市場稀缺優質物業股金茂服務登陸聯交所背靠強力股東實現快速增長

3月10日，金茂物業服務發展股份有限公司（下稱“金茂服務”，00816.HK）在香港聯交所主板上市。

從認購情況來看，金茂服務本次香港發售股份和國際發售股份分別獲得1.2倍和1.4倍的超額認購。在全球股市及港股市場近日較為低迷的環境中，金茂服務仍受到機構追捧，取得全面超額認購，有著多方面背景。

首先，從產業背景來看，中國經濟產業結構升級和房地產市場轉型態勢顯著。新形勢下，房地產將進入存量價值挖掘為主的發展階段，其中物業服務這一細分領域以穩健發展為特征，符合政策導向和資本市場主流機構產業投資策略調整后的偏好。因此，資本市場對優質物業股情有獨鐘。

其次，從在港上市新股的供求結構來看，2021年以來物業股上市節奏放緩。據克而瑞物管統計，2021年上市的13家物業股平均用時205天，同比延后約68天。這導致現階段優質物業新股具有一定稀缺性，金茂服務的發售因此受到機構歡迎。

第三，雖然2021年物業板塊PE均值有一定回落，但優質物業股仍能夠享有較高的估值溢價，金茂服務無疑是其中之一。對此，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，金茂服務背靠強力股東中國金茂，可與華潤置地旗下的萬象生活進行對標。

綜合上述因素來看，金茂服務IPO能夠吸引資本市場青睞、進而融資規模超預期是完全合理的。在中國中化及中國金茂的全力支持下，金茂服務具有強大的資源獲取能力、企業發展優勢以及市場潛力。而在金茂服務高品質服務能力的基礎上，智能服務系統領先其它物管行業，未來發展潛力巨大。

對于全球發售融資的用途，金茂服務方面表示，擬將其中的約55%用于公司的戰略投資及收購機會，并用于擴大其業務規模及鞏固領先行業地位;約22%將用于升級智能管理服務系統、智能小區以及智慧城市解決方案的發展;約13%將用于進一步開發其小區增值服務;約10%將用于營運資金及一般企業用途。

城市運營服務行業先驅 依托股東支持實現快速增長

金茂服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商，管理多元化的物業組合，涵蓋住宅物業及非住宅服務，具備多業態、多業務類型的管理能力。

根據中指研究院的資料，按服務范圍、服務標準、服務收費三個維度的多項指標計，金茂服務均為行業領先企業。在經營績效、規模增速、服務質量等方面，展現了扎實優越的內功實力與增長潛力。

除多項有利的行業和市場背景外，金茂服務能夠以優質物業股的“身份”獲得資本市場認可，根本上還是依靠公司自身的綜合競爭優勢。其中，股東優勢、先發優勢和創新優勢是三大看點。

首先，控股股東作為強有力后盾，為金茂服務帶來穩定的增量與巨大想象空間。

金茂服務背靠全球500強企業中國中化和一線品牌房企中國金茂，以強大的項目儲備實現高可見度和可持續的增長機會。

依托控股股東中國金茂的強大支持，金茂服務布局全國一二線高能級城市，覆蓋住宅、商辦、產業園及公建的全業態管理，服務管理及合約規模大幅度增長。

嘉和家業物業服務研究院院長唐卓提供的資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務合約在管比為1.97，較行業均值高出0.34。唐卓認為：“得益于其母公司中國金茂在土儲方面的快速增長，金茂服務的在管面積增長具有很強的確定性，成長潛力較好?！?/p>

其次，得益于中國金茂多年在物業領域開拓形成的良好業務基礎，金茂服務成功進入城市運營服務業務領域，成為中國城市運營服務行業的先驅，具有顯著先發優勢。

中國金茂作為中國領先的城市運營商，目前，已在全國成功承攬34個城市運營項目，涵蓋多種物業類型。

為更好地將金茂服務的城市運營策略與中國金茂對接，金茂服務利用卓越的物業管理及客戶服務能力，從物業服務升維至城市服務，通過提供一系列專業化、標準化、數字化的城市運營解決方案，成為中國城市運營服務行業先行者。

目前，金茂服務全國性業務覆蓋48座城市，并側重核心城市高端物業。金茂服務已為中國金茂的22個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，其中12個項目已投入運營。

第三，金茂服務不斷創新，以科技手段成功打造智慧型社區。

在數字科技日新月異的背景下，以科學至上的集團文化為基礎，金茂服務通過創新建立了完善的智慧物業服務體系，并已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務標準。

金茂服務的獨立數字研究及發展團隊由30名人員組成，平均擁有九年經驗。該團隊運用先進技術打造智慧社區，提升生活體驗及優化資源配置，從而提升客戶滿意度。

上述各項競爭優勢為金茂服務進一步市場化外拓與高質量增長提供充足動力，助力公司規模和業績快速增長。2018-2020年收入的復合年增長率為28.2%，年利潤的復合年增長率為110.0%。

在經營規模不斷擴大的同時，得益于合理布局、卓越服務和有效管理，金茂服務的盈利能力行業領先。其中，高端市場份額優勢、高溢價能力、全業態規模拓展和收入來源廣泛是主要原因。

物業管理服務市場價值分布的差異化明顯，高端市場份額是檢驗一家物業股“含金量”的重要指標。作為高端物業管理服務市場引領者，金茂服務高溢價能力及競爭優勢顯著，增長韌性十足。

金茂服務重點聚焦核心城市。截至2021年9月30日，金茂服務合約面積4573萬平方米，一二線城市業務占比高于行業平均水平。高能級城市的強大影響力和居民高消費能力，為金茂服務帶來可觀的市場先發優勢。

從服務價格來看，金茂服務通過卓越服務，取得了高溢價。2018年、2019年及2020年，金茂服務在管物業月均物業管理費約為每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高于物業服務百強企業同期4.2元、3.9元及3.8元的行業平均水平。

高端及優質服務使金茂服務保持優于行業的高客戶滿意度、高續約率及收繳率。根據賽惟咨詢調查結果，金茂服務2018年、2019年及2020年的客戶滿意度保持在約90分，處于行業領先水平。截至2018年末、2019年末及2020年末，物業管理費收繳率分別為98.5%、96.8%、94.1%。

2021年，金茂服務在服務范圍、服務標準和服務收費三大維度多項指標上，獲得中指研究院認定的行業領先高端物業管理企業。

金茂服務作為高端物業服務領域的行業標桿企業，處于行業前列。

全業態布局拓展規模也是金茂服務的一個經營特點。在高端住宅之外，其多元化的物業管理組合延伸至商業物業、工業園以及公共物業。全業態全方位的物業組合，有助于公司獲得足以穿越經濟周期的可持續增長韌性。

作為超高層寫字樓運營管理方面的先行者，金茂服務為上海金茂大廈等高端摩天大樓提供一流的物業管理及運營服務。截至2021年9月30日，金茂服務在管寫字樓總建筑面積達170萬平方米。

客戶的高度信任及高滿意度水平使金茂服務得以進一步拓展社區增值服務，2021年前三季金茂服務社區增值服務同比增長73.9%，發展態勢良好。未來金茂服務將進一步拓展多元化服務組合，為利潤增長奠定穩固基礎。

金茂服務的高端及優質服務贏得行業認可與表彰，2020年及2021年榮獲“中國物業服務百強服務質量領先企業”，2021年榮獲“中國特色物業服務領先企業——MOCO服務體系”，并在克而瑞研究2021中國物業服務力高端服務品牌入圍名單中位列第一。在2020中國金鑰匙25周年品牌服務大會上，金茂服務榮獲“中國服務物業行業領先集團”。2021年9月，中國指數研究院發布《2021高端物業服務發展白皮書》，樹立金茂服務作為高端物業服務領域的行業標桿企業，處于行業前列。