房地產市場暖意初現

王曉霞

隨著信貸政策趨穩，近兩個月來多地政府推出一系列利好政策，房地產市場暖意漸顯。

市場機構中原地產研究院的統計數據顯示，2022年1月至2月中旬，隨著信貸政策穩定，全國有超過45個城市發布了穩定樓市的政策;而1月中旬至2月底，全國有15個省市或區域針對當地剛需或者改善型需求下調了購房首付比例。國家統計局近期公布的數據也顯示，1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱。

近期，山東菏澤、安徽省、重慶部分地區、江西贛州、河南駐馬店、江蘇南通等地的多家大行、股份行下調了首套房首付比例，最低可至20%。廣西南寧、北海、福建福州、山西晉中、湖南株洲等地調整了住房公積金貸款首付比例，將購買二套房的首付比例由50%～60%降至20%～40%。

此外，房貸利率似乎也將開始新一輪下調，按揭放款已較年前有非常明顯的放松，放款速度也明顯加快。貝殼研究院2月21日發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，其監測的103個重點城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點;平均放款周期為38天，較上月縮短12天。例如，從2月21日起，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大銀行下調了廣州地區房貸利率，其中，首套房優惠審批利率從此前的5.6%下調至5.4%，二套房優惠審批利率從此前的5.8%下調至5.6%。

但是，從市場情況看，針對房地產開發商的開發貸等額度仍不是很寬松，由于這些對公業務規模大，這輪房地產行業風險出清過程中也反映出了房地產行業的脆弱性，銀行對此類貸款申請的評估趨于謹慎。不過，近期有消息稱一些地方的金融監管部門已要求銀行支持開發貸的占比和增速。

中泰證券研究所房地產行業負責人陳立認為，如果要進一步扭轉房地產市場需求下行，可以考慮適當進一步引導LPR長端利率下行，通過按揭利率的主動性降低，對沖購房需求預期的下行。

2021年，中國房地產市場供需兩端呈現螺旋式下行。2021年房地產開發投資同比增長4.4%，2020年為7%;兩年平均增速5.7%，比2019年的9.9%大幅下滑;自2021年6月以來，該指標持續下滑，恒大事件只是一個導火索。在房地產調控大背景下，房地產企業受制于房地產融資“三條紅線”、房地產貸款“兩個上限”、土地供應“兩集中”管理體系的監管要求疊加影響，開發商預期、企業行為發生改變。此外，房企經營行為的改變又進一步影響了銷售市場，導致購房者預期走弱，進一步沖擊商品房銷售。

2021年12月21日，山東青州市的一處售樓處。圖/中新

去年12月以來，在“穩字當頭”的總體要求下，以及在“穩地價、穩房價、穩預期”的長效機制目標下，地產行業開始合理性糾偏，各地對房地產行業進行了一些紓困。

住房和城鄉建設部副部長倪虹2022年2月24日在國新辦發布會上表示，2022年依然要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。今年的房地產行業監管主要從四方面著手：一是保持調控政策的連續性和穩定性，繼續穩妥實施房地產長效機制，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求;二是增強調控政策的協調性和精準性，加強土地、金融和市場監管等政策的協同;三是堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，維護購房群眾合法權益;四是持續整治和規范房地產市場秩序。

中金公司近期發布的研報認為，本輪地產行業是較為克制的支持，一方面緩解信用風險給地產行業帶來的壓力，改善資金循環，并且使用保障性租賃住房等對房地產市場進行結構上的優化，另一方面則堅持“房住不炒”的原則，防止房價非理性上漲。