房地產(chǎn)需求政策放松，供給隱憂(yōu)仍存

西峯

3月伊始，中國(guó)樓市在經(jīng)歷七個(gè)月下滑后，政策面上迎來(lái)了小陽(yáng)春。

3月首日，來(lái)自中原省會(huì)鄭州出臺(tái)19條樓市新政。其中限購(gòu)、房貸和土地政策的大幅寬松引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。這是鄭州自2016年10月限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)力度最大的樓市寬松政策，具有極典型的示范效應(yīng)。截至目前，據(jù)媒體報(bào)道，2021年年底至今已有超過(guò)52個(gè)城市出臺(tái)各類(lèi)政策支持。

鄭州新政發(fā)布第二天，近年來(lái)屢屢警示樓市風(fēng)險(xiǎn)、力主調(diào)控的銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清，在發(fā)言中確認(rèn)“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢(shì)頭得到扭轉(zhuǎn)”。兩天后的3月4日，銀保監(jiān)會(huì)、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行充分運(yùn)用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿(mǎn)足其購(gòu)房信貸需求。

3月5日，十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的政府工作報(bào)告提出，2022年主要的涉房政策包括：繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量;防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)等。

仔細(xì)觀察，前幾年高度熱議的房地產(chǎn)稅繼續(xù)淡出政府工作報(bào)告，而“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”和“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，則成為本次政府工作報(bào)告的新亮點(diǎn)。

目前的樓市新政，主要是通過(guò)大幅放松此前限購(gòu)條款、放松居民信貸，借以提升地產(chǎn)銷(xiāo)售、緩解房地產(chǎn)商資金困難，保證預(yù)售項(xiàng)目按期交樓，同時(shí)提升土地銷(xiāo)售景氣度和房地產(chǎn)投資力度、維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

而2022年房地產(chǎn)新政的整體寬松基調(diào)，也基本可以獲得確認(rèn)。

現(xiàn)在留給市場(chǎng)的主要問(wèn)題是：在樓市價(jià)格和銷(xiāo)售創(chuàng)新高的2021年，為什么會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)商大面積暴雷？房地產(chǎn)新政是否能夠見(jiàn)效？困擾樓市的多年頑疾是否能夠得以解決？

很多人對(duì)目前地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是相當(dāng)困惑的，主要來(lái)自于房地產(chǎn)表觀數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)的沖突和背離。

統(tǒng)計(jì)局公告顯示2021年中國(guó)樓市整體表現(xiàn)靚麗：“2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%。2021年全年商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.1%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5.3%。在投資方面，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。”

考慮新冠疫情的沖擊以及這已經(jīng)是中國(guó)樓市第7個(gè)年頭的高位增長(zhǎng)，這些宏觀數(shù)據(jù)還是相當(dāng)不錯(cuò)的。但是如果觀察其他相關(guān)數(shù)據(jù)，情況則完全不同。

先從銷(xiāo)售說(shuō)起。

中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率大約是全國(guó)市場(chǎng)的55%左右。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年2月百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售金額環(huán)比下降21.7%，同比下降46.3%，同比增速較2022年1月降6.2個(gè)百分點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售金額則繼續(xù)延續(xù)8個(gè)月來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)。2022年2月前3、前10、前11-30、前31-50、前51-100的房企，單月銷(xiāo)售金額同比分別降低31.1%、33.5%、37.8%、29.5%和57.9%。鑒于2021年年底房地產(chǎn)投資已經(jīng)為負(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷必然引發(fā)新一輪投資失速。

土地市場(chǎng)同樣快速降溫。

2021年上半年中國(guó)土地市場(chǎng)極為灼熱，但在下半年則快速降溫。中銀國(guó)際的統(tǒng)計(jì)顯示，2021年22城三批集中土拍分別出讓土地785/581/516宗，總金額10461/6278/5792億元，成交額逐批下降。三次集中土拍土地溢價(jià)率分別為15.3%/3.6%/1.9%，觸頂成交率分別為24.2%/12.4%/12.6%，底價(jià)成交率分別為41.6%/73.5%/76.7%。大體呈現(xiàn)溢價(jià)速降、觸頂成交減半，底價(jià)成交倍增的情況。市場(chǎng)驟冷，可見(jiàn)一斑。

除了銷(xiāo)售不振和土地市場(chǎng)冷清之外，中國(guó)樓市還面臨已售預(yù)售項(xiàng)目的交樓問(wèn)題。據(jù)天風(fēng)證券測(cè)算，2021年以來(lái)境內(nèi)外違約及評(píng)級(jí)下調(diào)的房企資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)16.77萬(wàn)億元，占2020年行業(yè)總資產(chǎn)比重15.8%。如果這些房企資金面繼續(xù)惡化，那么之前的購(gòu)房者心態(tài)難以穩(wěn)定，而新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售也會(huì)被問(wèn)題樓盤(pán)波及。因此，保交樓首先成為各房企和各地政府面臨最棘手的問(wèn)題之一。

銷(xiāo)售持續(xù)萎縮、土地市場(chǎng)低迷和保交樓，是目前樓市關(guān)注度最高的三個(gè)問(wèn)題。銷(xiāo)售不振影響房企收入，拉低房地產(chǎn)投資增速;土地市場(chǎng)低迷影響各地政府土地財(cái)政;無(wú)法交樓影響購(gòu)房者，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)。但以上三個(gè)問(wèn)題都有明確的利害相關(guān)方，也有明確可以考核衡量的指標(biāo)。

從目前的房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，已對(duì)上述問(wèn)題出臺(tái)針對(duì)性政策：首先是各地政府出面穩(wěn)定債務(wù)人，安排訴訟和償付順序;其次是各方協(xié)調(diào)保交樓;最后是放松限購(gòu)信貸促銷(xiāo)售、放松土拍政策以穩(wěn)土地市場(chǎng)，力保后續(xù)房地產(chǎn)投資額不出現(xiàn)大幅回落。

毫無(wú)疑問(wèn)，這些措施都是經(jīng)歷十幾年上萬(wàn)次調(diào)控實(shí)踐后出臺(tái)的成熟做法，有望起到立竿見(jiàn)影的作用。但也要注意到，這些政策針對(duì)的都是樓市需求端的問(wèn)題，無(wú)助于緩解樓市供給端的危機(jī)。這也是為什么中國(guó)樓市在銷(xiāo)售和價(jià)格創(chuàng)新高的2021年，依然出現(xiàn)了房企債務(wù)違約和連環(huán)暴雷的重要原因。

從樓市中長(zhǎng)期角度看，居民杠桿率短期增速過(guò)高、大量房企信用鏈斷裂和人地錯(cuò)配是中國(guó)樓市背后供給端存在的巨大憂(yōu)患。

其一，從居民信貸負(fù)擔(dān)能力來(lái)看，過(guò)去7年中國(guó)樓市處于超級(jí)興旺期，其所經(jīng)歷的時(shí)間跨度是之前樓市上升周期的近3倍。這就導(dǎo)致了這7年住房銷(xiāo)售連續(xù)在高位上升，其銷(xiāo)售總額超過(guò)了2014年前全部年份房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的兩倍。因此這也是中國(guó)居民杠桿率快速提升的7年。

與此同時(shí)，央行最新政策鼓勵(lì)購(gòu)房加信貸的新市民，其中不少也是收入和財(cái)富水平較低、抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力最弱的群體。須知2008年美國(guó)次貸危機(jī)，就是因?yàn)檎膭?lì)低收入群體購(gòu)房所致。目前央行的政策效果需謹(jǐn)慎評(píng)估。

其二，從供給側(cè)來(lái)看，目前暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)有十余家，資產(chǎn)規(guī)模近20萬(wàn)億元。地方政府一般的做法就是凍結(jié)訴訟、力保交樓、以防危機(jī)失控蔓延。這些做法無(wú)可厚非。

但是保交樓等于將購(gòu)房者權(quán)利前置，同時(shí)保交樓必須保施工，所以施工企業(yè)的債權(quán)也相應(yīng)前置，另外相關(guān)苦主中有老人和重疾的，償付權(quán)利也同樣前置。如此金融機(jī)構(gòu)的償付權(quán)利必然一而再、再而三后置，其原始抵押權(quán)利和風(fēng)控措施形同虛設(shè)，這就必將大大影響這些金融機(jī)構(gòu)后續(xù)的投融資行為。

在目前的債務(wù)清償安排下，無(wú)論是海外美元債市場(chǎng)、房地產(chǎn)私募基金、或者是信托和銀行信貸市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)將持續(xù)清理房地產(chǎn)企業(yè)和其上下游企業(yè)的債務(wù)敞口。在此過(guò)程中，各房企包括未暴雷房企的資金鏈條必然一再拉緊，同時(shí)可能牽動(dòng)上下游企業(yè)的債務(wù)違約鏈條。

其三，房地錯(cuò)配的問(wèn)題依然空白。目前土地市場(chǎng)整體供應(yīng)充沛，但局部供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩和嚴(yán)重短缺并存，主要表現(xiàn)為人口流入的一線城市供應(yīng)短缺而大部分三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩;以及農(nóng)村建設(shè)用地過(guò)多、而城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)相對(duì)緊張。目前《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》出臺(tái)已經(jīng)8年，也已經(jīng)到期2年。市場(chǎng)依然在等待國(guó)家在城鎮(zhèn)發(fā)展中的下一階段的變革和指引。

《南方周末》在2021年底刊出了一則韓國(guó)政府出臺(tái)一系列抑制房?jī)r(jià)政策，但最終卻引發(fā)房?jī)r(jià)大幅上漲的報(bào)道。

報(bào)道中提到：文在寅政府一上臺(tái)就出臺(tái)大量抑制價(jià)格、防炒作的房產(chǎn)政策，但是四年過(guò)去，房?jī)r(jià)卻節(jié)節(jié)攀升。其中韓國(guó)小戶(hù)型住房均價(jià)暴增68%，而首爾小戶(hù)型住房的平均交易價(jià)格則暴漲121.5%。

住房是一個(gè)牽涉民生的重大問(wèn)題。如今八成以上的中國(guó)人已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn)，中國(guó)家庭財(cái)富80%都是房產(chǎn)，居民擁有的房產(chǎn)市值超過(guò)400萬(wàn)億元。對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，需要充分的論證和討論，不應(yīng)忽視其短期波動(dòng)，也要重視其中長(zhǎng)期發(fā)展。

他山之石，可以攻玉。韓國(guó)政府這四年地產(chǎn)政策的調(diào)控思路及其失敗的結(jié)果，也可以給我們未來(lái)的地產(chǎn)調(diào)控工作，提供一些啟發(fā)和警示。

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