在這些國(guó)家，“搶”房子竟然合法

陳勁松

很多人在英美澳加買(mǎi)房，并不是為了居住，而是投資升值，自己則長(zhǎng)期留在中國(guó)。長(zhǎng)期沒(méi)人居住，還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，說(shuō)不定什么時(shí)候你的房產(chǎn)就被“逆權(quán)侵占”了。

2021年7月份，中國(guó)的柳先生發(fā)現(xiàn)，有位陌生人進(jìn)入他位于墨爾本Hawthorn East的房屋，并換鎖入住了好幾個(gè)月，大有據(jù)這棟房子為己有的架勢(shì)。Hawthorn East位于墨爾本中央商務(wù)區(qū)以東7公里處，算是澳洲的豪宅區(qū)，房?jī)r(jià)中值超過(guò)200萬(wàn)澳元，接近900萬(wàn)人民幣。

2019年底，柳先生與家人飛回上海探親，隨后由于新冠疫情爆發(fā)便一直身處中國(guó)未歸。“（2021年）7月23日，朋友晚上路過(guò)我家門(mén)口，看到里面燈亮著，還以為我們回到澳洲了。”柳先生說(shuō)，他的第一反應(yīng)是，房子里是不是進(jìn)小偷了。

次日，柳先生的朋友報(bào)警。了解情況后，警察竟然認(rèn)為，闖入者是合法的，無(wú)法驅(qū)逐。這位陌生的闖入者，還在房屋前門(mén)貼出告示，聲稱根據(jù)澳洲法律，自己擁有在房屋內(nèi)居住的合法權(quán)利，其他人未經(jīng)其許可進(jìn)入該房屋將被追究法律責(zé)任。

合法“搶”房子？

柳先生只能尋求法律幫助。代理此案的律師黃記輝說(shuō)，“這是一起‘逆權(quán)侵占’（Adverse Possession）的案件。之前一些侵占者的案子都是非法入住房東屋子后，房東發(fā)信令其離開(kāi)便解決了，沒(méi)想到在柳先生住宅里升級(jí)到這么復(fù)雜的情況。”警方則表示，“沒(méi)有法院的命令，他們不能做任何事情”。

“逆權(quán)侵占”是一個(gè)起源于普通法系國(guó)家的概念，指非土地所有者如果持續(xù)侵占土地超過(guò)法定時(shí)限后，可以不經(jīng)原業(yè)主同意而成為該土地的合法新業(yè)主。這條法律是鼓勵(lì)社會(huì)不要浪費(fèi)資源。

目前，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、匈牙利、西班牙、丹麥、波蘭、澳大利亞、新西蘭、印度等世界上大多數(shù)現(xiàn)代法律體系都承認(rèn)“逆權(quán)侵占”的概念。要素大都相似，但時(shí)效期限因國(guó)家而異，甚至在一個(gè)國(guó)家內(nèi)也不同。以澳洲為例，各州的法律對(duì)于“逆權(quán)侵占”時(shí)限要求各不相同。比如維多利亞州和南澳州要求必須至少15年，新南威爾士州、昆州、塔州、西澳只需要12年，而北領(lǐng)地和首都地區(qū)則是完全禁止的。

施行“逆權(quán)侵占”的國(guó)家，都有嚴(yán)格規(guī)定。再以澳洲為例，“逆權(quán)侵占”要求土地占有人對(duì)該土地的使用是真實(shí)、公開(kāi)并且排他的;而且，法律還規(guī)定，這種侵占必須是持續(xù)進(jìn)行的，不能是秘密占有或者通過(guò)強(qiáng)制手段實(shí)現(xiàn)。除此之外，澳洲法律要求占有人必須真實(shí)地利用該土地并且進(jìn)行必要維護(hù)，包括修建圍墻、維護(hù)花園、支付土地相關(guān)費(fèi)用等等。

一旦以上條件滿足并且持續(xù)超過(guò)法定時(shí)間，土地占有人就可以通過(guò)法庭搖身一變成為土地的合法主人。

心大的業(yè)主：遺忘房子20年

即使條件苛刻，但在地廣人稀的澳洲，“逆權(quán)侵占”的案件也時(shí)有發(fā)生。2016年6月，悉尼就發(fā)生了一起轟動(dòng)一時(shí)的“逆權(quán)侵占”案件，受害者同樣是華裔。

這起糾紛的核心是一棟位于悉尼內(nèi)城區(qū)維多利亞時(shí)代風(fēng)格的排屋。鳩占鵲巢的年輕男子名為安德魯·詹姆斯（Andrew James）。這棟排屋原業(yè)主是中國(guó)出生的保羅·傅（Paul Fuh）。他在1991年買(mǎi)下房子，2007年回到中國(guó)后，整整九年再?zèng)]有出現(xiàn)。

隔壁鄰居威爾頓（Paul Wilton）首先發(fā)現(xiàn)了詹姆斯的舉動(dòng)，他以非法入侵的名義報(bào)警，卻被告知只有業(yè)主才有權(quán)利起訴那個(gè)年輕人非法入侵。

針對(duì)這次房屋被侵占的事情，法官還是對(duì)詹姆斯下達(dá)了驅(qū)逐令。法官在判決書(shū)上寫(xiě)道，除非原業(yè)主知道詹姆斯準(zhǔn)備占有自己的房子，否則“逆權(quán)侵占”不成立，屬于盜竊。但由于華裔屋主拖欠維修費(fèi)超過(guò)五年，這棟排屋被悉尼市政府拍賣(mài)。

2020年，悉尼一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商戈托斯（Gertos）通過(guò)“逆權(quán)侵占”成功獲得了一套房屋的所有權(quán)。

這棟古老的房子位于悉尼內(nèi)西區(qū)的阿什伯里（Ashbury），已有幾十年的歷史。房主名為多尼（Henry Thompson Downie），他此前和全家人一起生活在這里。后來(lái)，房子里逐漸出現(xiàn)一些白蟻，而且到了難以忍受的地步。或許就是白蟻的原因，多尼最終選擇搬離了這里。在隨后的40多年中，他們將這棟房屋出租給其他人，但沒(méi)有花大力氣修繕維護(hù)。

1998年，一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商戈托斯（Bill Gertos）拜訪客戶時(shí)注意到了這棟房子。據(jù)他說(shuō)，他走近房子時(shí)，發(fā)覺(jué)前后門(mén)都沒(méi)鎖，門(mén)栓也掉了。實(shí)際情況是，這棟房屋最后一個(gè)房客去世了，業(yè)主多尼的親屬?zèng)]有維修破舊的房子。于是，1998年，戈托斯擅自闖入進(jìn)來(lái)，大搖大擺鳩占鵲巢，充當(dāng)起房屋的主人。他不僅擅自更換門(mén)鎖，還將房子租給其他不明就里的租客。

戈托斯花了約3.5萬(wàn)澳元修理這棟房子，2014年又花了10.8萬(wàn)澳元進(jìn)一步翻新。而在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，原房東的子女和親屬似乎都忘記了這棟房子——目前這棟房子估值在170萬(wàn)澳元左右（約合人民幣776萬(wàn)元）。

2017年，一切準(zhǔn)備就緒的戈托斯依據(jù)澳洲《房地產(chǎn)法》（Real Property Act）正式向法院申請(qǐng)成為土地所有者。

多尼的親屬得知消息后立即表達(dá)了抗議，但法院最終表示：根據(jù)澳洲“逆權(quán)侵占”的規(guī)定，戈托斯有足夠證據(jù)表明他投資維修了房子，付了稅并收取了房客的租金，因此這塊土地和房子現(xiàn)在都是他的了。而且，法院還要求原房主的女兒和外孫承擔(dān)戈托斯的法庭費(fèi)用。

中國(guó)人，71億澳元的房子要當(dāng)心

除了澳大利亞，美國(guó)也發(fā)生過(guò)“逆權(quán)侵占”的案件，而且是在寸土寸金的加州灣區(qū)——這里房?jī)r(jià)的中位價(jià)，都超過(guò)100萬(wàn)美元。

2008年，史蒂文·德卡普里奧 （Steven DeCaprio） 就搬進(jìn)了這里的一棟房子，并最終合法侵占成功。德卡普里奧利用了加州歷史悠久的“逆權(quán)侵占”條款：擅自占地者在居住和照顧廢棄房屋五年后，并按期支付房產(chǎn)稅，就可以向法庭提交申請(qǐng)，成為房子的合法主人。

在中國(guó)香港地區(qū)，也存在“逆權(quán)侵占”的可能。2010年，一位林姓女租客要求“逆權(quán)侵占”香港土瓜灣一個(gè)單位的業(yè)權(quán)，獲勝訴。法官認(rèn)為，業(yè)主失去聯(lián)絡(luò)已26年，租客盡力尋找不果，依法判單位給她。

本文開(kāi)頭提到的柳先生，最終還是奪回了自己的房子。柳先生的法律代表向法院申請(qǐng)到驅(qū)逐令，并與當(dāng)?shù)鼐絽f(xié)商后，終于在2021年8月中下旬得以讓房屋物歸原主。“出了十多個(gè)警察，破門(mén)，把里面的人強(qiáng)行驅(qū)逐。” 柳先生補(bǔ)充道：“但房子已經(jīng)慘不忍睹。”

最近幾年，部分中國(guó)人熱衷海外買(mǎi)房。單是澳洲，據(jù)外商投資審核委員會(huì)披露的信息，2019～2020財(cái)年，中國(guó)人就花了71.1億澳元買(mǎi)房。很多人在英美澳加買(mǎi)房，并不是為了居住，而是投資升值，自己則長(zhǎng)期留在中國(guó)。長(zhǎng)期沒(méi)人居住，還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，說(shuō)不定什么時(shí)候你的房產(chǎn)就被“逆權(quán)侵占”了。

摘編自《VISTA看天下》2021年第34期

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