實(shí)為借貸擔(dān)保 轉(zhuǎn)讓房屋無(wú)效

王齋

基本案情：2008年4月20日，原告李某、許某與被告王某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，將原告所有的住房轉(zhuǎn)讓給王某，售房總價(jià)11.5萬(wàn)元。同日，李某作為借款人向王某出具借條借款11.5萬(wàn)元，約定2008年5月20日前一次還清，如到期未還，則買(mǎi)賣(mài)合同自然成立。2009年1月12日，王某領(lǐng)取了其本人作為涉案房屋所有權(quán)人的房屋所有權(quán)證。2015年3月10日，王某作為出賣(mài)方與買(mǎi)受方沈某簽訂了涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定房地產(chǎn)總成交價(jià)為28萬(wàn)元，當(dāng)日付款10萬(wàn)元，余款18萬(wàn)元于次日付清，房款繳清后10天內(nèi)王某必須將房屋交給沈某，否則除退回全額房款外另處違約金2萬(wàn)元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移所需費(fèi)用由雙方各半承擔(dān)。原、被告簽訂涉案房屋轉(zhuǎn)讓合同（房屋買(mǎi)賣(mài)合同）后，涉案房屋仍一直由兩原告居住、使用。原告請(qǐng)求確認(rèn)原、被告所簽房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

審判結(jié)果：法院審理認(rèn)為，原告因需要借款經(jīng)與被告磋商，達(dá)成以簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式作為擔(dān)保而從被告處獲得借款的一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告以涉案房屋為借款提供擔(dān)保，以一定價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)作為債務(wù)擔(dān)保的約定本身并不違反法律規(guī)定。在借款未能及時(shí)清償時(shí)，雖然出具的借條中載明“買(mǎi)賣(mài)合同自然成立”，甚至被告已依合同辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，但因其違反了我國(guó)擔(dān)保法及物權(quán)法規(guī)定的“不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”，雙方的約定規(guī)避了法定的強(qiáng)制清算義務(wù)，“買(mǎi)受人”并不能直接依據(jù)雙方所簽訂的形式上為房屋買(mǎi)賣(mài)合同而實(shí)際上為借款擔(dān)保合同取得涉案房屋的物權(quán)。涉案房屋買(mǎi)賣(mài)是當(dāng)事人之間的虛偽意思表示，依此轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作為偽裝行為依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式所隱藏的當(dāng)事人的真實(shí)意思是擔(dān)保行為，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。遂判決房屋轉(zhuǎn)讓合同中以涉案房屋為相關(guān)債務(wù)提供擔(dān)保的意思表示有效，直接轉(zhuǎn)讓涉案房屋所有權(quán)歸被告的相關(guān)內(nèi)容無(wú)效。

典型意義：雙方當(dāng)事人就其之間的法律關(guān)系為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系還是民間借貸關(guān)系或者其他法律關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依照當(dāng)事人的真實(shí)意思表示及合同履行情況對(duì)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系作出判斷。當(dāng)事人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后，借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院按照民間借貸法律關(guān)系審理。即以簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸關(guān)系擔(dān)保的這種方式，須按照雙方民間借貸的真實(shí)法律關(guān)系進(jìn)行訴訟及處理，單獨(dú)要求起訴借款人履行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)得到法院的支持。