房地產市場增長態勢和風險

易憲容

2022年中國房地產市場如何判斷，將會出現什么樣的趨勢，其風險又在哪里？對此判斷與分析，一則看2021年房地產市場發生了什么;二是要看2022年房地產政策所主導的傾向。

首先，2021年房地產市場發生了什么。在恒大集團債務危機爆發之后，中國房地產市場一片悲嘆，認為以此為標志，中國的房地產市場會出現一個重大轉折，特別是幾家房地產中介所發出的市場分析報告說，受恒大集團債務危機的沖擊，2021年11月房地產市場會出現斷崖式下跌，以此為基點，2022年中國房地產市場可能會出現全面性的衰退。所以，這些分析報告給出的政策建議是，由于中國房地產業占GDP比重近30%、占銀行貸款60%以上，占居民財富比重在70%以上（他們把居民居住的一套住房也作為投資品，但實際上只有一套住房的絕大多數居民，房價上漲多少，其占家庭財富多少基本上沒有多少意義），為了保經濟增長、防范銀行危機，及居民財富不縮水，當前管制過多的房地產調控政策要調整，去除對房地產市場過度限制的政策，讓房地產市場重新回到快速增長軌道。

不過，筆者曾指出，恒大集團債務危機，這只是個別事件，全國有10萬家以上的房地產開發企業，根本就沒有看到哪個地方出現房地產企業破產潮。還有，盡管恒大集團房地產開發規模很大，但對于年銷售近18萬億元的房地產市場來說，也算不了什么。更重要的是到2021年10月，房地產市場運行非常正常，沒有出現什么問題。那么在沒有重大突發事件發生的情況下，11月國內房地產市場會突然出現逆轉的概率也不會太高。所以，先是央行公布的11月銀行貸款數據，住房貸款達7337億元，占整個當月貸款58%，看到這個數據，就知道11月房地產銷售數據也肯定不會差，國內的房地產市場形勢根本就沒有改變。

事實上，國家統計局公布的數據顯示，2021年1月-11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%;比2019年1月-11月增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%;比2019年1月-11月增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%;比2019年1月-11月增長16.3%，兩年平均增長7.8%。其中，住宅銷售額增長9.3%。

這些數據說明了以下幾個問題：一是當前中國住房市場繁榮并沒有停止，2021年住房銷售面積及銷售金額仍然在創歷史紀錄。可以說，從2016年開始，盡管國內各種媒體一直在夸張地報道出臺多少嚴厲的房地產調控政策，但中國的房地產市場越是調控政策出臺多，市場繁榮程度越高。

比如，2015年中國住房銷售金額只有8.73萬億元，2016年出臺被認為史上最多的房地產宏觀調控政策，但當年住房銷售金額則上升到11.76萬億元，增長幅度達35%，而到2020年全國的住房銷售金額達17.36萬億元。五年時間里，全國住房銷售金額出現翻倍增長，年均增長幅度達20%。當然這種增長更多的是各城市房價上漲驅動。2021年這種趨勢也沒有改變，國內房地產市場銷售金額同樣在創歷史紀錄。所以就2021年房地產市場形勢而言，2022年國內房地產市場這種趨勢還會繼續，更不會出現逆轉。這是當前房地產市場利益關系及房地產政策驅動。

二是在國家統計局公布的數據中，有幾個數據值得關注。無論是住房投資還是住房銷售出現區域性的嚴重分化。中部地區表現較好，但東北地區則出現嚴重的負增長。這種負增長可能與這些區域的經濟表現及人口流動有關，而且估計這種分化在2022年還將繼續，這已經形成了一種長期趨勢，靠短期政策無法改變。受恒大集團債務危機的影響，民營房地產開發商拿地的熱情全面減弱。這也意味著民營房地產開發商對國內房地產前景并非以前那樣看好，而所替代的是國有資本正在進入土地市場。這些變化會引發什么問題，應該密切關注。除了對實際市場形勢進行分析，作為政策主導的國內房地產市場，房地產調控政策走向也是一個重要的因素。

在中央經濟工作會議之前，許多分析都預期，為了化解如恒大集團債務危機類的房地產市場風險，2022年國內的房地產市場會出現重大調整，比如2008年下半年，銀行信貸政策全面放松，這幾年來地方政府出臺的各種限制性調控政策會取消，這種預期反映在股市上，那幾天房地產上市公司的股票價格都出現暴漲。但是，2021年中央經濟工作會議對2022年房地產工作的部署是，繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。這些內容與前幾年的房地產宏觀調控政策的內容變化不大。

一是“房住不炒”的房地產市場定位并沒有改變。筆者多年以來都在強調，住房為消費品是中國房地產市場得以持續健康發展的基石，它是房地產市場長效機制的基礎。既然2016年確立“房住不炒”的市場定位原則，那么在一個較長的時間內，國內房地產的各種調控政策都是這條原則的具體化或落實，只不過每年落實的程度有快慢而已。

二是這幾年一直強調房地產調控政策基點“三穩”（穩房價、穩地價、穩預期），但在2021年的文件中沒有出現，進而代之的是“加強預期引導”。對房地產調控政策的“三穩”，筆者幾年前就指出，“三穩”與“房住不炒”兩者是相悖的。“房住不炒”強調的是住房市場消費的主導性，而“三穩”則以房地產市場投資的主導性為前提。而且在一個投資為主導房地產市場，房地產的政策目標是促使房價的穩定性，這就意味著房價只漲不跌，而房價只漲不跌，只會強化房地產市場的投資主導性;如果房價下跌，“三穩”調控目標又可能成為空話。

所以，2022年的房地產調控政策中更強調的是“加強預期引導”。而這里“加強預期引導”，估計最為重要的是指那些房地產市場出現嚴重過剩、銷售萎縮的城市可能出現由于房價開始下跌而引起的市場預期完全逆轉，并由此引發局部房地產市場危機和銀行危機。

三是探索房地產市場新的發展模式。這是一個新提法。現在的問題是什么樣的房地產市場發展模式適應中國。因為，就當前中國的房地產市場既定的前提是，中國有14億人口，有一個任何國家都不可比擬的龐大的房地產市場，而且中國的城市化率與發達國家相比還有較大差距，農民進城意味著有一個巨大住房消費市場。

還有，中國城市居民的住房持有率達到89%以上，也應該是全世界最高的。除了一線城市及部分城市住房供應較為緊缺之外，其他城市住房基本上處于過剩狀態，特別是三四線城市，住房過剩問題會更嚴重。在這樣的背景下，世界任何一個國家的住房發展模式都不可能適應中國。前十幾年很大程度上中國內地走的是香港房地產模式，但也僅是學習了中國香港模式的一半，比如高房價、高地價，至少高保障性住房占比沒有學習，只是最近幾年才強調。

另外，新加坡住房模式中國也學不來，既無法讓財政運用巨額的資金建設保障性住房，同時，中國城市過高的住房持有率也不可能讓居民退回到住房保障性體系。當然，政府是希望發展住房租賃市場來建立起租購并舉的房地產市場新模式。但是，我們也應該看到，政府強調發展住房租賃市場已經有幾年了，但是為何中國一線城市的住房租賃市場就是無法繁榮起來。有學者分析，這更多是與國內居民的傳統觀念有關，即居民要解決住有所居的問題，更愿意購買住房持有而不是租賃住房。

其實，這其中有激勵機制問題，包括租賃性住房供給、住房租金的價格、租賃者的利益保護等問題。比如，政府提倡發展住房租賃市場有幾年了，也讓集體土地建造租賃性住房，但是幾年來，用集體土地建造租賃性項目還是太少。何也？根本原因在高房價下，農民的集體土地根本就沒有意愿用來建造租賃性住房。所以，2021年租賃住房市場和保障性住房市場會繼續維持現狀。

2022年，中國住房市場的風險主要還是在房價上，如果房價還在繼續上漲，房地產市場的風險就太高。但是就長期來看，房價走高，用時間換空間，能否持續則問題很大。當然，還要關注兩大風險：一是那些住房已經出現嚴重過剩，那些出臺房價限跌令的城市，房地產市場的預期有可能逆轉，由此可能引發房價進一步下跌及爆發房地產市場危機。

還有，面對房地產市場這頭“灰犀牛”，在銀保監會“三條紅線”下，面對債務危機的可能不會只是恒大集團，2022年可能還有一些房地產企業會爆發債務危機。對于這些危機，中央政府的基調是以市場化、法治化方式處理，房地產企業自行承擔責任。所以，對于國內購買住房者來說，這可能要面對不小的風險，一定要加以鑒別，不要輕易入場。

總體來說，2022年中國房地產市場還是會平穩發展，也不會出現重大逆轉。這是中央政府和地方政府都愿意看到的場景，也是房地產調控政策的目標，但長期來看，能否持續則令人質疑。

（作者為青島大學經濟學院教授：編輯：王延春）