探究如何利用騰沖區域格局制定合理的土地開發規劃

車在良

（騰沖市土地收購儲備中心，云南 騰沖 679100）

0 引言

隨著改革開放深入發展，我國經濟水平不斷提高，在如今我國經濟快速發展的大環境下，產業用地與城市擴展，對全國各地土地資源的合理化運用提出了更高的要求。多種行業的百花齊放得益于對區域土地格局的理性分析后，做出的正確開發規劃，為發展創造出了適合的條件。隨著騰沖土地資源的陸續開發建設，在土地資源總量不變的基礎上，對于剩余的土地資源更要做到細致化的合理開發規劃，盡全力降低其中可能存在的損耗與浪費。現階段騰沖土地資源開發面臨著許多困難與挑戰，多種問題急需解決，例如：①不合理的土地資源規劃造成空間和土地浪費；②路網、公園等城鎮公共設施規劃的不合理造成項目用地集約節約不夠；③不合理的利用和過度開發導致土地污染、水土流失嚴重以及土地使用率下降等問題。不合理的土地資源規劃將帶來土地利用率不高，新項目用地與儲備土地不匹配，耕地縮減以及土地批而未供、土地閑置等不良影響。因此，為解決上述問題，避免土地開發對生態環境的不良影響，同時又能提高土地利用率，優化土地利用空間格局和結構，需要在對土地資源進行規劃時做好預案，充分結合騰沖新老城區、邊境經濟合作區、曲石原鄉副城區及荷花灣溫泉旅游小鎮開發區域格局特點，對土地資源做出合理化的開發規劃，以期對騰沖經濟社會的健康發展起到積極的促進和推動作用[1]。

1 騰沖土地資源規劃開發出現的不合理情況

1.1 不能結合騰沖區域格局實施具體規劃

隨著近幾年騰沖經濟的快速發展，基礎設施配套及產業發展用地需求，對于土地的要求逐漸變高，土地資源的合理化開發問題越來越被重視起來。由于不同區域的土地資源具有不同的地理特點和人文差異，這些差異在土地資源的開發與利用中都能發揮重要的作用，將會對該地區產業發展及公共配套設施建設等內容都產生較為重要的影響。因此，在不同特定區域格局下，進行對土地開發與利用做出合理的規劃就顯得尤為重要。現階段騰沖社會經濟的快速發展，很大程度上依托于土地資源的開發利用，只有通過結合當地各區域格局的不同以及土地資源的差異，合理開發規劃與后期建設，為各項目提供發展的土壤。土地資源高效的開發與利用，也將減少騰沖土地資源的浪費。

目前，在對騰沖土地資源進行規劃利用時，需要采取先制定大的區域土地利用規劃，再在特定的土地板塊中進行具體的應用實施這種整體性較強的規劃方案，但相對整體化的規劃方案有很大的可能性與區域格局不匹配，從而導致部分土地資源不能充分利用。例如，隨著騰沖社會經濟的不斷發展，老城區規劃調整難度大，相關部門就把目光轉向城市周邊，采取擴張城市用地，減少耕地、林地來實現繼續發展的要求，這就破壞了城市用地與環境用地的有機平衡；另外，規劃好的地塊不執行規劃，導致地塊規劃隨意性較大，甚至根據個別項目實施來更新原有的區域規劃方案。

1.2 規劃方案的時效性對土地資源的合理化利用存在影響

如今騰沖經濟社會節奏越來越快，發展的機遇有時效性，在制定好方案后的實際實施也要有時效性的保障，各有關部門應充分配合，縮短觀望時間，減少等待期間發生變化的概率，在土地資源合理化利用的基礎上，確保達到預期的社會發展成果。另一方面如果因各方匹配計劃方案的實際應用條件達不到要求，實施計劃的時間過長，導致錯過發展時期，出現要重新制定新的土地規劃發展的情況時，不管是人力、財力，還是時間成本都將受到極大損失。比如騰沖棚戶區改造項目，從2018 年啟動以來是房地產最旺盛的季節，但因規劃、資金的等因素，到目前未完工，隨著房貸政策收緊以至于現在發展步履維艱，這就帶來的征遷、交房、過渡期安置等一系列問題發生，相應的人力、財力無形大幅增加。為此規劃要密切關注區域土地資源合理的發展規劃制定后，具體方案落實動工的時效性，各方應盡力配合，確保規劃方案的及時實施[2]。

1.3 土地資源規劃實施中實際矛盾

目前騰沖區域土地資源開發在實際利用中存在一些矛盾，這些矛盾嚴重影響特定區域土地資源開發與土地利用規劃的進程。這些矛盾會導致一些問題的發生，例如土地利用規劃具體實施問題，原居民動遷補償、安置問題，耕地、林地占補問題，有些土地征收后林地占用無法辦，有些安置工作沒搞好導致征遷工作無法推動等問題會導致很嚴峻的社會影響與后果。所以為了優化區域土地資源，合理利用，解決這些矛盾成為目前主要任務之一。這些影響土地資源利用的主要矛盾體現在經濟發展與勞動力之間的矛盾、經濟發展與利益合理分配的矛盾、經濟發展與環境保護的矛盾等，合理有效地解決這些矛盾，可以保證良好生態環境與利益獲取之間的平衡。

2 結合騰沖區域格局合理規劃土地利用的措施

2.1 控制土地資源供需平衡

對土地資源的開發利用過程中，不能一味地開墾，要結合騰沖城鄉的發展策略，保護生態環境，合理開發利用。本級政府要平衡各方供需，合理安排，注重項目建設用地與耕地、林地所占比例的均衡發展。

2.2 遵循原則進行土地資源規劃

做好土地的規劃與利用需要遵循：①嚴格劃分農用地與非農用地，做好對基本農田的保護。②提升土地利用效率。③對不同類別、不同區域的用地進行統籌安排。④保護生態環境，為土地的持續性利用提供保障。⑤占用與開發復墾的耕地保持相對平衡。本級政府以國民經濟水平、社會發展趨勢與規劃、國土整治要求、資源環境保護要求、土地的實際供給情況、各建設對土地的需求情況作為依據，進行土地空間的規劃。首先需要確保耕地總量的動態平衡，再對各類用地的規劃進行統籌安排，對城鎮的建設用地進行嚴格控制。針對鄉鎮地區的土地規劃，需要明確所劃分的每一塊土地的用途，并將這些土地的用途詳細信息集中羅列，通過報紙、公告等多種途徑向社會公告，另外，公告中需要明確說明每一塊土地的規劃范圍、目標、用途、期限、相應的批準機關與批準日期。明確土地產權的關系，充分體現土地市場供應需求的作用，利用經濟手段加強對規劃的落實，包括各項控制指標的落實、土地利用動態監測的落實，以確保土地的利用嚴格按照規劃所執行。為確保土地規劃的實施進度與質量，可建立多項制度來進行監督、控制，包括領導責任制度、公告制度、建設項目用地預審制度以及監督檢查制度等[3]。

2.3 充分發揮土地市場功能，強化土地收購儲備機制

實現土地資源市場化是優化配置城市土地資源的根本途徑，發揮土地市場功能就是堅持把市場調節與政府調控結合起來，壟斷土地出讓市場，調控搞活土地轉讓市場。騰沖在2018 年以前土地市場沒有發揮好，賺錢效應不大，土地價值挖潛不深，2018 年以來通過市場化、資本化的運作模式，在充分宣傳、推介地塊后，累計供應國有土地24882 畝，實現土地出讓收入134.92億元，城市規劃區土地均價從50 萬元提高到現在200 萬元，使土地市場得到了健康有序可持續發展。土地收購儲備按照政府確定實施方案公開進行收儲，在整理以后，以“凈地”“熟地”向社會公開出讓，增加競爭機制和透明度，減少土地出讓中暗箱操作、權錢交易等腐敗行為，避免尋租、設租機會的產生，也避免了土地資產的浪費和流失。支持城市產業發展和城市發展規劃的實現。通過對土地進行統一收購儲備，還可以為城市產業結構調整以及發展戰略規劃的實現提供支撐。

2.4 城鄉統籌，合理用地

騰沖經濟社會正處于利用區位及資源優勢快速發展的關鍵時期，城鄉經濟對建設用地需求量越來越大，在構建和諧社會的實踐中，推進城鄉統籌發展，也是搞好鄉村振興一項重大的歷史任務。為此要在城鄉一體化進程中，以鄉村振興為契機，將城鎮建設與農村建設結合起來，統籌兼顧，以城帶鄉、以工促農，促進城鄉的和諧發展。完善有利于農民的征地制度，建立對失地農民的保障制度[4]。進一步加大土地開發整理工作力度，實現耕地占補平衡，完善農村生態補償機制。嚴格規范工業集聚區用地。支持和鼓勵工業項目向集聚區集中，工業集聚區用地要符合土地利用總體規劃，明確用地范圍，規定規劃用地范圍和建設標準廠房區。嚴格執行用地定額標準，降低企業配套設施用地比例，推進工業項目建設向集約用地方向發展。進一步做好存量建設用地的盤活工作。加大對閑置土地的處置力度，閑置2 年以上的必須堅決收回。要按照用地控制指標，對各類建設項目用地嚴格審核，嚴格把關，嚴格控制用地規模，杜絕新的用地浪費[5-6]。積極引導基礎設施、公共服務設施用地集約。在城鄉建設中按比例預留基礎設施用地，嚴格執行國家有關規定，壓縮占用耕地規模，避讓基本農田；嚴格執行各類社會公共服務設施建設標準和土地供應標準，推進城鎮、農村的社會公共設施集中建設，實現集約用地的要求。

3 結語

為了保持騰沖經濟社會的快速發展，土地資源的合理化利用尤為重要。要根據不同特定區域格局合理高效的制定土地規劃方案，進一步促騰沖進經濟社會可持續健康發展。