互聯網+“不動產抵押登記”風險防控建議

王小玲

在現代化發展中，互聯網的全面應用節約了時間成本和人工成本。推動互聯網+不動產抵押登記是根據大眾所需形式發展，是創新之路的同時也是一種全新的工作模式。為貫徹落實黨中央、國務院關于深化“放管服”改革，全面優化服務平臺，實行統一業務平臺管理，建立互聯網+不動產抵押登記這一創新服務體系，營造24小時不休息，全自助登記辦證模式，進行全面業務電子化憑證，為大眾提供網上申請審核及通過，實現不見面，不跑腿模式，高效智能的辦證服務，不斷增強社會互聯網發展活力與制度。

一、抵押登記的概述及現狀

是指登記機關對不動產抵押權的取得，互聯網+不動產抵押登記的意思就是不動產登記機構在具備條件的銀行設立服務辦理點，使得這些銀行的客戶可以在辦理點簽訂合同時辦理貸款審批和抵押登記等。針對企業資金融資等難題，由于“互聯網+不動產抵押登記”的服務開展，將為企業、實體經濟和小微企業抵押融資帶來精準服務，加強延期續貸、借新還舊等貸款業務。同時審批與抵押登記的變更登記、注銷登記、首次登記的無縫銜接，減少企業融資時間，避免企業短期資金融通，規避抵押物在解押過程中帶來的風險。

隨著“互聯網+不動產抵押”正式上線運行實現了群眾在金融機構和不動產部門辦理不動產抵押登記實現了“零跑路”現象。推動“互聯網+不動產抵押登記”帶給了我們許多利益，同時這也是社會的一種趨勢。它是一條創新之路，也是一種全新的抵押登記手段，人們可以不用到不動產登記大廳辦理業務，借助互聯網在銀行端就可以將不動產抵押登記的業務辦理好，大大提高了工作效率。

二、線上不動產抵押登記優勢

結合實際問題，工作效率是現下各企業要求的重點，互聯網的便利讓更多人受益，互聯網線上可實現不動產抵押登記在銀行端“一站式”辦結服務。兩端通過互聯網數據共享應用，可以直接通過銀行設立的服務點直接辦理抵押登記，實現不動產抵押登記在銀行端“一站式”辦結。在銀行網點建立抵押貸款、不動產登記“一站式”網點，實現企業群眾在銀行網點申請抵押貸款的同時，一并申請辦理抵押登記，從以前的去銀行辦理，到現在的零跑路辦結，為人們提供了更加便利的服務，提升辦事體驗。以前的人需要去不動產辦事大廳登記相關事宜，現在只需要通過網上遠程操作，就可以滿足基本要求，實現不動產抵押登記“線上”辦結。這里的不動產抵押登記也就是通過銀行的端口，在銀行端口申請登記的材料，平臺會審核材料，審核合格后，會自動推送到不動產登記系統平臺，經過一系列的信息推送審核后，最終完成抵押登記證明的自助打印。

三、線上不動產抵押登記劣勢

1.材料審查弊端。登記機關負責對登記資料進行核查，核查過程中有許多問題需要注意，一是核實抵押房地產與不動產的權利人是否一致，二是核實抵押合同內容與登記資料是否一致，登記機關是否存在錯誤，抵押房地產是否屬于禁止抵押的財產等。而隨著線上不動產抵押登記的推廣，各銀行網點都可以成為辦理點，材料審查的多樣化，導致對銀行端審核人員的要求更高、更細致。

2.人員管理的弊端。抵押登記辦理點分散至各銀行網點，操作人員多、辦理點范圍廣，人員素質參差不齊。如何將抵押登記標準統一執行，規范抵押登記行為，是登記部門所要考慮的。同時，如何規避銀行濫用權力，防范工作人員因利益沖突，為了放款完成業績而容忍申請材料瑕疵、執行標準不嚴、違規操作等而帶來的登記風險。

3.網絡安全的弊端。隨著互聯網的技術不斷發展，互聯網應用滲透到各行業中，在不動產抵押登記方面，互聯網的優點也是缺點所在，能進行數據存儲，提供在場（銀行、不動產抵押登記服務平臺）數據所需，這些數據能共享給自己的同時，他人（黑客）也能通過一定的技術方式來盜取數據，增加了互聯網在社會發展中的不穩定。在不動產登記過程中，可能因為配合登記相關手續過程中，因互聯網便利而出現漏洞。在互聯網中，應用的APP現在普及認證方式（身份證號碼、人臉識別）來提高安全性，不動產抵押登記便利就是可以不在指定地點進行登記手續（人臉面簽）確認身份來進行抵押登記，黑客就創建該虛擬平臺，盜取他人的信息，導致不動產抵押、二手房專賣等成果落入他人名下等。

四、不動產法律體系支撐及風險隱患的表現

雖然國家已有相關規定，但沒有建立健全的互聯網抵押登記法律制度，政策缺失所帶來的風險也不在少數，不利于互聯網抵押登記的規范管理。因此，應當從不動產交易、評估和保障等方面與登記的關系建立相關法律法規，形成對市場主體和市場行為的嚴格約束體系。針對當前的非法欺詐現象，應增加對欺詐罪的規定，建立嚴格的失信行為處罰機制。同時還需進一步規范電子簽名、電子印章、電子檔案的法律效力。

1.信息泄露風險。在這個信息共享的時代，辦理很多業務都需要用到我們的身份信息，在互聯網上搞不動產抵押登記同樣也是，需要我們如實填寫我們個人信息和選擇我們要辦的業務。因此，在使用時我們應該認真閱讀好每一步，防止信息填寫錯誤。同時應該按照要求進入正規的不動產抵押服務平臺，否則，我們的信息就會有被泄露的風險。

2.人員操作風險。抵押作為擔保之王，對于企業融資、社會融資而言至關重要，抵押登記是銀行放貸工作中非常重要的一環，為債權的實現予以了充分保障。隨著我國房地產市場的持續繁榮，居民也利用了名下財產權實現了財富增長，盤活了地方經濟。全社會對抵押登記的時效性、對銀行貸款的審批速度都有了更高要求。而“抵押進銀行”后，面對更為繁多的操作人員和覆蓋范圍更廣的辦理點，不動產登記機構面臨也面臨更為嚴峻的風險。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。所以說，不動產登記工作需要承擔諸多風險和責任。

3.身份識別風險。《不動產登記條例實施細則》明確規定，申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。線上辦理后，如何識別抵押登記申請人，對抵押人的身份真偽核實，對提交的材料真實性、有效性、合法性審查，如何確保申請登記的行為系抵押人和抵押權人真實意思表示都成為抵押登記中亟需解決的問題，也是構成抵押登記有效性最為基本的前提。登記人員不見面，誰為審核材料的合法性負責都需進一步探討和明確。在現實生活中，不法分子利用網絡技術、利用老年人不熟悉網絡操作等進行不規范登記操作獲取暴利的新聞也頻頻被曝光，這都是“互聯網+不動產登記”所面臨的嚴峻問題。

五、風險防控的建議

1.建設誠信系統。針對登記機構而言，實行“嚴格審查，認真核對，按時調整”。綜合運用公示、公信原則，建立不動產登記制度，來主動防御風險，既保證了不動產交易安全，又保護不動產權利人和利害關系人的合法權益，建立不動產登記信息公開查詢制度，明確查詢對象、查詢內容用途，對于降低社會成本、防范風險具有重要的意義。

2.充分利用信息化技術開展工作。充分利用數據共享，提高信息技術利用效率，推進登記內容，方式的標準化，登記信息按照統一的標準來執行。抵押人、抵押權人和登記機關之間信息不對稱造成的操作風險也可以避免。建設“黑名單”制度申請人持虛假材料，冒充他人申請登記，一經發現，依法收繳虛假材料，不動產登記機構工作人員還予以告知冒充、持虛假材料申請人已被列入該企業黑名單。利用高科技技術，多渠道、多重保障對申請人進行身份識別，與公安部門技術對接，共享身份信息，優化網絡平臺，設置刷臉、文字提醒、增加驗證碼確認等，在操作界面下方增加信息提示欄，明確告知當事人此刻正在辦理的業務。

3.加強工作人員學習力度，提出標準件制度。不動產登記機構加強培訓工作人員業務水平，標準化審核抵押登記材料，嚴格審查相關資料。它側重于審查人的身份證明材料，核實申請人與不動產登記簿登記權利人的信息是否一致，不動產的實際狀況及相關證明文件是否一致，以防涉法或不具效力的不動產作為抵押物，審查抵押登記和抵押合同的內容是否一致，防止由于登記人員的工作失誤造成虛假抵押登記或抵押登記無效。登記機構須強化監管，細化登記標準，制定規則、檢查考核各辦理點及其辦理人員，從管理層面著手提高登記質量。不動產登記機構人員要全面貫徹履行依法登記，不會因為互聯網的運用而改變原有的規章制度，職責分明，且按照《不動產登記暫行條例》及規定運行。雙方按合作協議明確工作內容。

六、結語

“互聯網+不動產抵押登記”該項工作開展以來，在全國各地不動產登記中心引起高度支持、積極推進。當前，“互聯網+不動產抵押登記”辦理地點已有農業銀行，招商銀行等多家金融機構，將加快推進“互聯網+不動產抵押登記”工作，將登記窗口延伸至一線銀行窗口，積極與銀行、金融等機構對接。落實金融機構簽訂合作框架協議，明確雙方職責邊界，建立不動產登記與銀行等金融機構業務互通平臺，加大對金融機構的服務力度，進一步提升服務質量和水平，實現了一事多辦快捷服務。一是拓展范圍，深化內涵。進一步深化“互聯網不動產抵押登記”，創新數據，擴大服務范圍，全面實施不動產抵押注銷登記、商品房轉移抵押合并登記等同時業務的線上服務;在“互聯網不動產抵押登記”的基礎上，加強二手房轉移抵押合并登記等線上服務，將更多線下服務領域整合到服務系統中。二是加強推廣“電子化”證照管理，規范數據共享。實行不動產登記證明電子證照和實體證書同時發放。確保數據來源安全可控。數據接口標準制度和服務標準，規范數據共享同時，開展數據延伸服務，通過共享接口實時向銀行推送更新抵押登記、法院查封等信息，隨時防范金融風險。在發展的同時，加大力度排查風險因素，實現互聯網健康模式。

（作者單位：西安市不動產登記服務中心）