全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

劉達(dá)

全面預(yù)算管理是企業(yè)利用預(yù)算的方式對企業(yè)各部門的資源進(jìn)行分配和控制，能夠有效組織企業(yè)的經(jīng)營活動，完成制定的目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，全面預(yù)算管理包括制定的項目管理計劃、收入與支出的預(yù)算、資金流動和利潤的預(yù)算等。而全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中有著重要作用，要及時對預(yù)算體系出現(xiàn)的一系列問題進(jìn)行解決和完善，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，提高對資源的利用，有效判斷企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)的核心競爭力。

一、全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要作用

近年來國家對于房地產(chǎn)行業(yè)把控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)之間競爭激烈。這時需要及時對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合和對資源的有效利用，促使企業(yè)在行業(yè)中走在前沿，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對全面預(yù)算管理知識的有效利用能夠規(guī)范資金的流向以及使用，更好地了解企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)情況，提高企業(yè)對房地產(chǎn)項目的控制水平，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)在管理過程中存在的問題，提出相對應(yīng)的解決措施，能夠提高企業(yè)的隨機(jī)應(yīng)變能力和解決能力。并能從各方面進(jìn)行分析和制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)，提供有效且科學(xué)的預(yù)算管理。由于全面預(yù)算貫穿整個企業(yè)，能夠了解各部門的工作，進(jìn)一步推動各部門間的交流溝通和信息共享，方便對員工的工作績效進(jìn)行公平考核，加強(qiáng)對各部門的監(jiān)管力度，制定獎懲制度，有利于對企業(yè)目標(biāo)進(jìn)行合理規(guī)劃，提高企業(yè)的經(jīng)營管理效率。

二、全面預(yù)算管理在實(shí)際應(yīng)用中產(chǎn)生的問題

1.與企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算相關(guān)體系建設(shè)中，還處于發(fā)展階段，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依舊還在使用傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，從各部門收集預(yù)算的數(shù)據(jù)再提供給財務(wù)，由財務(wù)對預(yù)算進(jìn)行編制，受到主觀能動性影響較大，不能為企業(yè)發(fā)展起促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期時間較長，所以不能制定短期的財務(wù)預(yù)算計劃，一般是以年為單位編制財務(wù)預(yù)算，所以在各部門對財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行過程中不能與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配。在企業(yè)各項目開展之前進(jìn)行財務(wù)預(yù)算編制，但由于實(shí)施過程中會因為各種因素的變化，例如周期的長短、工程材料問題，會導(dǎo)致預(yù)算編制與實(shí)際預(yù)算出入較大，存在差異性。即使進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整，但對具體的項目進(jìn)度無法反映，預(yù)算與實(shí)際狀況有出入，不能為管理層提出有效決策進(jìn)行參考，導(dǎo)致企業(yè)決策出現(xiàn)失誤，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.對預(yù)算分析不夠重視。通過對預(yù)算目標(biāo)的確定，運(yùn)用多種方式對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行分析，對結(jié)果進(jìn)行判斷，找出出現(xiàn)偏差的原因。如果實(shí)際效果與計劃目標(biāo)差距過大，那么應(yīng)該及時對此次行動進(jìn)行調(diào)查，找出具體原因，能夠及時對計劃進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)救。完成月度預(yù)算分析后，統(tǒng)一由財務(wù)將分析結(jié)果整理成冊分發(fā)給各部門的員工。但財務(wù)部門對企業(yè)的其他經(jīng)營項目不了解，對預(yù)算的分析較為片面，這時就需要管理層對預(yù)算進(jìn)行了解后再通過財務(wù)部門分配，加強(qiáng)對各部門的成本控制，通過分析內(nèi)容對預(yù)算管理有效實(shí)施。

3.對經(jīng)營風(fēng)險判斷不充分。企業(yè)在經(jīng)營管理中會存在各種風(fēng)險。但在實(shí)際情況中，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立的風(fēng)險預(yù)警體制并不成熟，不能及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題，或者是發(fā)現(xiàn)問題后不能及時對問題進(jìn)行解決，導(dǎo)致企業(yè)的項目被影響，造成損失。要對財務(wù)預(yù)算管理人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行提升，能夠影響到全面預(yù)算對企業(yè)的作用，如果缺乏專業(yè)素養(yǎng)，不能對預(yù)算作出有效分析，會影響到企業(yè)對項目作出合理分析并進(jìn)行監(jiān)測。而實(shí)施全面預(yù)算對企業(yè)來講，其中的預(yù)警功能在預(yù)算執(zhí)行過程中被反映。如果出現(xiàn)問題，與實(shí)際情況和目標(biāo)預(yù)算不符合，管理人員可以及時獲得風(fēng)險提示，并進(jìn)行調(diào)整和控制。

4.全面預(yù)算走保守路線。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法受到既往影響，通常都是以工作經(jīng)驗進(jìn)行預(yù)算編制，沒有對實(shí)際情況進(jìn)行具體了解，不能很好地實(shí)施企業(yè)的戰(zhàn)略計劃。而房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算中沒有進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，財務(wù)都是通過自身的理解進(jìn)行編制，沒有客觀依據(jù)。企業(yè)為了節(jié)省成本，增加經(jīng)濟(jì)效益而優(yōu)化預(yù)算流程，會將圖紙進(jìn)行修改調(diào)整再進(jìn)行項目施工，那么產(chǎn)生的實(shí)際效果與原本的預(yù)算目標(biāo)差距過大，使得預(yù)算在工期中失去應(yīng)有的作用。

三、全面預(yù)算管理的解決方案

1.制定企業(yè)發(fā)展的客觀戰(zhàn)略目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來計劃，就要對全面預(yù)算進(jìn)行優(yōu)質(zhì)管理。全面預(yù)算能更好的與企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃相結(jié)合。在做預(yù)算之前，預(yù)算人員首先要了解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)以及工作的內(nèi)容，方便將預(yù)算做到最優(yōu)。在過程中也要加強(qiáng)對預(yù)算的控制，如有變化，會與實(shí)際效果不符，就能夠及時對出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決，保證企業(yè)戰(zhàn)略的有效實(shí)施。對于預(yù)算的關(guān)鍵部分，更要多加注意，例如開展新項目需要做好預(yù)算、工程材料的變化，技術(shù)計劃的實(shí)施修改。預(yù)算目標(biāo)作為戰(zhàn)略目標(biāo)的一個分支，需要與企業(yè)未來發(fā)展方向保持一致，根據(jù)實(shí)施內(nèi)容制定目標(biāo)，加強(qiáng)企業(yè)對內(nèi)部的控制，提高企業(yè)的管理水平。

2.根據(jù)動態(tài)及時調(diào)整目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對預(yù)算編制方法進(jìn)行創(chuàng)新，優(yōu)化預(yù)算的流程，不僅要在預(yù)算目標(biāo)中可以估計經(jīng)濟(jì)效益，還能對企業(yè)資金的流動有具體的估算。對于已經(jīng)完結(jié)的項目，要加強(qiáng)收款力度，將回收款投資新項目，加大回籠資金的力度，為項目能夠開盤購買材料以及建設(shè)等，控制現(xiàn)金流量。在項目將要開發(fā)時，對整個項目有全方位的了解，找準(zhǔn)可購買的客戶群體，關(guān)注房地產(chǎn)市場的動態(tài)，對現(xiàn)場環(huán)境進(jìn)行檢查，找到營銷關(guān)鍵點(diǎn)。同時，對競爭對手要及時采取措施，關(guān)注國家推出的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，估計住宅區(qū)的市場預(yù)期銷售價格。房地產(chǎn)銷售包括各個實(shí)施環(huán)節(jié)所投入的成本資金，從項目開發(fā)到結(jié)束，確定好成本和所獲得的經(jīng)濟(jì)效益后，可以確定銷售價格。再根據(jù)本身的銷售價格對比其他房地產(chǎn)銷售價格可以進(jìn)行調(diào)整，從市場動態(tài)以及成本等將數(shù)據(jù)的預(yù)算以及其他影響因素進(jìn)行整理，產(chǎn)生高效益，為未來新項目的展開提供有效數(shù)據(jù)，為下一階段的預(yù)算提供數(shù)據(jù)，提高企業(yè)的預(yù)期銷售和經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的行業(yè)競爭力。

3.完善風(fēng)險提示預(yù)警。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理和其他企業(yè)的預(yù)算管理內(nèi)容不同，內(nèi)部的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。不僅對預(yù)算人員的專業(yè)知識有較高要求，還需具備專業(yè)的技術(shù)。由此可見，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該對負(fù)責(zé)管理預(yù)算的人員進(jìn)行再教育，提高預(yù)算人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，打造一支具備專業(yè)水平的預(yù)算隊伍，完善預(yù)算管理機(jī)制。同時加強(qiáng)預(yù)算人員的思想道德品質(zhì)和法律知識，提高財務(wù)人員對預(yù)算管理的知識經(jīng)驗和技能水平，通過大數(shù)據(jù)提高工作效率。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)算管理風(fēng)險預(yù)警體制的建設(shè)，及時解決問題，根據(jù)實(shí)際情況完善預(yù)算體系。

4.創(chuàng)新全面預(yù)算的工作方法。在企業(yè)的經(jīng)營模式中，全面預(yù)算管理工作方法要及時進(jìn)行創(chuàng)新，同時遵循預(yù)算管理制度，對企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析。即便企業(yè)項目的運(yùn)行周期很長，但也存在許多問題。所以要對預(yù)算編制方法進(jìn)行創(chuàng)新與完善。在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，對全面預(yù)算進(jìn)行階段性的總結(jié)，了解當(dāng)中的不足和需要進(jìn)步的方面，將預(yù)算的情況準(zhǔn)確反饋給各部門，聯(lián)合各部門共同合作，完成企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下行，國家增強(qiáng)了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈發(fā)激烈。全面預(yù)算管理是企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要手段。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，為提高市場競爭力，需要加強(qiáng)全面預(yù)算管理體系的建設(shè)與完善。只有認(rèn)清當(dāng)前形勢，才能找到應(yīng)對問題的方法，提高全面預(yù)算管理在企業(yè)的應(yīng)用以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率和競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（作者單位：東莞市旗山投資發(fā)展有限公司）