商業銀行房地產信貸風險管理研究

張逸繁

摘 要：房地產投資回報率高，屬于高風險高回報的行業。房地產行業作為一種資金密集型的企業，從產品的生產到銷售都需要大量的資金作為支持，商業銀行作為房地產行業發展資金的主要來源，因為受到房地產經濟周期性及外部環境的影響，導致商業銀行面臨著相對較大的信貸風險。故此，本文將立足于國內房地產行業發展現狀，以商業銀行面對的房地產信貸風險，探討了商業銀行預防、解決房地產業信貸風險的策略，以期為將來商業銀行、房地產行業的穩定快速發展提供參考。

關鍵詞：商業銀行;房地產行業;信貸風險;管理

在我國，房地產業信貸己變成當今銀行信貸的關鍵構成部分。因為房地產產業鏈歸屬于資產密集式產業鏈，促使銀行信貸圍繞于土儲、買賣、房產開發和房地產銷售的整個過程。在我國的房地產市場上，商業服務銀行的信貸幾乎干預了房地產行業運作的整個過程，是在我國房地產市場各種各樣有關行為主體的關鍵資產服務提供者。因此，一旦房地產行業衰老，房子價格不斷下挫，地產開發商庫存商品沉積造成資金周轉艱難，必定導致銀行收貸艱難，借款拖欠率上升，壞賬損失獲取信用額度增加。與此同時，以土地資源和房屋等小動產抵押做質押的借款資信度也將隨著降低，因為信譽等級降低，質押物會再次估價，高品質財產將不會再高品質。這一系列的蝴蝶效應將減少銀行的營運能力，銀行在運營過程中將會遭遇非常大的經營風險和信貸風險。因而，為了避免信貸風險性的生成和積累，商業服務銀行就一定對住房貸款風險性開展高效地預防、操縱和解決。

一、房地產業行業現狀與商業銀行信貸之間的關系

在我國房地產行業自打實施住房商品化之后，便進入了一個穩步、快速地發展階段，且房地產的價格也呈現出持續增長的態勢，儼然成為國民經濟發展中的支柱產業，對于國內投資和GDP總量的增加發揮了很好地推動作用。雖然國內的房地產市場在各個地區經濟發展差異化的影響下出現了等級差異，但總體的商品房價格仍舊呈現出一種穩步上漲的態勢。

銀行作為我國金融體系的關鍵組成部分，銀行對風險性的把控能力將會立即影響到整個金融體系的穩定性。在我國房地產市場熱度相對較高的影響下，作為直接金融中介的銀行，在房地產中的業務量也呈現出一種持續增加的態勢，房地產行業貸款占據銀行總體貸款的比例在持續上升，導致房地產行業的價格波動將會直接影響到銀行系統。與發達國家相比，我國金融體系的穩定性有所不足，且金融市場發展不夠健全。從銀行信貸的角度看來，信貸對房地產價格呈現出一種非線性不對稱效應，換言之，區域內放貸規模越大，則信貸對房價的影響越顯著。

二、我國商業銀行房地產信貸的現狀

近些年在定居層面，中國城鎮人均住房面積以每一年4%以上的速度增長，推動裝飾建材、裝飾設計銷售市場以一年20%的速度增長。中國統計局結果顯示，2008年1-5月份，全國各地進行房地產開發項目投資9519億人民幣，同期相比增長31.9%，高過上年的同期增長4個點。在從嚴財政政策下，房地產開發及房地產業資產的注入仍維持迅速增長，房地產行業的興盛為在我國房地產業貸款業務給予寬闊的進步空間。

（一）房地產業信貸業務爆發性增長

房地產行業對關系產業鏈具備較強的推動效用，對短期內經濟發展指標值也是有顯著的促動功效，因而，我國近幾年來一直將房地產行業培養為支柱產業。在這樣的國家產業政策核心下，房地產投資增長幅度迅速，很多資產涌向房地產行業。房產開發成本的快速增長立即致使了銀行業房地產業借款的飛速提高。

（二）房地產業信貸業務危機四伏

伴隨著樓價不停的增漲，泡沫塑料困境也日益包裹，商業服務銀行在這個環境下掩藏著很大的住房貸款風險。自2002年至今，我國房地產業貸款業務獲得了迅速發展趨勢，各界人士看中其未來發展，促使它變成各大商業服務銀行競相刮分的“生日蛋糕”。中國的許多銀行，乃至甘愿提升標準限定，讓一些沒有資格的借款者進到銷售市場，以奪得銀行信貸銷售市場的一席之地。也因為我國銀行對住房按揭貸款欠缺風險安全意識，不但促使中國個人住房按揭貸款潛在性風險極大，也促使按揭貸款資產證券化商品在中國處在停滯不前環節。正是因為中國銀行把住房按揭貸款做為銀行借款的“高品質財產”，最近幾年因為中國股票市場價錢瘋漲，證券市場掙錢效用，引誘中國許多人根據假的住房按揭貸款讓很多的銀行資產進到證券市場，這給中國證券市場的快速發展和中國房地產業、金融體制造成了多種風險和安全隱患。

三、在我國商業銀行信貸面臨的關鍵風險

（一）房地產市場遭受金融政策的影響

在我國的房地產業信貸受到國家政策以及宏觀調控的影響相對較大，呈現處于年增長率波動較大的趨勢。隨著我國有關房地產信貸業務方面文件、政策的出臺，對于房地產開發企業取得銀行貸款的資質以及貸款用途等方面給出了明確規定，央行貨幣政策委員會也十分重視防范貨幣信貸增長過快，對于房地產行業建設所帶來的潛在金融風險性。這種宏觀政策的出臺立即帶來了房地產企業借款新增總數降低的原因。從目前的情況來看，我國政府對于房地產的緊縮宏觀調控政策仍舊是一個關鍵的發展趨勢，進一步加大了商業銀行房地產業信貸風險的發生概率。

（二）商業銀行自身地風險控制意識不足

銀行內部的大部分工作人員認為，只需要完成自己分內的工作便可，風險管理工作需要完全由銀行內部的風險管理部門負責，這也就導致職員在這種錯誤認知影響下，將全部的工作精力投入到了房地產方面的信貸產品業績中，并未全面研究信貸對象所存在的各種風險，尤其部分大型開發商為了滿足國家政治紅線的監管要求，往往會精細設計美化財務數據，導致對其財務數據的監控工作難度持續上升，這也就使得商業銀行信貸過程中所存在的隱患風險得以不斷積累。除此之外，目前部分商業銀行的信用風險管理體系相對不夠完善，自身的銀行信貸系統對風險信號的判斷過度依賴于人為數據收集、判斷，信用風險判斷出現滯后現象;同時部分信貸人員出于完成考核指標的考慮，盲目追求高收益，忽略、輕視對項目的風險把控，也很容易加大商業銀行所存在的各種道德以及決策風險。

（三）房地產行業的融資條件較差

就我國房地產行業的發展狀況來看，面臨著信貸規模管控力度加強、穿透監管嚴格化、融資渠道進一步減少的環境。監管部門出于有效防范風險以及控制宏觀杠桿率的考慮，進一步強化了對于貸款新增以及房地產限額等方面的規模管控，對于那些重點的商業銀行管控目標由之前的按季度管控進一步按月度進行管控，導致商業銀行對房地產行業的貸款投放變得更加慎重，促使房地產行業的融資條件相對較差。由于債權融資、非正式融資等渠道受到一定的限制，房地產行業的持續融資需求使得這類企業開始集中爭奪表內的銀行貸款，導致表內貸款的獲取價格進一步提升。由于房地產企業在發展的過程中很容易受到發展周期的影響，并且形成泡沫經濟的概率相對較大，具備較高的融資風險，在我國房地產行業持續發展的影響下，一些中小型規模擴大的房地產企業紛紛成立，而卻并未重視規模化和集團化的發展，進一步加大了房地產開發企業的融資風險，對于中小型規模的房地產開發企業而言，因為規模較小，很容易為商業銀行帶來信貸信用風險。

（四）房地產企業融資渠道單一

房地產業做為資金密集式領域，對銀行貸款業務資金擁有不可估量的依賴。在中國房產投資資金來源中，公司的自籌資金資金一直保持在25%-33%上下，房產開發借款約占18%-23%，絕大多數房地產開發商全是盡量地利用金融機構資金完成發展戰略擴大。在商品房預售中約有70%的顧客也許會選用按揭貸款的形式選購商住樓，按揭貸款以首付款20%-30%測算，別的資金來源于中約有49%-56%的資金來自銀行業的個人消費信貸。房地產開發商融資方式的單一，造成房地產業信貸風險過多集中化在房地產市場資金鏈中，銀行事實上立即或間接的參與了運轉的整個過程，是房地產市場各參加核心的關鍵資金服務提供者，要承擔隨著各個階段的經營風險。

（五）存在較大的流動風險

流動性風險主要指的是銀行內部的資產流動性風險，對于商業銀行而言，房地產的信貸產品中的中長期貸款比重相對較高，而現金國庫券卻無法完全滿足提款方面的需求，導致商業銀行的資產結構存在著期限錯配的現象，再加之缺乏有效的長期資金籌集渠道。通常而言，商業銀行對于房地產業務貸款的期限都比較長，尤其是對于住房貸款業務而言，可以維持30年的時間，與之相對應的負債品種結構中，占據絕大部分比例的存款業務期限最長也就是維持在5年左右，也正是因為存款期限結構不一致，很容易引發商業銀行資產負債流動性的不對稱風險。

四、加強商業銀行房地產信貸風險的措施

（一）掌握國家的宏觀調控方向，精準把握金融走向

我國商業銀行想要更好地防范房地產企業信貸產品中的各種風險，需要在全面貫徹落實國家各項宏觀調控政策的基礎上，全面分析房地產行業發展的歷史和現狀，對于經濟未來的發展情況進行合理預測。由于我國目前處于一種經濟轉型發展的復雜背景下，商業銀行需要實時關注房地產行業的發展變動情況，對于相關政策、環境變化可能會為金融市場以及房地產行業帶來的影響進行正確預測，并在有效掌握國家宏觀調控方向的前提下，采取相應的措施控制房地產行業波動對信貸業務帶來的各種不利影響。此外，商業銀行也可以通過房地產價格指數、投資總額等數據指標的變化，針對房地產行業的近期指數進行預測，通過在房地產的信貸風險管理中有效于各種分析工具，并有效掌握國家的宏觀調控政策方向，能夠幫助商業銀行以其自身的狀況，有效調節內部制定的房地產信貸政策，提前做好房地產信貸風險防范的準備工作。

（二）加強抵押物品的價值管理

商業銀行強化抵押物品價值管理的過程中，需要制定科學合理的抵押評價制評估、認定工作機制。商業銀行不應該單純采用市場價值基礎進行抵押品的價值評估，而是需要對抵押品的程序期限和變現能力給予全面考慮之后，結合其所擔保的債權價值，衡量抵押品對于債權的保障程度。除此之外，商業銀行也需要組建結合外部中介評估機構、內部評估機構的抵押物品價值評估認定工作機制，并通過加強評估機構的準入、推出管理力度，強化商業銀行內部的抵押物價值評估認定工作的獨立性以及權威性。同時，商業銀行也需要實施抵押品的動態監控管理工作，將各類抵押平臺價值的波動特征作為出發點，將價值重估的方式和頻率給出明確的規定，能夠做到嚴格遵循既定的價值認定程序，持續跟蹤各種類型抵押產品的價值變化。商業銀行也需要建立抵押品從抵押到處置整個過程的風險預警機制，做到在實時監測抵押價值變動情況的前提下，及時進行干預或采取相應的措施，降低可能會出現的信用風險。

（三）建立健全完善的內部風險制度

對于我國商業銀行的風險管理組織看，在其中的架構仍舊沿用計劃經濟體制下所形成的總分行制度，按照我國的行政區劃設置相應的分支機構，并在其下設置相應的風險管理部門。這種組織管理體系因為層次相對較多，無法及時反映市場變化信號，從而導致其風險管理的工作獨立性相對較差。如此一來，商業銀行需要優先適應其股權結構的變化，建立起隸屬于董事會的風險管理組織架構，這一風險管理委員會可以作為銀行風險管理戰略決策的最高審議機構，以此來保障銀行內部風險管理戰略和管理工作的獨立性，商業銀行內部的行政管理模式也需要逐步實現風險管理的橫向延伸和縱向管理，以便在建立矩陣式管理體系的基礎上，實現管理過程的扁平化發展，并配合科學的風險管理決策體系，有效預防、解決房地產企業信貸產品的各種風險。

（四）防止銀行與房地產信息不對應

對于銀行和房地產企業信息不對稱而言，主要存在于貸前調查、貸時審查以及貸后管理三個環節。在貸前調查工作階段，商業銀行內部的信貸管理人員需要始終堅持貸款的合理、合法、安全性原則，審慎受理那些安全性相對較差或者存在較大不合理的貸款項目。商業銀行需要全面利用有關的中介機構，針對房地產企業抵押物的合法性以及價值給出合理評估結果。而在貸時審查工作階段，商業銀行內部的研究部門需要對房地產行業的現下發展狀況進行深入分析、預測研究，從而制定出準確的行業授信政策，同時商業銀行也可以通過部門責任認定機制落實，保障風險管理部門和信貸業務部門能夠完全履行自己的工作職責，信貸業務部門需要對自己審核通過的房地產企業的各項調查資料的真實性合法性負責。在貸后的管理工作階段，商業銀行需要對員工的工作流程進行規范，幫助其有效判斷貸款企業的財務狀況，實時關注企業貸款資金的具體用途，同時需要根據企業在貸款過程中出現的各種問題，制定、推行相應的風險管理策略。

（五）拓寬房地產企業融資渠道，創新房地產金融產品

一直以來，中國房產企業融資的具體來源嚴重取決于商業銀行信貸資金，這不但使房地產開發商的融資模式和融資方式愈來愈狹小，與此同時也日益增加了商業銀行信貸資金小牛在線推廣的風險性。因而，在中國金融機構體系加微信好友改革創新幅度的今日，必須為擴展房地產業企業融資方式發揮特長，發展房地產業與金融業雙贏的局勢。通過大力推廣住房產業投資基金、住房債卷、房地產融資等股權融資專用工具，將注入房地產業投資性交易的財力和保險基金、養老保險基金正確引導在住房股權融資銷售市場，吸引社會發展資產進到住房開發設計和住房確保行業，以避免因為投資渠道緊缺、住房投資性要求的提升給銷售市場產生的壓力。

五、結論

商業銀行作為我國房地產企業發展主要的融資渠道，商業銀行通常也會受到房地產市場的周期時間波動轉變而發生對應的信貸商品風險性。我國銀行業房地產業的信貸風險性主要包括了房地產業宏觀政策層面的影響以及房地產行業較差的融資條件等。為此，商業銀行需要在防止銀行與房地產企業信息不對應的同時，及時掌握國家政策的宏觀調控方向，并通過抵押價值管理工作的強化以及風險管理體制的完善，做到全方位、立體化預防化解信貸產品風險。

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