房地產開發項目動態財務管理方法探究

敬 利

(四川省第六建筑有限公司，四川 綿陽 621000)

1 動態財務管理含義

動態財務管理是財務管理方式中的一種，多數企業在經營的過程中，會用到動態財務管理方式。該方法基于動態化指標，對財務內容和數據的變化進行分析，從而定位財務管理目標，并且利用較為科學的方式來分析企業資源變動而產生的數據內容，可以說，動態數據管理是一項較為系統的財務管理程序。從房地產企業方面來看，動態財務管理方式處理的是企業項目管理和經營過程中的數據變化，房地產開發項目在實施過程中，會經過立項、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、售后服務等多個環節的工作，所以每個環節的資源變動都可能產生數據變化，因此采用動態財務數據管理就能記錄其財務信息的變動情況。總之，企業實施財務動態管理可以保證其內部財務信息的準確，在有效的分析和管理的情況下，企業的項目成本可以得到一定控制，各項費用支出也能得到節約。

2 房地產企業實施動態財務管理的必要性

2.1 提升核心競爭力

房地產企業想要在激烈的市場競爭中始終獲得一席之地，就需要保持自身源源不斷的創新能力和競爭水平，才能實現經營和發展的突破，從而打贏競爭對手，使自身獲得持久性發展。房地產企業的創新，包括了技術引進以及經營方面更新，但是無論是哪一種創新手段，行業內都會出現同樣的競爭者，房地產企業之間會一直存在互相超越的情況，任何一個企業想要保持不斷創新的水平是較難實現的。為了使自身的創新能力可以一直保持，就必須重視內部管理方式，尤其是作為內部管理中最主要內容的財務管理工作，一定要做到高效和真實，才能提升財務策略質量，為企業的未來找到更加廣闊的發展空間。就目前傳統的財務管理方式而言，已經不太能支撐起房地產企業開發項目的運行了，所以動態財務管理方式的執行對于企業而言勢在必行。

2.2 信息化發展的要求

信息化不斷發展和科學技術的不斷創新，讓企業內部之間的信息交流越來越強，傳統的會計信息系統顯然已經不能滿足企業經營管理的需求。為了幫助企業快速適應信息化的發展趨勢，將財務管理工作結合信息化發展是當前企業的發展所驅，房地產自然也不例外。房地產企業要做好財務動態管理，就必須具備可以將財務信息和數據內容進行快速分析的配套軟件。以不同房地產企業實施動態財務管理的需求為基礎，來開發適合自己的財務軟件。從目前計算機技術和信息化不斷更新的情況來看，動態財務管理工作獲得了較為強大的基礎來進行實施。在財務軟件不斷被開發的情況下，動態財務管理的信息化水平也在不斷提升，企業管理層能從財務信息中直接獲取最直觀和真實的財務數據，縮短原本復雜的流程。同時，房地產企業還可以利用動態財務管理系統的高效信息處理能力，來對項目經營過程中的復雜數據予以快速分析，減少了因為信息處理不及時或者不高效而產生的問題。

3 動態財務管理方式構建要點

3.1 明確基本原理

房地產企業在實施動態財務管理方式前，需要對動態財務管理方式的基本原理進行明確，這樣才能保證財務管理工作在房地產企業開發項目中的順利實施。動態財務管理方式最重要的核心點在于企業內部可以實現信息共享，企業財務管理的主要人員要能從信息平臺中獲取自身所需的數據，讓各部門人員之間可以就工作信息進行及時溝通，真正做到對企業財務信息的高效反應，并且對問題作出快速解決方案。在了解動態財務管理的基本理念之后，房地產企業還要結合自身開發項目的實際情況以及所面臨的外部市場變化情況來分析，針對財務管理的具體實施開發出一套有效合理的方案，并且根據項目具體執行的情況來對管理工作作出調整，以此來幫助企業處理財務管理環節中可能面臨的風險。

3.2 執行管理思路

對于房地產企業開發項目而言，動態財務管理模式的有效使用，需要從項目的整體出發，關于項目實施過程中所需要的全部信息都要囊括，保證對項目中的所有信息的全部處理，無論是開發項目中的目標制定還是具備資金流動情況，財務管理人員都要在動態基礎上進行分配和記錄，從而讓項目之間的信息實現互通，每一位人員都能根據數據變化來調整工作內容，更好地執行動態財務管理工作，做到房地產企業開發項目中的收入以及支出可以被明細化，讓管理者清晰財務管理數據，不斷強化內部管理能力，為企業未來的發展制定出更加科學的戰略目標。

3.3 遵循管理原則

房地產企業在執行動態財務管理方式時，需要遵循其基本原則。首先是財務管理的合法性。任何企業無論執行何種財務管理方式，都要在相關法律法規的要求下規范實施，這是企業在市場中順利運營的基礎。房地產企業與其他企業一樣，其最終目標都是為了實現最大的經濟利益，所以房地產企業內部人員都要在遵守法律法規的前提下，獲得合法的利益收入，堅決不為利益而做出違法行為。其次是財務管理適應性原則。房地產企業在使用財務管理方式時，要始終依據企業自身開發項目的特點，來實施動態財務管理，并且隨著項目的進展作出財務管理調整，保證動態財務管理不是一成不變的，而是始終符合企業經營項目的。這樣才能發揮出財務管理工作在企業之中的實用性，實現最大效果。最后是財務管理的整體性原則。房地產企業的發展需要內部之間共同作用，各部門之間只有實現良好配合而不是“各司其職”，才能真正發揮出財務管理的作用。對于實施動態財務管理的房地產企業而言，自身部門之間一定要加強聯系，才能將財務管理方式順利融入項目之中，保證項目順利運轉的同時，不斷提高綜合管理能力。

4 房地產開發項目財務動態管理問題

4.1 關注力度不夠

房地產開發企業在實施相關的建設項目之前，會對項目的未來收益和經濟利潤進行一定程度上的預測，整個過程最好有財務人員參與，這樣才能保證項目獲得最大程度上的預期效果。但在實際的項目運行過程中，財務人員只參與涉及項目的成本規劃環節，而未來的預測收益，企業的相關財務人員并沒有直接參與，也不太了解該方面的工作。在企業的財務人員對于財務動態管理不夠理解的情況下，預算結果和實際的項目經營結果之間就會出現偏差。除此之外，很多房地產開發企業在制定招投標合同時，也沒有具體的財務人員來處理相關的工作，財務人員將更多的精力放在了財務記賬的工作之上，導致整個財務動態管理的關注力度始終不足。

4.2 管理體系缺失

很多房地產企業缺乏完善的財務管理體系，企業項目在開發的過程中，其目標成本沒有特定的預算標準，預算編制工作也沒有全面鋪展開來，企業的財務管理工作在沒有管理體系的支撐下，很難對財務支出做出標準的規劃，使得房地產開發企業在經營項目的過程中無法掌握正確的資金流動方向，判斷不了項目開發的實際情況，造成房地產項目的開發不夠嚴謹。因此，房地產開發企業在動態財務管理體系缺失的情況下，就不能對執行的各類項目進行預估和分析，項目的科學性與合理性也會降低。

4.3 管理模式不當

除了管理力度和管理體系的缺失之外，我國房地產開發企業還沒有建立起規范的財務動態管理模式，因為很多項目的運行過程中的財務情況不能得到有效處理。雖然有不少企業在內部存有動態管理模式，但是相應的指標并沒有隨之建立起來，財務管理的作用最終沒能良好的發揮出來。換而言之，當房地產企業缺少財務動態管理的指標，進而在處理財務動態管理工作時，會出現較多的違規行為。隨著市場的競爭越來越激烈，房地產不僅要保證核心競爭力的存在，還要保證自身在面臨市場帶來的挑戰時，有足夠的應對能力去解決相應的問題。但是動態財務管理模式不太規范的原因，讓企業所要承擔的風險因此加大，除了財務風險之外，項目運營風險、資金風險和投資風險都會隨之產生，如果上述風險不能得到有效解決，那么房地產開發企業的持續性發展目標就很難實現。

5 房地產企業開發項目動態財務管理辦法

5.1 深入認識管理理念

動態財務管理方式的實現，是基于企業對項目進行的預估來執行的，從而為企業建立良好的信息共享平臺，監督項目實施過程中每一筆資金的流動情況，做到對資金的有效監管。在此過程中，企業會將最終的結果與預期的情況進行對比，如果兩者之間相差較大，就可以將其上報給相關工作人員，之后工作人員及時根據數據信息來調整項目的運行情況，從而減少因為財務管理造成的損失。當企業搭建起了信息共享平臺之后，所有的員工都要參與到企業的運營管理之中，為項目提供實施過程中所需要的各項數據，以企業最真實的現狀為基礎，反饋管理層難以察覺的問題，從而提出有效的建議，最大程度上幫助企業降低項目運行過程中的成本，保證以最低的投入獲得最大的收益。

5.2 制定前期管理目標

針對房地產企業具體的開發項目，企業需要從兩個方面來制定前期目標，一方面是財務管理目標。房地產企業的開發項目在開發和實施過程中會涉及諸多成本有關事項，所以編制執行效果強的預算計劃是企業管理人員需要重點關注的問題，與此同時，房地產企業編制人員還要考慮成本收集情況，才能將項目需要的數據進行匯總。當明確了項目的目標之后，房地產企業要在預算計劃之內，制定出項目有關的管理和發展目標，讓項目能為企業帶來最大收益，并且成本耗費最小；另一方面，現金流需要實現平衡目標。房地產企業的財務管理人員要做到對項目資金流的測算，讓其盡量達到穩定性和平衡性的目標，從而促使資金的順暢運行。

5.3 實施財務管控指標

房地產企業動態財務管理的實施，一定要基于財務指標的內容，具體而言，一是企業要做到對項目成本的控制。房地產企業要明確預算目標，促使內部各部門通過分解目標，在彼此之間協作的情況下，使項目成本得到控制。同時，各部門管理人員還要將數據及時反饋給財務人員，保證其能夠隨時更新數據內容，成本也能得到監管和控制，一旦成本出現了與預算情況較大的出入，企業管理人員就能及時發現問題所在，迅速調整財務管理方案，讓成本及時得到控制。二是對收入進行管控。房地產企業在執行開發項目時，去化收入會不斷產生變化，財務部門要想明確最新的企業收入，就需要收集最新的財務數據，從而更新收入，再與制定的目標收入之間進行對比和分析，根據分析結果來作出工作調整。如果目標與實際的收入相差較大，就將其反饋給上級負責部門，使其能及時做出項目管理工作調整。三是管理財務目標。雖然財務目標在前期已經制定了，但是在實際的財務管理工作中，需要進行動態監督，使自身能夠快速發現財務問題。例如，當利潤收益明顯低于預計收入時，財務人員就能監測到，從而匯報給項目處理部門，進而做出工作執行的調整方案，幫助財務能恢復到預估的目標方向上。

5.4 重視事后評估工作

當房地產企業開發項目完成之后，企業的相關財務人員還要對其做出較為全面的分析，使自身在項目結束之后能總結出對未來發展有益的經驗，不斷提升管理能力。在總結和分析結果時，可以將重點放在對項目收入、資金流以及參數指標等內容上，找到項目上的優劣點，盡量做到在之后的項目實施中可以規避風險，將優點予以最大化的開發，不斷提升動態財務管理能力。

6 結論

綜上所述，基于動態財務管理對于房地產企業開發項目的重要性，企業在執行動態化管理時，需要結合當前項目的運行情況，保證財務人員始終是以企業實際情況來給出的管理方案。與此同時，房地產企業的財務人員還需要不斷整合財務數據，幫助企業構建動態財務管理系統，促使房地產企業能夠高效使用動態財務管理方式，優化財務管理乃至內部整體管理環境。