園區升級改造進行時

鐘正

眼下，各地開發區都在積極探索，加快體制和機制創新，推動園區更新改造，重塑開發區發展的新優勢和新動力。

園區經濟作為推動區域發展的重要增長極，在全國各地風起潮涌。隨著各類資本加速涌入，行業競爭環境也更加激烈。為了園區經濟良性發展，全國各地的園區改造也掀起了陣陣熱潮，北京、上海、江蘇等地方政府明確提出要推進近郊舊工業區的更新轉型，如上海市100多個工業區塊的更新轉型已發展上升為市級戰略。在廣東，廣州提出通過“關停淘汰一批、功能轉變一批、改造提升一批”，對2700多個村級工業園進行整治提升……各地均出臺相關園區升級改造實施意見，以此盤活村級工業園用地，釋放產業發展空間。

園區的三次轉型

去年，常州經開區啟動園區更新三年攻堅行動，江陰啟動實施工業園區升級改造大會戰三年行動，揚州全力推動開發園區“二次創業和振興”……近年來，一場更新運動正在江蘇各大園區悄然展開。

園區經濟是江蘇的一張亮麗名片。從1984年國家批準設立南通、連云港經濟技術開發區以來，江蘇開發區從無到有、從弱到強，在改革中誕生，在開放中前進，在創新中發展，實現了一次又一次的自我飛躍，已經成為江蘇經濟高質量發展的重要引擎。

“啃下江陰工業園區升級改造這塊‘硬骨頭’，改出一番新天地，再造一個新江陰。”2021年5月14日，江陰召開全市工業園區升級改造大會戰三年行動動員大會，吹響了工業園區升級改造大會戰的沖鋒號。無獨有偶，在此一個月前，聯東U谷·常州智能智造科技園在丁堰街道開工，常州經開區也正式啟動園區更新三年攻堅。再往前追溯，揚州、常熟等地也曾召開相關工作推進會，高聲唱響“破舊賦新進行曲”。

這股園區改造提升的熱潮在全國不少城市上演，細看各地園區更新改造出臺的意見、相關的報道，不難發現一些高頻詞，如“盤活建設用地存量”“推動產業轉型升級”“引導特色產業集聚發展”，等等，一言以蔽之，那就是“轉型”。通過梳理我國園區經濟的發展歷程，東南大學建筑學院教授王興平認為，這一波園區更新改造可謂“第三次轉型”。

第一次轉型出現在21世紀初。隨著中國加入WTO，第一批園區發展超過10年，初具規模，也遇到了發展瓶頸，因此提出了開發區的“二次創業”，總體偏向于擴大空間規模、完善城市功能、壯大產業集群、改善投資環境等方面。

第二次轉型在開發區“三為主、二致力、一促進”的指導方針下，大部分開發區從產業園向綜合新城轉變。在產城融合的理念下，開發區從功能結構、空間形態、產業布局、建筑改造、管理體制等方面進行轉型再開發。

第三次轉型以高質量發展為目標，突出創新、綠色、開放發展，提出了堅持創新發展理念、推進綠色集約發展、促進開放型經濟發展、加大國際合作交流、打造國際合作園區、深化體制機制改革等一系列高質量發展策略，目前正在進行中。

過去的重型機器與大量勞動力生產企業已逐漸被淘汰，舊工業廠房、宿舍存在抗震系數不符與承重等多樣問題，已無法滿足現今企業的需求。同時，分散的建設、混合區的權屬深深地影響新型城鄉建設的推動。除了存在城市形象問題，還存在治安、消防和衛生等多方面問題，影響著人居環境、生活、出行等。

目前，各地開發區都在積極探索，加快體制和機制創新，推動園區更新改造，重塑開發區發展的新優勢和新動力。

未來呈現六大趨勢

園區發展內核是產業精準化培養、區域差異化發展、圍繞發展主線，產業園區上市公司對內將深耕存量、精細化發展，對外將強化產業合作，求同存異。未來，產業園區的發展將呈現出六大趨勢：

1.從趨同布局轉向精細管理

現階段，產業布局存在趨同的現象，以及特色不明顯、主導產業不突出等問題，專家分析認為是產業園區缺乏精準規劃、產業配套跟不上，產業園區招商工作難以推進，項目效益產出低。因此，應走精細化發展之路，重點發展主導業務，加強園區的產業定位和產品、服務精細化管理，完善園區配套建設和服務體系，提高土地利用率，提高單個項目效益，打造品牌效應。

2.從園區經濟轉向城市經濟

過去單一的產品模式已不再適合經濟發展。未來產業園將更強調“城市經濟”，隨著產業園區的發展模式演化與升級，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在園區內并存聚集，推動了產業地產的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。秉持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的發展理念，強調圍繞以人們的需求為中心，以提升人的幸福感為前提打造產業新城，為城市、產業企業和城市居民創造共享價值。

3.從物業租售轉向投資共生

隨著新經濟的快速發展，園區物理空間成為“共享資源”，園區的盈利模式也由傳統的物業租售模式向投資共生模式轉變。過去園區強調為客戶創造價值思維，未來雙方不再是簡單的甲方乙方，而是通過成立產業投資基金、產業園區的模式成為一個有機統一體，共同享受入園企業的成長收益。

4.從管理園區轉向服務園區

無論是傳統的制造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型升級的迫切性與必要性。這種產業轉型升級必然增加從生產廠房、現代辦公設施到生活服務配套等新需求。這不僅是產業園區發展的機遇，也對產業園區提出了新的要求。產業園區的更新就是城市的更新，隨著產業園區配套與服務的升級，產城逐漸融合為一體。產業園區不再是傳統地產買賣租售的行業，通過服務、運營才能得到長期穩定的回報。

5.產業園區轉型依舊是主流

促進產業向中高端邁進的著力點在于整合產業發展載體，園區是產業向中高端邁進的重要載體，園區的生活性配套、生產性配套、公共服務配套、主導產業上下游產業配套狀況決定著產業向中高端邁進的速度和效益。

培育具有區域特色和比較優勢的戰略性新興產業，是實現國家發展藍圖的重要部分。園區應結合產業向中高端邁進的迫切需求，緊扣產業變革趨勢，緊抓關鍵技術瓶頸，加強信息網絡、智能制造等重要領域和關鍵環節的核心技術布局，形成一批戰略性產品和技術系統，培育新業態，形成新產業;合理引導戰略性新興產業集聚，形成增長值，輻射帶動區域經濟發展。

6.區域產業結構化差異

產業園區布局最重要的是差異化。區域產業結構差異能夠為區域產業協作的形成提供經濟基礎，各區域的工業化發展導向則是根本的動因，兩者相互影響。

因此，在具體進行產業結構和產業體系確定的時候，園區要著力考慮地區的資源優勢和環境特點，有選擇地融入區域發展鏈條，某些產業或領域與其他城市保持競合關系，尋求差異化的戰略定位。

總而言之，產業園區在我國經濟發展中起到不可替代的重要引擎作用，未來必將起到更加重要的作用。把握不同階段的產業和園區演化規律，立足長遠，著眼未來，才能找準產業園區發展轉型之路。