城市軌道交通上蓋物業項目可持續性評價
——以南京地鐵三號線白鷺洲站上蓋物業（A地塊）為例

文/劉斌 劉任棋

城市軌道交通沿線土地是十分寶貴的資源。通過對城市軌道交通站點周邊、車輛段上蓋進行土地綜合開發，將地鐵建設帶來的巨大外部收益返還給地鐵自身，是地鐵項目可持續發展的重要基礎[1-2]。如何科學挖掘利用土地價值獲得良好的收益回報，是當前國內外城市軌道交通建設運營主體競相破解的難題。以南京地鐵三號線白鷺洲站上蓋物業（A地塊）項目為例，從市場環境、商業定位、運營模式三個方面對項目運營現狀進行分析評價，并提出相應對策和建議。

一、項目概況

南京地鐵三號線共有29座車站，白鷺洲站是由南向北的第13座車站。白鷺洲站位于長樂路和江寧路交叉口處，緊鄰白鷺洲公園和武定門城墻，沿三號線向北為夫子廟站，向南為雨花門站，地下三層，呈南北向敷設，詳見圖1。

圖 1 項目區位示意圖

白鷺洲站上蓋物業項目在空間上分成 A、B 兩個地塊。A地塊作為本次研究對象，分為南樓和北樓，兩幢建筑均采用框架結構。其中，南樓為地上三層、地下一層，北樓為地上三層。總建筑面積 7309平方米（含地下1600平方米）。本項目投資估算為8613.92萬元（含土地成本2800萬元、財務費用900.31萬元）。

二、可持續性分析

（一）市場環境分析

1.現狀環境

項目開發定位為小而美的社區級商業中心，主要業態涉及時尚餐飲、便利零售、教育培訓、連鎖酒店等，服務范圍覆蓋周邊社區居民及老門東商圈的部分外來游客、商務人士。本項目南樓、北樓均為地上三層，建筑形態與區域“老城南”歷史風貌協調統一。從建成運營情況看，本項目作為社區級的小型商業建筑，發揮了較好的客流導流及吸引效應。

2.市場環境評價

項目周邊成熟的商圈、良好的交通條件和穩定的居民消費需求為項目可持續運營奠定了扎實基礎。根據福布斯公布的“2018中國大陸最佳商業城市”排行榜，南京市排名僅次于北京、上海、廣州、重慶之后，位居第五。作為輻射蘇、皖兩省的特大型省會城市，南京市居民的消費能力在全國始終居于前列，在2019年南京市政府工作報告中明確提出，要爭取國際消費中心城市試點[3]。據有關研究機構公布的2020年1-6月全國主要城市人均社會消費品排名顯示，南京市人均消費水平排名第一，這表明基于穩定的經濟社會發展環境以及在南京市良好的政策保障下，全市居民生活及消費水平受疫情影響較小。總體來看，隨著區域環境不斷完善提升以及南京市及項目周邊居民消費能力的不斷提升，項目市場環境將持續向好。

（二）商業定位及業態配置分析

1.商業定位

根據項目規劃、可行性研究報告、商業策劃等資料，項目商業定位為周邊大眾家庭及每日路經本設施的上班人群都喜歡停留的商業設施（即社區商業）[4]。根據行業通行分類，社區商業設施根據建筑規模及輻射能級，一般分為鄰里商業、居住區商業和社區商業中心三大類，見表1。具體如下：

（1）鄰里商業

面積一般在 3000平方米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在 1.5 萬人以下。

（2）住區商業

面積一般在 3000-20000平方米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3-5萬人。

（3）社區商業

面積一般 20000-50000平方米，以生活百貨或大賣場為主力店，休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務，服務人口一般為 8-10 萬人。

2.業態配置

根據行業通行業態配置原則，不同社區商業類型的業態配置具有不同的組合方案，詳見表2。

表 1 社區商業設施分類標準

表2 一般社區商業設施業態配置方案[5]

3.周邊業態

項目所在地屬南京“老城南”片區，是主城區內人口較為密集、傳統商業氛圍相對濃郁的地區之一。項目周邊尚無其他成型的社區商業設施，目前道路及街巷中主要分布中低端餐飲（人均消費在50元以下的小吃、快餐等輕餐飲）、小商品批發、日用小百貨、社會生活配套（書店、花店、銀行、理發店等）、中低檔賓館、快捷酒店等功能業態，以面積較小的臨街商鋪為主。因此，周邊亟需補充業態完整、運營成熟的體系化商業配置。

4.商業定位評價

通過現場實地調研和百度地圖搜索，項目周邊2公里范圍內分布著長樂花園、白鷺新村、轉龍車小區等居住小區，人口密集，結合地鐵自身客流，項目輻射區域人口約 8萬人。

參考“表 1 社區商業設施分類標準”，項目服務核心群體確定為經過武定門地鐵站的上下班人群，輻射乘坐地鐵的旅游、商務人群和周邊居民。項目商業業態配置主要為餐飲、生活配套服務、時尚連鎖酒店、超市等，見表3?？傮w來看，項目定位及業態配置充分考慮了自身特點及區域業態分布現狀，具備差異化發展優勢，商業定位科學精準。

表3 項目與周邊商業定位情況

（三）運營模式評價

自工程竣工至 2019年9月，本項目采用了物業自持、自主單間租賃的運營模式。2019年9月之后，地鐵資源公司引入整體租賃方江蘇匯鴻國際集團中天控股有限公司，并逐步將運營模式調整為物業自持、整體租賃的運營模式。對于地鐵資源公司而言，物業自持、整體租賃的運營模式具有權利責任邊界清晰、租金收入穩定、自有風險較小、管理強度低的特點，有利于將管理壓力、招商壓力有效轉移給整體租賃方，從長遠角度來看，還能充分享受到房產保值增值的紅利。

整體租賃方江蘇匯鴻國際集團中天控股有限公司作為江蘇最大省屬外貿企業江蘇匯鴻國際的核心成員企業，具有國企背景，在商業運營和物業管理方面具有專業化的運營團隊和豐富的實操經驗。匯鴻中天采用的“商業運營+物業管理”一體化模式，能有效降低物業管理成本和商業運營管理成本，能夠充分發揮出其在商業運營管理方面的專業優勢，有效彌補地鐵資源公司在業態策劃、商戶管理、商管團隊建設、物業服務等方面暫時存在的相對短板，使地鐵資源公司在現有組織架構、人力資源條件下，有效規避自主經營模式所蘊含的潛在風險，保證了項目收益的穩定性。

采用物業自持、整體租賃模式以來，地鐵資源公司在本項目上的各項成本逐步減少、管理強度大幅降低，良好發展態勢進一步得到鞏固提升，商鋪出租率已接近 100%，已入駐商戶正進入較為穩定的發展狀態。

（四）可持續能力分析

1.發展趨勢

受疫情影響，2020 年上半年南京部分商戶經營出現困局，租金壓力較大，全市平均市場租金出現階段性下調。知名行業研究機構第一太平戴維斯（南京公司）研究指出，疫情后全市社區商業將呈現以下兩大發展趨勢，一是社區商業發展將迎來新機遇。與發達國家 60%的社區商業占比相比，我國目前社區商業占比僅 30%，仍有較大發展潛力。社區商業因其緊挨消費者日常出行場所、居住地的特點，使其可承擔家庭“第二客廳”的功能。二是社區商業“線上+線下”融合發展趨勢明顯。疫情期間，餐飲、娛樂、健身、美容美發等業態受影響較大，依賴線下消費的實體商業整體經營情況不樂觀。但純線上模式仍無法取代線下商業的體驗感，線上線下結合將是未來社區商業的大趨勢[6]。

2.可持續能力評價

經調查，櫻桃鴨、CoCo都可茶飲、老娘舅、麥當勞、久雅口腔、東方娃娃等商戶不僅為知名市場品牌，且均建立了“線上+線下”服務模式。東方娃娃、久雅口腔、亞朵酒店等在建立線上平臺引流渠道基礎上，依托地鐵交通便利的優勢，建立了地鐵沿線布局的商業發展模式，客流保障及經營效益保障能力得到大幅度提高。

三、對實施同類項目的建議

總體來看，本項目運營模式得當、商鋪運營狀態良好，有效利用了南京地鐵三號線白鷺洲站A 地塊的上蓋資源，發揮出較好的經濟效益、社會效益，實現了國有資產的保值增值，是地鐵資源公司非票務資源經營開發的一個成功案例，為南京地鐵可持續發展提供有力支撐。本項目的成功實施可歸納四方面的經驗，一是重視上蓋物業與軌道交通的良好銜接；二是充分挖掘利用項目優勢條件；三是選擇合適的項目運營管理模式；四是充分發揮外部專業力量的支撐作用。在實施同類項目時可借鑒本項目的經驗，并重視以下三方面問題：

（一）高度重視運營期的考核管理

成功的上蓋物業開發需要樹立可持續的經營意識，在運營期內提供統一營銷、統一服務、統一物管，積極適應外部環境變化，持續優化調整項目的經營思路和業態布局。整體租賃方應通過規范化、精細化的經營管理，把松散的入駐商戶和多樣的經營業態統一到一個經營思路上來。在自持物業、整體租賃的模式下，地鐵資源公司應在招商時確定明確的目標，在建設過程中充分體現不同業態的空間需求，在運營過程中則通過完善的績效考核機制對承租方形成激勵和約束，一方面要防止承租方做“甩手掌柜”，從“商業管理”演變為只剩清潔、保衛、收費的“物業管理”；另一方面要激勵承租方發揮主觀能動性，根據市場環境變化適時調整和優化業態配置，確保上蓋物業項目具有持續的核心競爭力。

（二）著重凸顯項目整體商業形象

城市軌道交通上蓋物業項目應根據不同的規劃定位，塑造整體形象。以本項目為例，受到空間布局條件的制約，本項目南樓、北樓分散在不同地塊內、相距較遠，造成項目尚沒有形成完整的形象標識，外部引流作用偏弱。特別是缺少類似于南京市其他片區“環宇城”“虹悅城”“中天薈”“景楓 KINGMO”這樣專屬、響亮的商業符號。因此，本項目雖地處南京老城南的人口密集區，也有三號線夫子廟站每天近 10萬人次的客流資源支撐，但在區域業態中的知名度相對不高。建議同類項目應重視塑造具有項目特點的 IP 形象，強化市場推廣和包裝，多種途徑增加曝光度，以擴大項目知名度和美譽度，吸引更多的客流、人流。

（三）逐步優化經營權的評選方式

受限于國有資源經營權采購的有關規定，目前商鋪招商、整體租賃權多采用最高價優先的評選方式。該方式容易造成價格上的惡性競爭，而忽視對各潛在投標人在類似業績、人員能力、專業水平、經營理念、資源整合能力等領域的全方位比較，并且會過度擠壓下游入駐商戶利潤空間，不利于商業項目的可持續發展。因此，建議同類項目在招商時優化招租評比方法，嘗試并逐步采用綜合評比方法，適當降低租金報價部分的權重，從多維視角來評判整體承租方的綜合實力。