探討房屋征收過程中的測繪與評估步驟

王菲菲

關(guān)鍵詞：流程;問題;房屋征收;測繪與評估

1、前期摸底

征收測量前應(yīng)先收集征收主管部門提的相關(guān)材料，包括征收范圍，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等，確定清晰的測繪、評估范圍。并收集相關(guān)的基本地形圖為工作底圖，根據(jù)地形圖的顯示內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地查勘，選擇合適的測繪方法，做好測量工作實(shí)施方案。因歷史原因造成的房屋產(chǎn)權(quán)證書與實(shí)際面積的差異，或被征收人另行翻建并使用的房屋，在征收工作中是常有的事情，也是比價(jià)容易引起矛盾的所在，前期工作引入測繪技術(shù)，能對征收范圍內(nèi)的實(shí)際狀況給出基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以提高征收的準(zhǔn)確性和效率，減少矛盾，利于后續(xù)工作的開展。

測繪技術(shù)發(fā)展到現(xiàn)在房產(chǎn)測繪主要有三次的變化，一是全站儀的自動(dòng)化測圖，二是GPS測繪，三是無人機(jī)航空攝影測量。在前期階段，入戶測繪是艱難的選擇，因此不接觸式的測繪是良好的選擇，無人機(jī)航空攝影測量可在不入戶的情況下測量，精度也能達(dá)到需求。

評估工作要先搜集征收范圍內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)資料，收集相關(guān)交易案例、出租實(shí)例等必要信息，對評估工作進(jìn)行部署安排，制定工作計(jì)劃，對評估范圍、過程進(jìn)行確定，保證得出測繪結(jié)果后能正常快速的進(jìn)入評估流程。對于可能出現(xiàn)的狀況，給予關(guān)注了解，能保證正常工作開展后的有序進(jìn)行。有產(chǎn)權(quán)證書的若與實(shí)際現(xiàn)狀無差異，可依據(jù)產(chǎn)權(quán)證書證載的面積用途等，若存在差異應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行測繪、評估，由征收人確定。

2、入戶測繪、評估

征收方案確定后，公告發(fā)布之后就需要在配合的情況下，進(jìn)行入戶測繪、評估，依據(jù)前期的收集材料，進(jìn)行現(xiàn)場面積測繪，以及相應(yīng)附屬物的清點(diǎn)、評估。

目前，全國尚未有統(tǒng)一的有關(guān)房屋征收面積測繪的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，大多依據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986―2000，這本規(guī)范比較適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位的房產(chǎn)測量，但對于形狀不規(guī)則、結(jié)構(gòu)不規(guī)范的自建、私人房屋等類似房屋的面積測算，不能完全適用，相對的操作性也會(huì)較差。鑒于現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000權(quán)威性和房屋征收測量的現(xiàn)狀，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000仍然是房屋征收測量的主要依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。

測繪工作中遇到的難點(diǎn)在于征收房屋面積確定上，比如：按全面積計(jì)算的部分、算一般面積的部分和不計(jì)算面積的部分。這勢必牽扯征收人與被征收人的認(rèn)可程度，而征收工作不僅是工程技術(shù)的實(shí)施，也是政策解決實(shí)際問題的過程，因此應(yīng)與雙方達(dá)成合法約定，能使測量結(jié)果能被雙方接受，提高效率。為避免后期糾紛，應(yīng)比較全面的反映房屋的區(qū)位、現(xiàn)狀、用途和各個(gè)功能區(qū)的面積。

房產(chǎn)測量與一般測量工作一樣，堅(jiān)守從整體到局部、先控制后碎部的原則，以圖幅的理論面積為基本控制，根據(jù)圖幅分級測算，對面積加權(quán)平差。

外業(yè)工作：測量房屋各邊邊長，測量層高，記錄門牌號、房（層）號和建筑結(jié)構(gòu)，測量附屬物等相關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)值取至厘米）。外業(yè)繪制房屋分層測量草圖，草圖選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰易讀。圖形復(fù)雜處可繪制局部放大圖。遇有地下室、復(fù)式房、夾層等應(yīng)另行繪制草圖。

內(nèi)業(yè)工作：對當(dāng)天采集的外業(yè)圖形數(shù)據(jù)在計(jì)算機(jī)上進(jìn)行繪圖、編輯和檢查，形成圖形文件;當(dāng)日工作結(jié)束后，應(yīng)檢查錄入圖形數(shù)據(jù)是否齊全和正確，以備次日外業(yè)復(fù)核。內(nèi)業(yè)對編輯、檢查、修改后的房屋分層圖在計(jì)算機(jī)上逐層取閉合線，計(jì)算各層不同結(jié)構(gòu)建筑面積，累加得整棟房屋建筑面積。以此方法測算出各棟房屋建筑面積。根據(jù)規(guī)范要求，計(jì)算出分?jǐn)偪偨ㄖ娣e，算出分?jǐn)傁禂?shù)，對分戶的房屋測算出分?jǐn)偯娣e，最終得到每戶的建筑面積。

評估需要依據(jù)征收方案和安置方案中的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行對房屋及附屬物進(jìn)行丈量、評估，既要保證被征收人的合法權(quán)益，還要對征收人嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)。詳細(xì)了解房屋和附屬物的用途，狀況，結(jié)構(gòu)，建成年限等相關(guān)信息，保證評估的準(zhǔn)確合理。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范要求，采用合理的評估方法，進(jìn)行評估測算。依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)存在經(jīng)濟(jì)收益的，可選用收益法評估;被征收房屋為在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，以上方法無法采用的應(yīng)當(dāng)采用成本法進(jìn)行測算。

無論測繪還是評估工作要做好完整的記錄，保存影像資料，并在工作完成后要求雙方在工作底稿上簽字，保存好底稿，以備后查，征收不是一次性結(jié)果，后續(xù)要查缺補(bǔ)漏。

3、出具報(bào)告并答疑

測繪評估工作完成后，出具初步的測繪、評估報(bào)告。

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被征收人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場說明、聽取意見。并負(fù)責(zé)相應(yīng)的解釋答疑，在被拆征收人提出的異議，又確實(shí)存在的情況下，應(yīng)于征收人一同進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核，確實(shí)存在的遺漏或偏差應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充或修正。公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)與分戶估價(jià)報(bào)告，報(bào)告應(yīng)簽字蓋章。房屋征收部門應(yīng)該向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。被征收人對房屋評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。

征收項(xiàng)目結(jié)束后，可以由政府征收主管部門牽頭， 應(yīng)將其測繪數(shù)據(jù)及時(shí)報(bào)備相關(guān)部門，并建立地區(qū)統(tǒng)一的項(xiàng)目測繪數(shù)據(jù)庫， 完善地理信息數(shù)據(jù)以備后用。評估報(bào)告當(dāng)存檔處理，對測繪、評估工作中存在問題及解決方案的相關(guān)文件進(jìn)行匯總，對建設(shè)項(xiàng)目類型、征收地塊地段、房屋結(jié)構(gòu)和面積、土地性質(zhì)和面積、補(bǔ)償單價(jià)和總價(jià)等數(shù)據(jù)定期進(jìn)行匯總，對房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的整體走勢進(jìn)行分析，便于政府部門在調(diào)整征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)作為重要的參考意見。

參考文獻(xiàn)：

[1]時(shí)寅山.房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義[J].綠色環(huán)保建材，2021（2）：157-158.