中國樓市走向何方

袁帥

需求旺盛 我國每年有1000多萬農民工進城，對保障房需求巨大，為進城農民工市民化提供經濟適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產行業新的增長點。

有人說，2021年的下半年，整個房地產市場遇到了有史以來最寒冷的冬天。全國大范圍的城市和地區，不論是省會城市還是三四線中小城市，房價都出現了不同程度的下跌情況。也有人說，2021年是一個轉折點，房地產行業告別沿用20多年的“高杠桿、高負債、高增長”模式，回歸理性發展航道，靠經營效益驅動增長。

2021年底的中央經濟工作會議再次強調，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

在市場和政策調控的驅使下，2022年，中國樓市將走向何方？

中指研究院最新發布的《中國房地產指數系統百城價格指數報告（2021年12月）》顯示，2021年12月，全國百城新建住宅平均價格環比下跌0.02%。其中環比上漲的城市不足半數，只有39個，58個城市環比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市數量較上月增加5個。相比于新房，全國百城二手房平均價格更為慘淡，環比下跌0.09%，跌幅較上月擴大0.01個百分點。從漲跌城市個數看，27個城市環比上漲，71個城市環比下跌，2個城市與上月持平，下跌城市數量較上月增加3個。

另外，盡管中指研究院發布的數據顯示，同比來看，2021年12月全國百城新建住宅平均價格和二手住宅平均價格較上一年度同期均有所上升，漲幅分別為2.44%和3.27%，但根據國家統計局公布的數據，2021年11月消費者物價指數（CPI）上漲2.3%，房價增速與物價增速基本持平。

買房多是買漲不買跌，對于目前的房價，購房者多持觀望態度，開發商也是絞盡腦汁搞促銷。北京大興區的住總如遇項目開盤半年后，10～20層的小戶型幾乎層層可選。《小康》雜志、中國小康網記者通過購房者了解到，為促銷賣房，開發商不僅對項目內所有房源送精裝修，還針對最小戶型推出了買房送家具的活動。值得注意的是，送家具的活動只在售樓處和房屋中介宣傳時提出，真正簽合同時卻沒有包括在內。

北方人購房偏愛坐北朝南，北京南城的房源銷售情況一般，北邊房源的銷售情況會不會好些？北京順義區金茂國際社區在開盤時較被中介等看好，網絡上不少大V也推出了看房團和視頻推廣，但到了2021年的雙十一，售樓處還是會換著銷售代表給所有看過房但沒簽訂合同、沒付定金的看房者打電話通知節慶促銷活動，其銷售情況可見一斑。

中指研究院常務副院長黃瑜分析稱，未來土地市場結構或不斷優化，購房需求會聚集在具有人口吸引力的一二線城市。在一二線城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，預計2022年，商品房銷售均價將延續小幅結構性上漲態勢，漲幅在2.0%至3.5%之間。

住建部部長王蒙徽表示，房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛，住房和城鄉建設是最大的內需，也是最大的國內消費市場。“我國現在仍處于城市化發展的快速發展時期，城鎮化率達到了63.9%，每年新增的城鎮就業人口也超過1100萬，再加上家庭的小型化，這些都是住房的剛需，帶來了很大的市場。”同時，王蒙徽指出，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，改善性住房需求會日益旺盛。

同樣認為住房改善性需求將提升的還有中國城鎮化促進會常務副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立。他表示，隨著收入水平不斷提高，我國居民吃、穿、用的需求已得到基本滿足，下一步將主要是改善住和行的條件，特別是改善居住的環境。即使在發達國家，房地產也是拉動經濟增長的支柱產業。“我國目前的消費水平與發達國家相比仍有差距，房地產業會成為經久不衰的支柱產業。”

同時，他指出，未來房地產發展重點有三個領域，一是城市更新，二是為農民工市民化提供經濟適用房、保障房、廉租房，三是鄉村建設。“我國每年有1000多萬農民工進城，對保障房需求巨大，為進城農民工市民化提供經濟適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產行業新的增長點。”鄭新立如是說。

價格跟著政策走，房價的維穩有力，說明了自房地產長效機制實施以來，各地區各部門按照黨中央國務院的決策部署，著力穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場調控取得明顯成效。

有數據顯示，過去一年里，全國各地發布房地產調控政策超過450次。

限購限批還不夠，為了進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩地價、穩房價、穩預期，確保上海市房地產市場平穩健康發展，去年，上海市住房和城鄉建設管理委員會、市規劃和自然資源局、市房屋管理局3個部門聯合發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》，對部分住房實施5年限售等事項。

北京房價高，學區房、學位房尤為突出。自北京宣布教師將實行大面積輪崗政策后，房地產行業紛紛直呼“學區房遭遇重磅一擊”，但有些購房者對此并不完全持有積極態度。正在計劃買房的陶諾告訴《小康》雜志、中國小康網記者，教師輪崗政策勢必促進西城區、海淀區這樣具有大量重點學校學區房的區域房源價格下降，但大面積輪崗是否會引起像豐臺區、大興區這樣原本為非重點學校學區房價格的上升還有待觀察。

從全國范圍內看，“房住不炒”依然是整個“十四五”時期的政策主基調，短期不會輕易改航換道。王蒙徽表示，2022年住房城鄉建設事業最主要的工作核心便是“穩”。今年將采取多項措施促進房地產業良性循環和健康發展。住房和城鄉建設部將牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策。同時，要繼續穩妥地實施房地產長效機制，要落實城市政府的主體責任，同時也要強化省級政府的指導和監督責任，進一步保障剛需，同時滿足合理的改善性需求。

同時，王蒙徽表示，將增強調控政策的協調性、精準性。加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同，加強部省市縣調控聯動，加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。堅決有力處置個別頭部房地產企業、房地產項目逾期交付風險。“按照保交樓、保民生、保穩定作為首要目標，以法治化、市場化為原則，妥善處理個別房地產企業、房地產項目的逾期交付的風險，保障人民群眾的利益，也保障國家利益不受損。”

此外，房地產稅試點的即將落地也引起了業界和購房者的關注。黃瑜認為，房地產稅收對住宅用地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長期有利于地方降低土地財政依賴度，推動地方土地供求規模趨于合理，引導庫存處于合理區間。而在需求端，可以抑制新房市場投機性需求釋放，進而或將影響房企拿地預期。

“若稅收免征標準按面積計算，購房者為減少持有成本，不同家庭階段對戶型的偏好或將變化，推動房企調整產品供應結構;若對高檔住宅額外計稅或稅率較高，部分別墅或大平層產品將受到影響，長期持有偏好下降。在需求端，房地產稅對市場成交量價會產生影響，增加不動產的持有成本，有利于增強不動產的流動性，二手房市場供應量增加下，有助于緩解大城市住房的供需矛盾，房價漲幅趨于平穩。”黃瑜說。