大型商業(yè)設(shè)施布局的國際比較與北京GIS示例分析

李馥佳

（1.北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院；2.北京國際商貿(mào)中心研究基地 北京 101101）

大型商業(yè)設(shè)施的商業(yè)發(fā)展模式與所在城市的發(fā)展定位、城市的擴(kuò)張格局等密不可分。從循環(huán)經(jīng)濟(jì)的視角對城市大型商業(yè)設(shè)施的規(guī)模體量、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和空間分布進(jìn)行研究，對提升城市綜合競爭力具有重要意義。按照結(jié)構(gòu)主義的觀點，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)決定了系統(tǒng)的功能，不同比例的元素組合和不同的結(jié)構(gòu)特征都會有不同的系統(tǒng)表現(xiàn)，同時決定著系統(tǒng)可持續(xù)發(fā)展的可能性和程度。對不同國家、不同地區(qū)大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展模式的比較研究，將有助于動態(tài)研究大型商業(yè)設(shè)施的演變規(guī)律，以及有助于歸納商業(yè)設(shè)施隨城市人口數(shù)量、消費規(guī)模、城市發(fā)展重心等變化的發(fā)展趨勢。

國外典型大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展布局與成因

（一）北美地區(qū)“旅游目的地”型散布式郊區(qū)購物中心

20世紀(jì)90年代北美地區(qū)大型商業(yè)設(shè)施快速發(fā)展，這與北美地區(qū)完備的公路系統(tǒng)以及依賴于自駕車出行的消費習(xí)慣密不可分，郊區(qū)型購物中心的大量建設(shè)引導(dǎo)了城市消費的外溢，購物中心自身也在強(qiáng)有力的消費模式支撐下，不斷增加新的商業(yè)功能，形成了集合食、宿、游、娛、購于一體的新型“旅游目的地”型的郊區(qū)購物中心，并快速成為在全球都具有很高知名度的大型商業(yè)設(shè)施布局的代表類型。

這一類郊區(qū)型購物中心，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)意義上的城市商圈核心，自成一體或與周邊的體育場館、演出場館等毗鄰而建，其中一些購物中心直接定位于度假目的地，共同構(gòu)成對市區(qū)、周邊區(qū)域的廣域吸納力。在設(shè)施建設(shè)上一般以聚客能力很強(qiáng)的主題樂園、超豪華酒店等為主力店，以及一些適合在郊區(qū)開設(shè)的空間開闊、與城區(qū)購物中心錯位發(fā)展的業(yè)態(tài)，這類購物中心通常業(yè)態(tài)豐富，品牌設(shè)置貼近于家庭消費，零售品牌以中檔的休閑化、時尚化品牌為主，配比少量的高端品牌。例如，于2019年開業(yè)位于新澤西州梅多蘭茲市的美國夢超級購物中心，毗鄰美國國家橄欖球聯(lián)盟的大本營大都會人壽體育場，橄欖球賽事、音樂節(jié)等經(jīng)常在此舉行，購物中心占地超過30萬平方米，是北美郊區(qū)型大型商業(yè)設(shè)施的典型代表。

業(yè)態(tài)配比上，超大型的郊區(qū)購物中心娛樂設(shè)施面積往往要占到1/3甚至1/2以上。美國夢購物中心45%是零售商店，以中檔的休閑化、時尚化品牌為主，配比少量的高端品牌，薈萃了眾多的快時尚品牌旗艦店入駐，如維多利亞的秘密、優(yōu)衣庫、ZARA、H&M、LuluLemon等，占到零售品牌的近1/3，還擁有國際一線品牌如LV、Hermès、GUCCI、Rolex、Moncler、Tiffany&Co.、SAINT LAURENT PARIS、Watches of Switzerland、D&G等，此外還包含一些較大面積的特定主題商店，這在城市型購物中心中并不常見。例如糖果百貨商店IT'SUGAR，匯集來自全球各地的精品糖果品牌，品類超過10000種，面積超過2000平方米。另外的55%則為娛樂設(shè)施，其中包括西半球最大的室內(nèi)主題公園尼克宇宙主題公園、夢工廠水上樂園、世界最大的水族館品牌SEA LIFE旗下的海洋生物水族館，以及幾乎與自由女神像一樣高、可從完美視角遠(yuǎn)眺整個紐約城的摩天輪。

在吸納客群上，郊區(qū)型購物中心往往具有廣域吸納力。美國夢購物中心瞄準(zhǔn)全球游客，建設(shè)了擁有800間客房的奢華度假酒店，包含會議中心以及高端餐廳，旨在打造成為國際知名的商務(wù)、休閑度假目的地，尤其以中國、南美、中東、俄羅斯游客為主。接待團(tuán)隊使用漢語、粵語、西班牙語、法語、俄語、葡萄牙語、阿拉伯語以及其他較多使用的語種。精細(xì)化的禮賓服務(wù)，提供到紐約市及機(jī)場的擺渡車服務(wù)，行李包裹的取拿（從酒店房間到機(jī)場）。

在空間與設(shè)施建設(shè)上，處處體現(xiàn)現(xiàn)代的商業(yè)空間的精細(xì)化分割與復(fù)合式利用理念。購物中心中庭的噴泉廣場可以隨時轉(zhuǎn)變成時裝表演的走秀T臺，溜冰場可以用來舉辦音樂會，并在設(shè)計之初已經(jīng)預(yù)留多處舉辦時尚與藝術(shù)活動的場地。目前美國夢購物中心與世界多個頂級娛樂、音樂、藝術(shù)機(jī)構(gòu)達(dá)成合作意向，將持續(xù)舉辦各類活動，從而使消費者每一次到來都感受到不同以往的體驗。

（二）亞洲城市軌道交通站點的多中心布局

亞洲人口稠密的大城市如東京、新加坡、北京、上海等，相較于歐美國家較為集中的城市商業(yè)布局，更傾向于多中心、散布式的城市商業(yè)布局，軌道交通的興起又加快了多中心城市格局的形成。由于交通擁堵與高昂的通行、停車等費用，使很大一部分人放棄了私家車購物出行，購物消費逐漸依賴于軌道交通。例如新加坡，在重要的郊區(qū)軌道站點上都建設(shè)有設(shè)施完備的購物中心，往往越遠(yuǎn)離市區(qū)購物中心的面積越大、設(shè)施越完備，這樣的購物中心通常都包含游泳、羽毛球館等體育場館及電影院、劇場等娛樂場館，不但能夠滿足家庭的購物需求，休閑娛樂、運動健身的需求也能夠同步得到滿足。

（三）歐洲、日本的“區(qū)域商業(yè)中心+社區(qū)型商業(yè)”二元布局

根據(jù)統(tǒng)計，2010年后日本、英國購物中心的平均面積分別在2萬、1.4萬平方米，成為典型的區(qū)域性商業(yè)中心。隨著購物中心品牌發(fā)展同質(zhì)化趨勢明顯，歐洲、日本越來越多的消費者開始傾向于就地消費、社區(qū)消費。相對于美國90年代的郊區(qū)型購物中心快速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展進(jìn)入消費時代后，大城市病隨之而來，因此真正的郊區(qū)型購物中心除了少量的奧特萊斯外，在北京乃至全國并沒有得到快速發(fā)展，受到城市中心用地緊張等因素影響，一線城市基本上都沒有更多的開發(fā)用地，同時伴隨全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，主城區(qū)周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)逐步地向小型化、主題化、功能化、社區(qū)化方向發(fā)展，而商業(yè)配套也隨之就近建設(shè)，呈精品化、小型化發(fā)展。

再如澳大利亞，其城市與郊區(qū)之間公路發(fā)展不如北美完善，而基本的公共交通相較于北美卻更加完善，是世界上少數(shù)公共交通出行比例超過70%的發(fā)達(dá)國家，因此澳大利亞20世紀(jì)60年代開始就向著區(qū)域型商業(yè)中心發(fā)展，其核心就是區(qū)域型的購物中心，這也使得澳大利亞的大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展與中國非常類似。這種區(qū)域型的購物中心相比于郊區(qū)型購物中心，同樣是涵蓋了教育、休閑、購物、娛樂等各項綜合功能，但總面積相對小，同時也更考驗布局與品牌招商能力，這類大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)往往是與住宅建設(shè)同步的，這一點與中國的城市購物中心發(fā)展也非常類似，在一個居住組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)之時，區(qū)域型的大型商業(yè)設(shè)施一般會預(yù)留發(fā)展用地，同步配建。除擁有區(qū)域型購物中心外，澳大利亞的社區(qū)型商業(yè)發(fā)展也比較早，次級商圈解決了區(qū)域型購物中心與消費者之間的“最后兩公里”的距離。

北京大型商業(yè)設(shè)施布局發(fā)展與推動力

大型商業(yè)設(shè)施布局的發(fā)展與北京城市建設(shè)發(fā)展密不可分，經(jīng)歷了核心商圈布局到居住組團(tuán)布局再到“核心商業(yè)設(shè)施+小型社區(qū)中心”布局的三個發(fā)展階段，也標(biāo)志著北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從最初的集中式建設(shè)，到后來的與居住區(qū)配套建設(shè)再到受市場規(guī)律推動的二元分化建設(shè)，其布局主要受居住組團(tuán)、區(qū)域人口、交通、消費力、消費習(xí)慣等因素影響，其中消費力與消費習(xí)慣是推動商業(yè)設(shè)施布局調(diào)整的最主要因素。從地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System或 Geo-Information system，GIS）角度研究，對北京主要購物中心分布以熱力圖形式呈現(xiàn)，如圖1所示，主要集中區(qū)域也是以上要素相對集中的地區(qū)，因此大型商業(yè)設(shè)施的布局總體上呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，優(yōu)勢資源不斷集聚，發(fā)展欠佳的商業(yè)設(shè)施開始被淘汰出局。

圖1 2020年北京主要購物中心分布熱力圖

（一）從核心商圈布局到居住組團(tuán)布局

20世紀(jì)90年代，我國改革開放如火如荼進(jìn)行，北京的城市發(fā)展也隨之進(jìn)入快車道。隨著城市建設(shè)的加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)速度還是大大超出了總體規(guī)劃的預(yù)期，對大型商業(yè)設(shè)施等城市公共設(shè)施建設(shè)提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。新興居民社區(qū)建設(shè)規(guī)模過大，商業(yè)設(shè)施尤其是綜合性的大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)相對滯后。大型商業(yè)設(shè)施主要布局在王府井、西單、公主墳、翠微等核心商圈，以百貨店為主，成為輻射全市的廣域型商業(yè)中心。進(jìn)入21世紀(jì)，北京的大型商業(yè)設(shè)施從集中于二環(huán)以內(nèi)轉(zhuǎn)而向三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)分散布局，形成了一批以購物中心為核心的新型商圈，如華熙live購物中心等。

（二）核心大型商業(yè)設(shè)施崛起市場集中化發(fā)展

過去人們消費追求大而全的購物場所，對商品價格十分敏感，這使得大型超市這種集中購物且價格實惠的經(jīng)營場所受到歡迎，但近年來伴隨北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費偏好與消費方式也隨之發(fā)生變化，最顯著的特征就是對價格的追求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷οM品質(zhì)的追求，因此環(huán)境氛圍好、經(jīng)營項目組合具有優(yōu)勢的核心大型商業(yè)設(shè)施得到快速發(fā)展。2020年全國銷售額50強(qiáng)購物中心，北京有7家購物中心上榜，如表1所示，且北京SKP、北京國貿(mào)商城分別居全國第1、3位，相較于2019年銷售額分別上揚14%、36%。2020年北京SKP的銷售額為175億元，又一次榮登2020年中國購物中心銷售額榜首，且近兩年SKP的國際品牌首發(fā)率都占到中國市場的38%左右。2019年SKP-S開業(yè)，將藝術(shù)與科技巧妙融入到商業(yè)環(huán)境體驗當(dāng)中，逐漸成為北京時尚人群的新寵，極大豐富了SKP的品牌內(nèi)容。

表1 2020年全國購物中心銷售額前50強(qiáng)北京上榜企業(yè)

滿足年輕人消費需求的朝陽大悅城、西單大悅城與朝陽合生匯以兩位數(shù)的增長幅度持續(xù)高速發(fā)展，其中朝陽合生匯于2018年開業(yè)，僅僅3年時間銷售額就躋身全國前50強(qiáng)。這三家購物中心與北京SKP、北京國貿(mào)商城國際一線奢侈品牌林立不同，僅依靠時尚、輕奢品牌即獲得了高速成長與持續(xù)穩(wěn)定的市場份額，充分說明瞄準(zhǔn)年輕人的時尚型購物中心的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

北京世紀(jì)金源購物中心與北京三里屯太古里，盡管進(jìn)入前50強(qiáng)但銷售份額相較于2019年有較大幅度下滑。其中，北京世紀(jì)金源購物中心作為海淀的老牌核心商場，近年來銷售額不升反降，一方面由于傳統(tǒng)且老化、品牌同質(zhì)化嚴(yán)重且更新慢，另一方面受到臨近其他體驗型購物中心快速崛起的分流，這也從側(cè)面印證了購物中心加劇集中化發(fā)展的態(tài)勢。

（三）地鐵沿線的大型商業(yè)設(shè)施布局

北京在過去的30年，五環(huán)以內(nèi)的城區(qū)擴(kuò)大了38倍，隨著軌道交通的不斷延長，一個個新的居住組團(tuán)快速興起，隨之而來的是位于軌道交通節(jié)點上的區(qū)域中心型大型商業(yè)設(shè)施，這也導(dǎo)致了大型商業(yè)設(shè)施布局不同于北美地區(qū)的必然性。對疫情前北京各主要地鐵線大型商業(yè)設(shè)施營業(yè)額進(jìn)行比較可以看到，年營業(yè)額超過10億元的大型商業(yè)設(shè)施分布地鐵線路如表2所示。

表2 年營業(yè)額超10億元大型商業(yè)設(shè)施最集中的地鐵線路

北京地鐵1號線目前仍是商業(yè)設(shè)施數(shù)量最密集的線路。東西軸線長安街沿線分布了北京五大最旺地鐵站，包括王府井站、西單站、國貿(mào)站、大望路站、公主墳站，地鐵1號線還囊括了石景山萬達(dá)等15個店王。位于第二位的是地鐵10號線，作為城區(qū)內(nèi)圍繞三環(huán)路的地鐵二環(huán)線，10號線周邊居住區(qū)密集，商業(yè)承載力強(qiáng)，因此店王數(shù)僅次于1號線達(dá)11家，如國貿(mào)商城等。2020年國貿(mào)商城成為繼SKP之后北京以及全國的銷售額排名第二名，達(dá)到了160多億元。年營業(yè)額超10億元大型商業(yè)設(shè)施最集中的地鐵站點如表3所示。

表3 年營業(yè)額超10億元大型商業(yè)設(shè)施最集中的地鐵站點

除以上兩條線路外，地鐵4號線、8號線、14號線作為橫跨城區(qū)東西或縱貫?zāi)媳钡木€路，以及地鐵2號線為城區(qū)核心一環(huán)地鐵線路，沿線大型商業(yè)設(shè)施都具有極強(qiáng)的商業(yè)繁榮度。其中，2號線線路雖短但集中在市中心，擁有西直門凱德等6家年銷售額破10億元的店王；4號線位于北京西側(cè)、南北縱向延伸，是北京商業(yè)發(fā)達(dá)程度第三的地鐵線，擁有西單大悅城等8家店王；14號線擁有SKP等5家店王，其中SKP是北京乃至全國的銷售冠軍；8號線擁有王府中環(huán)等5家店王，2017年底王府中環(huán)開業(yè)成為王府井商圈又一重要商業(yè)設(shè)施。王府中環(huán)的開業(yè)不但增加了王府井商圈的商業(yè)體量，同時也極大吸引了本地消費者回流，形成了以王府中環(huán)為核心的精品消費圈層，極大助力商圈提振和層級提升。