許家印開年忙

鐘黛　楊松

2022年的頭5天，恒大董事局主席許家印在這些關鍵詞中度過：拆違建、賣豪宅、保交樓。

新年伊始，社交平臺上就流傳著一則“許家印廣州珠江新城的豪宅出售”信息。有中介稱，該房產為珠江新城金碧華府25樓復式豪宅，面積753平方米，市場價1.1億元，放盤8000萬元，看房需驗資5000萬元。

不過，上億豪宅即便能順利賣出，也難以填補700公里以外的漏洞。

2021年最后一天，海南省儋州市綜合行政執法局的處罰決定，再給恒大當頭一擊。

這份行政處罰決定書提到，海花島2號島上三（六）期39棟樓屬于違法建筑，包含總建面約43.49萬平方米，責令開發商在10日內自行拆除。如逾期不拆除，儋州市綜合行政執法局將依法組織拆除。

上述項目的開發公司為儋州信恒旅游開發有限公司，是恒大童世界集團有限公司的全資子公司。在業內人士看來，這個處罰并不意外。號稱世界最大人工島的海花島，相關部門從2017年起就對其開展違法違規項目整治工作。

此前，這39棟樓的規劃許可證已被撤銷，施工許可證被暫扣，預售許可證被吊銷。據測算，拆除這39棟樓帶來的直接損失或超過30億元。

恒大童世界公開信稱，經過6年多的建設，海花島已累計投入約810億元。海花島為恒大在海南的重點項目。數據顯示，2020年，海南為恒大貢獻了180.66億元的合約銷售額，占集團總銷售額的2.50%。

2021年以來，恒大資金鏈陷入困境，眼下再遭監管重拳。多重壓力之下，許家印如何應對？

海花島位于海南省儋州市海灣區域，由三個獨立的離岸式島嶼組成，規劃填海面積約8平方公里，平面形態為盛開在海中的三朵花，故取名為“海花島”。

根據當時的規劃，海花島總投資預計為1600億元，包括國際會議會展中心、博物館群、童話世界、水上樂園、海洋世界、國際購物中心、現代酒店群、五國溫泉城、華夏影視基地等28大業態。海花島的宣傳資料稱，該項目意在“打造全球人向往的文化旅游勝地”。

海花島由1號、2號和3號島組成。此次處罰決定書要求限期拆除的建筑，均位于作為居住功能區的2號島。

在2017年購入2號島房產的李剛告訴《21CBR》記者，其房產于2018年交房，并在2021年中順利拿到房產證，部分區域的商超等基礎設施日漸完善。

拿到房子至今，家住北京的李剛僅在裝修期間去過一次，其他時間房子空置。據他觀察，來海花島購置房產的，大部分出于投資需求，因為所在的小區缺少醫院、學校等配套設施，旅游業之外，島上鮮有其他產業。

李剛的房產距離要拆除的39棟樓并不遠，他透露，小區業主群對海花島的前途持悲觀態度，“旅游起不來，房價就很難起來”。

事實上，海花島在建造過程中，一直存在環評風險。2019年7月至8月，中央第三生態環境保護督察組對海南省開展了第二輪中央生態環境保護督察。

2020年12月，儋州市政府發布了《整改方案》，明確海花島項目用海范圍內違法違規建設項目應停止建設，整改到位后才予以復工。但恒大海花島公司未落實相關要求，違規建設4條涵管橋，至2019年7月已全部建成，并形成違法圍海面積約369公頃。

《整改方案》提到，2020年底前要落實海花島2-14-1地塊39棟住宅建筑整改。

2021年12月27日，儋州市政府發布整改情況公示，稱已于2020年5月10日對39棟住宅建筑下達停工令，項目全面停工;并依法依規暫扣39棟住宅建筑2宗施工許可證。

此外，已于2020年5月11日收回39棟住宅建筑預售許可證，項目全面停售;并依法依規對39棟住宅建筑5宗預售許可證進行吊銷。

本次風波似乎未傷及海花島業主的利益。有海花島業主在業主群內發布公告信，稱“海花島2號島紅圈中這39棟，目前沒有賣任何一套”。

拆除海花島39棟住宅，恒大心有不甘，于1月4日申請了行政復議。

恒大童世界集團在1月3日發布公開信稱：“行政處罰決定書僅針對位于2號島的2-14-1地塊39棟樓，不涉及海花島其他地塊，也就是不涉及60567戶已收樓業主及628戶未收樓業主的地塊和樓宇。”

有測算稱，海花島2-14-1地塊39棟住宅，總建筑面積434941.46平方米，容積率3.15。由此可推算，這塊地占地面積為138076.654平方米（約207畝）。

相關數據顯示，填海成本約20多萬元/畝，那么海花島2-14-1地塊的土地成本，約在4000萬元左右。

安居客上的最新房價數據顯示，海花島的新房銷售均價為18000元/平方米，粗略測算市場折損超過70億元;即使按照硬成本測算，建安成本加上拆違成本，硬成本損失至少超過30億元。

屋漏偏逢連夜雨。近期，恒大在多地的閑置土地被各地政府收回使用權。

2021年12月17日，成都市龍泉驛區規劃和自然資源局公示，無償收回恒大地產兩幅土地，因其已超過兩年未動工。

此前的12月13日，海口市自然資源和規劃局也宣布，無償收回恒大地產的8宗土地，緣由為恒大超過約定的動工開發日期兩年未動工。已知其中6幅地塊是恒大斥資86億元收購而來，另外2塊的購地金額未知。

而在稍早一點的11月，沈陽市自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地，總面積超過35萬平方米;9月，安慶恒大公園土地被收回，原因是土地出讓金未按時繳齊。

因此，保證現有項目的進展，成為恒大工作的重中之重。

2021年12月31日，恒大集團官方微信發文稱，新的一年，將堅定不移兌現“保交樓”承諾。“12月以來，全國100多個樓盤迎來了交樓高峰。”恒大集團稱，肇慶恒大城、肇慶恒大世紀夢幻城、韶關恒大城、潮州恒大城、佛山恒大酈湖城等30個地市的項目順利交付。

此前，恒大集團在復工復產保交樓周例會上披露，2021年12月的交付目標為3.9萬套，而2021年9月、10月、11月的交樓量都不足1萬套。

而截至2021年12月26日，恒大全國項目復工率為91.7%，較9月初提高40個百分點;復工人數8.9萬人，在北方多個省份進入冬歇期的情況下，較9月提高31%。

根據恒大方面公布的數據，目前，80%以上的主體、裝修單位恢復了與恒大合作，80%以上的長期合作材料供應商也恢復了供貨，簽訂了6869份材料供應合同，新的材料供應模式對“保交樓”最后的精裝工程起到關鍵作用。

恒大在湖南懷化項目復工復產的會議紀要，披露了更多“保交樓”的細節。

紀要內容顯示，地方住建局領導在會上匯報，已向財政局借貸5000萬元資金，所有資金統籌由政府監管，用于保交樓。

恒大方面在會上匯報，正協調湖南恒大復工全面打包;先達到毛坯交付，業主如索要賠償，自行按合同索賠;會按圖紙施工，竣工后有相關部門進行質檢;復工復產會適當降低標準，已提起訴求，不能降標太離譜。

根據中國恒大的最新公告，2021年實現合約銷售金額4430.2億元，同比下降38.7%;合約銷售面積5426.5萬平方米，同比下降32.9%。

2021年下半年以來，有關許家印變賣個人資產以維持恒大資金流動性的消息，不時在市場上流傳，真假難辨。

根據公開消息，去年7月1日至11月16日，許家印透過變賣個人資產或質押股權等方式，累計向恒大集團注入超70億元資金，維持恒大的基本運營。被變賣的資產，包括許家印在香港的三棟別墅和廣州、深圳的豪宅，還有幾架私人飛機等。

恒大集團也在加快資產處置的步伐，以期快速回籠資金。在地產業務之外，許家印曾經為“新恒大”規劃了一系列夢想。當債務步步緊逼，多元化業務無奈成為棄子，只能一一“插標賣首”。

2021年6月至8月，恒大已出售恒騰網絡11%股份給兩個買方，總代價約為32.5億港元;出售盛京銀行1.9%股份，總代價為10億元;出售深圳高新投7.08%股權，總代價約為10.4億元;出售恒大冰泉49%股權，總代價約為20億元。

恒騰網絡曾經被寄予厚望，麾下的儒意影業是一匹文娛圈黑馬，押中過《羋月傳》《你好，李煥英》《送你一朵小紅花》《三生三世十里桃花》《瑯琊榜》等諸多爆款。旗下另一平臺南瓜影視，則承擔著恒大打造“中國版Netfix”的愿景。

2021年11月17日，恒大更出售了持有的全部恒騰股份，占恒騰已發行股份的18%，售價平均每股1.28港元，總代價為21.27億港元。加上此前出售的恒騰股份，共計回籠超過百億港元。

此外，恒大向供貨商及承包商出售物業單位以抵扣部分欠款，總金額約251.7億元。另外也出售了5個地產項目股權及非核心資產，總代價約為92.7億元。據粗略統計，以上出售、回收現金或償還欠款合計約為411.7億元。

目前，恒大依然有大筆可變現的資產。

恒大曾發出公告，積極接觸多家潛在投資者，商討出售恒大新能源汽車（0708.HK）及恒大物業（6666.HK）部分股份。

此外，恒大也接觸潛在買家，商討出售位于香港的中國恒大中心。2015年10月，恒大斥資125億港元（約合104億元人民幣）購入，其成交總價一度刷新香港商廈買賣的最高紀錄。

2021年8月下旬，有報道稱，一家國資控股的地產公司計劃斥資約105億港元（約合87.5億元人民幣）洽購上述總部物業。不過，后來恒大公告稱，此交易“未按預期時間完成”。

一系列自救動作之下，恒大仍然陷入債務困境。

2021年12月3日，恒大公告稱，或無法履行一筆2.6億美元境外私募債的擔保義務。一石激起千層浪，隨后，工作組進駐恒大，督促推進企業風險處置工作。恒大成立了風險化解委員會，許家印任委員會主席，粵海控股人士任聯席主席，委員會成員包括越秀集團、中國信達、國信證券和中倫律師事務所。

根據去年12月22日的公告，中國恒大集團風險化解委員會正調動廣泛資源，并積極與債權人保持溝通，努力化解集團風險，維護各方合法權益。