彭永東臨危受命

李惠琳　覃毅

對于貝殼找房掌門人彭永東來說，2021年是疲憊的一年。

臨近歲尾，渾水突然發動襲擊，稱貝殼與瑞幸咖啡類似，“這是一個存在大量欺詐的公司”。

在過去10個月，貝殼大事不斷，鮮有好消息：創始人左暉離世，政策環境趨緊，新對手伺機而動，地產行情急轉直下，裁員關店風波飽受爭議……相較于高光時刻的峰值，貝殼已跌去了大概3/4的市值。

強勢創業者已逝，環境嚴峻而詭譎，能否獨自駕馭萬億級的貝殼，這是接任者彭永東必須面對的難題。

彭永東對于做空機構的回應，很能反映其沉穩的風格。

渾水的攻擊，起始于2021年12月16日晚，77頁做空報告，直指貝殼多項業務數據漏洞。渾水稱，在貝殼平臺進行多個月數據收集，并結合線下門店調研，發現交易量、商店數量和代理商數量等，與貝殼所稱存在著巨大差異。

“新房總交易額（GTV）被夸大了約126%以上，傭金收入被夸大了約 77%-96%?！睖喫畧蟾鎸懙?。

依據2021年三季度的財報，貝殼平臺國內GTV為7880億元，渾水專門編寫了一個收集交易數據的程序，認為第三季度真實GTV為5210億元，較披露數據高出約51%。

為驗證這一結論，渾水通過走訪實體門店進行抽查，發現平臺上獨立的活躍門店位置完全相同。“在探訪的51家商店中，大概有19家已經不存在。這樣我們就有理由質疑貝殼夸大了商店數量?！睖喫Q，基于銷售GTV作假，由此產生的傭金收入也站不住腳。

這家做空機構，還直接將矛頭指向彭永東為首的管理層。

“過去，貝殼管理層聲稱通過平臺房屋交易市場份額的增長產生網絡效應，使貝殼在傭金等方面擁有更大的定價權，從而進一步增強了平臺的吸引力?！睖喫|疑，“這是貝殼向資本市場兜售其市場前景，提振股價的手段?！?/p>

面對做空的這一聲驚雷，彭永東沒有走到前臺，未在第一時間直接出面，他的應對低調且務實，貝殼只是發了一個聲明，聲稱在24小時內給出回應。

2021年12月17日晚，回應如約而至，一一解釋疑點。

關于新房交易GTV和收入，貝殼指出，渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的，計算存在嚴重遺漏。

“我們提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店;二、平臺連接門店;三、新房銷售團隊;四、其他銷售渠道。而在其報告中只計算了第一、二種方式?！必悮け硎?。

針對二手房交易GTV和收入、門店數、經紀人數等數據質疑，貝殼同樣指出，是基于不完整的數據、錯誤的估算方法。

有貝殼前員工宋宇辰向《21CBR》記者證實，貝殼很多加盟店人員走的是勞務派遣模式，人員流動性很大，且很多門店采用大店模式，一個門店實際有三四個團隊并存，人員數據很難精確計算。

總體而言，渾水風波波瀾不驚，2021年12月21日，貝殼股價大漲11.79%，回歸到做空前的水平。

當下而言，貝殼的難題并不是做空危機，而是沒有了“英雄舵手”左暉。低調的彭永東，能否獨自應對紛繁復雜的環境？

彭是技術出身，進入貝殼之前，為IBM的高級咨詢顧問，與左暉的結緣是在2009年。彼時，鏈家在線下跑馬圈地，找到了IBM做咨詢。

其間，關于中介業務互聯網化，彭永東與左暉的思路極為契合，由此被左暉相中。其后，彭永東進入鏈家并擔任副總經理，后成長為貝殼的二號人物。

任職11年期間，彭永東最大的貢獻在于，一手主導了鏈家線上化、平臺化過程。

2014年，鏈家網成立，彭永東擔任CEO，左暉給予的期待是——“干掉鏈家”。他一步步推動鏈家后端運營和前端交易的線上化，構建以“樓盤字典”為核心的數據庫系統，為后來的貝殼找房建立了底層邏輯。

2018年貝殼找房成立后，順理成章，彭永東出任CEO。

工作中，彭永東是左暉最親密的戰友。左暉采訪時說過，與彭永東會溝通諸如公司戰略的事情，貝殼基本上由彭永東在管理。

左暉也給予了彭永東足夠的話語權和激勵。

他在世時，在貝殼股權架構體系中，彭永東是股權較多的高管，持股3.1%，享有1%投票權，貝殼在高峰時市值約6000億元人民幣，這筆股權最多時價值180億元。

考慮到貝殼并非從零做起，左暉的出手，堪稱大方。

2021年11月8日，貝殼修改章程，彭永東所持股份變B類股，投票權從1%升到近80%，他真正接替左暉，扛起了指揮的大旗。

作為貝殼聯合創始人，彭永東接棒并無太多懸念。異議來自于，這個看似溫和有余、鋒芒不足的接任者，是否能守住左暉留下的千億帝國。

相比左暉的戰略遠見和魄力，彭永東的行事風格更偏平穩。從近年公開發言來看，他基本延續左暉的思想，一脈相承地執行“難而正確的事” 。

“由中介起家的左暉，更注重由下而上的管理方式，而彭永東出身于戰略咨詢服務行業，更注重頂層設計的戰略規劃。兩者的差異，可能會改變鏈家長久以來的業務邏輯?！碧峒皟扇握贫嬲叩娘L格差異，一名貝殼內部員工向《21CBR》記者表示。

客觀地說，彭永東的處境，比左暉時代更難。

房地產調控收緊，打壓了交易的熱情，直接拉低營收;反壟斷監管日趨嚴格，中介機構逐步納入重點監管范疇，長期來看，會動搖貝殼的強勢地位。

2021年上半年，也傳出關于貝殼遭反壟斷調查的風聲，后來官方辟謠。然而，對于其既做中介又做平臺的行為，業界早就有既當選手又當裁判的質疑。

？2021年8月開始，杭州、深圳陸續推出個人自主掛牌房源、官方二手交易平臺。有觀點認為，這將削弱房產中介的市場作用。尤其迫在眉睫的是，寒冬席卷房地產業，房價、交易量雙降，貝殼遭受強烈沖擊。

根據最新披露的數據，2021年第三季度，貝殼收入為181億元，同比下降11.9%，凈虧損17.66億元?！靶袠I充滿艱辛和挑戰。” 彭永東后來如此形容。

在快速的市場下行中，中介行業生態開始惡化，貝殼的門店也面臨嚴峻挑戰。過去12個月，GTV超過5000萬溫飽線的門店數量環比下降3.3%，占總門店數量的33.7%。基層業務一線的壓力尤其大，自2021年10月份以來，貝殼大量業務人員出走，有的是資深員工。

“這兩個月，門店買賣單一單沒開，只有一些租單。線下店，一個月只有幾萬元業績?！币幻钲谀仙絽^鏈家門店的中介人士透露，“另一個情況是，店長店經理等中低管理層嚴重缺人，做租賃業務的新人，轉正了都能當店長?！?/p>

彭永東已經務實地選擇收縮戰線，轉向精益化運營。

2021年10月，貝殼上海公司被曝光裁員200多人。宋宇辰告訴《21CBR》記者，2021年下半年，行業門店縮水至少40%，貝殼也勸退了一些效益差的門店。根據財報，2021年第三季度，約有3.31萬名中介離開了貝殼。

彭永東表示，接下來會將運營重點更多地向新房業務和租賃傾斜。若對比行業，他的掌舵表現，至少差強人意。2021年第三季度，全國二手房、新房GTV同比下降41.6%和 14.1%，貝殼則分別下滑34.3%和2.5%，跑贏行業。

貝殼走出陰霾還需時日。

宋宇辰告訴《21CBR》記者，近期行業有回暖跡象，貸款放款方面明顯提速，價格也穩定下來，“只是比谷底好，遠沒達到2020年和2021年上半年的平均值?！?/p>

貝殼預計，2021年第四季度總凈收入在145億-155億元之間，同比下降約31.6%至36%。中信證券研報認為，2022年一季度，房產成交有望回暖，貝殼的生存環境將恢復常態。

下行周期里，行業醞釀變局。貝殼的對手不只是同行，還有字節跳動、快手等一眾互聯網公司。

以字節為例，2021年其在中介領域四處出擊。9月，收購北京麥田旗下房產經紀公司;10月，成立福建好房有幸，拿下一張中介牌照，又全資入股蘭州好房有幸。

“預計2022年，會有幾個大平臺整合中介市場，出現第二個、第三個貝殼?！彼斡畛礁嬖V《21CBR》記者，“衣食行”領域都已出現多個全國性平臺，唯獨“住”，除了貝殼還沒有第二大巨頭，“字節跳動、58同城都有挑戰的實力”。

下一步怎么辦？彭永東暫時的應對，是不斷做加法，圍繞“新居住”橫向拓展。

“如果說，過去5年是房地產大開發的黃金時代，那么未來5年，將會是品質服務的美好時代。”彭永東提到，發達國家房地產業占GDP比重一般為10%-12%，其中，住房投資只有5%左右，另有更廣泛的居住服務。

從交易轉向服務，這是一種更加穩健的選擇。他的第一個發力點是家裝。

與房產中介行業一樣，家裝是一個非透明、體驗差的市場，貝殼具有標準化、數字化改造的機會，且具有海量房產信息資源，是家裝公司的天然入口。

彭永東態度堅決，認定這是貝殼要“翻越的第二座山”。

早先，貝殼即以“被窩”自營品牌探索家裝業務。2021年，彭永東掌舵后動作明顯加快，上線推出Home SaaS系統，實現裝修設計環節全面數字化，年中更是斥資80億元收購老牌家裝企業圣都，布局整裝業務。

據報道，已有貝殼核心力量被調去了家裝線，如貝殼新家裝北京業務的總經理梁磊，此前任職北京鏈家的運營總監。

財報顯示，2021年第三季度貝殼裝修服務收入同比增長了29.4%;新收購的圣都，在1-9月實現累計合同收入同比增長超過35%。然而，由于產業鏈供應鏈長，標準化程度低，家裝企業規?；瘡椭撇灰?，鮮有百億營收的整裝企業，貝殼要破局也不容易。

圍繞著“新居住”，彭永東還指明了兩個方向：

一是，為城市新市民、大學生及低收入群體提供居住服務和產品，在租賃業務創新、老舊小區改造等方面加大投入;二是，建立對房產交易服務者的培訓教育體系，包含對經紀品牌主的“原力場”學院、對店東的“花橋學堂”、對經紀人的“貝殼經紀學院”等。

短期內，這些新業務難以有大起色。2021年第三季度，貝殼新興及其他業務收入為6.1億元，約占總收入3%，第二增長曲線還未成型。

主業大盤待穩，新業務“翻山”不易，新的一年駕穩貝殼這艘巨輪，彭永東也在探索答案。