改變用途，是否須收回土地重新招拍掛

朱迪

案情

2018年12月，某包裝廠通過競拍方式取得某市經濟開發區一宗工業用地的土地使用權。2019年8月，包裝廠被某紙品公司兼并，土地的不動產權證也更名到紙品公司名下。2019年12月，紙品公司向市自然資源局提交申請，請求將案涉土地變更為城鎮住宅用地兼容商業用地。市自然資源局向市政府報告請示，市政府在征詢發改、工信、環保、住建等部門意見后議定，不宜隨意調整招拍掛地塊的用途。自然資源局遂答復紙品公司，不同意該公司的土地用途變更登記申請，工業用地調整為商住用地應先由政府收回后，再公開招拍掛重新出讓。紙品公司收到答復后不服向該市中級人民法院提起訴訟，請求確認答復中土地用途變更登記程序的相關行政行為違法，責令市自然資源局在合理期限內依法辦理土地用途變更登記及其他相關手續。

分析

筆者認為，土地改變用途程序應如何履行，需要從以下幾個方面分析。

首先，用途變更須經審批，直接登記不可行。《城市房地產管理法》第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。雖然機構改革后，城市規劃管理部門與土地管理部門合并，規劃核定、土地審批、不動產登記等職能均由自然資源部門承擔，但這些事項的審批程序中有申請人必須履行的義務，尚未整合在一起。……