日照時長不足的居住建筑如何辦理首次登記

徐映雪

案例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為鄭州市棚戶區改造項目安置房。經核查，a建筑物于2018年1月建筑封頂，共50戶，其中6戶房屋大寒日日照時長小于1小時，不動產登記機構應如何辦理首次登記？

分析

《中華人民共和國民法典》第二百

九十三條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！比照諛藴适且粋€重要的指標，能有效控制居住建筑的間距，是住宅小區居住質量的保障。我國目前以大寒日作為測量日照標準的參照日期，滿足一定大寒日日照要求的房屋方能做住宅使用。大寒日日照時長不滿足有關要求的房屋，一般在建設工程規劃許可證中會對其總戶數、具體戶型及位置分布等信息予以明確。

目前各地區根據當地實際情況出臺了相關日照標準或技術規范。有的地區規定住宅建筑間距應符合不低于大寒日日照2小時的標準要求，其中舊區改建項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準要求。有的地區按照城市常住人口數進行分類，如城市常住人口大于等于50萬人的，住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數2小時;城區常住人口小于50萬人的，住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數3小時。

如何辦理日照時長不滿足有關要求的居住建筑的首次登記呢？國內大部分地區都對該類房屋重新進行了定義。有的地區將該類房屋定義為“非標準住宅”，辦理首次登記時房屋用途仍登記為住宅或成套住宅，在不動產登記簿及不動產權證書附記欄備注該房屋大寒日的日照時長不滿足有關要求，為“非標準住宅”;有的地區也將該類房屋定義為“非標準住宅”，但辦理首次登記時房屋用途登記為“其他”;有的地區將該類房屋定義為“非標準住宅居住建筑”，辦理首次登記時房屋用途直接登記為“非標準住宅居住建筑”;有的地區按照房屋性質區分了不同的類型，重新進行定義。

例如鄭州市采取了最后一種方式，把日照時長不滿足有關要求的市場化商品房、經濟適用住房、公共租賃住房等房屋定義為“非住宅居住建筑”，把日照時長不滿足有關要求的棚戶區改造項目安置房（于2018年6月30日前建筑封頂的）定義為“居住公寓”。

非住宅居住建筑指受到日照影響，造成建設項目內、外部住宅不滿足規范標準的居住單元。對于項目內部的“非住宅居住建筑”，在預售證、銷售合同、不動產權證書中應明確標注“非住宅居住建筑”，并注明如下內容：“非住宅居住建筑是指除日照不滿足有關規范標準要求外，其他方面指標均滿足《住宅設計規范》強制性內容的一類特殊的居住單元?！痹擃惙课菹碛信c普通住宅在產權登記和交易、相關稅費征收、教育入學、公積金貸款等方面同等的權益。

鄭州市為了解決棚戶區改造項目安置房審批問題，在“非住宅居住建筑”的基礎上，提出了“居住公寓”的概念，規定于2018年6月30日前建筑封頂的棚戶區改造安置房，日照不滿足標準的，按照“居住公寓”進行規劃建設管理。

居住公寓是指在居住用地（含兼容居住用地）上建設，日照標準不滿足《城市居住區規劃設計標準》要求的一類特殊居住單元，區別于普通住宅。其總平面圖、戶型圖、日照分析成果應有村委會、街道辦事處和區政府確認。規劃證、施工證、預售證、現售證和銷售合同上均應對“居住公寓”進行標注，不動產權證書房屋用途欄中應標注“居住公寓”，并在附記欄中注明：“居住公寓是日照不滿足《城市居住區規劃設計標準》要求的一類特殊居住單元，其產權年限與本宗土地上普通住宅一致。”在產權登記和交易環節相關稅費按普通住宅征收。

本案中，a建筑物為鄭州市棚戶區改造項目安置房，建成時間在2018年6月30日之前，其中6戶房屋的大寒日日照時數不足1小時，不滿足有關日照標準。根據有關規定，應將這6戶房屋用途登記為“居住公寓”，并在不動產登記簿及不動產權證書附記欄注明“居住公寓”的定義及產權年限;剩余44戶按規劃批準用途進行登記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）