房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點與重點探究

□艾文清

近些年來，在我國社會經(jīng)濟發(fā)展速度與發(fā)展水平不斷提升的大環(huán)境與大背景下，人們的生活水平與品質(zhì)也有了很大的提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也逐漸趨于穩(wěn)定。隨著我國住房政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸發(fā)展，新的會計核算標(biāo)準(zhǔn)與要求逐漸被提出來。由于受到諸多因素的影響與限制，房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算時容易出現(xiàn)很多的問題亟待解決，這會影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。因此，重視解決房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的重點與難點是非常必要且迫切的，也是幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的路徑與手段。

一、分析房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算重點

在房地產(chǎn)的會計核算過程中，主要涉及的就是收入、成本與費用這三大核算類別，其核算的重點也在這三大類別下的明細(xì)會計科目當(dāng)中。

(一)收入與成本核算內(nèi)容是重點。房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算業(yè)務(wù)時，收入與成本的會計核算一直都是其核算的中心與重點。強化對房地產(chǎn)企業(yè)日常運營活動中所涉及的資金與效益的核算，結(jié)合國家相關(guān)稅務(wù)政策與會計核算標(biāo)準(zhǔn)，正確且全面地認(rèn)知房地產(chǎn)收入核算的范圍。而在稅務(wù)政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面容易出現(xiàn)收入標(biāo)準(zhǔn)不明確等問題，這會大大地增加房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的難度。而在房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算過程中，成本項目中的每一項內(nèi)容都是其核算的重點，都是不可忽視的一個環(huán)節(jié)和流程。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員要具有全局意識，將整個房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)項目當(dāng)成核算的整體或者主體，這也會增加會計核算的難度。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項目還涉及成本分?jǐn)偟闹攸c問題，如公共建設(shè)成本、開發(fā)拆遷補償成本等等，這些成本都是房地產(chǎn)企業(yè)在實際會計核算中應(yīng)該重視的重點核算內(nèi)容。

(二)費用核算的重點。房地產(chǎn)企業(yè)在開展費用核算的相關(guān)內(nèi)容時，主要涉及借款費用與預(yù)交稅費等重點核算工作。而在借款費用核算時，由于會計準(zhǔn)則環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算時要確定好借款費用核算情況，將原始成本與費用配比進(jìn)行有效結(jié)合，以此來優(yōu)化借款費用核算的全面性與準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)與開發(fā)房產(chǎn)之前，要用到大量的資金，也會涉及更多的資金支出，而銀行貸款會是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生借款費用的主要來源與形式。在銀行貸款的借款費用產(chǎn)生形勢下，借款利息的產(chǎn)生與增加是不可忽視的，很多企業(yè)借款費用會分為資本化與費用化兩個部分，在具體會計核算時，分清資本化與費用化的借款利息也是會計核算的重點，也會給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展帶來很大的影響。

與此同時，由于房地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模較大、涉及的開發(fā)項目也很多，在具體經(jīng)營與項目建設(shè)過程中會涉及到很多的稅費項目需要承擔(dān)，如常見的有日常經(jīng)營所負(fù)擔(dān)的增值稅、增值稅附加、企業(yè)所得稅以及其他小稅種，還有房產(chǎn)稅、土地增值稅等等。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)付房款后要按照相應(yīng)的比例進(jìn)行稅款繳納。由于涉稅種類較多，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員在稅費科目核算過程中，要準(zhǔn)確地對當(dāng)期的稅費情況進(jìn)行核算與繳納，其涉及到預(yù)交稅費的會計核算處理，這也是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中的重點與難點。

二、分析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點

在開展會計核算業(yè)務(wù)時，確認(rèn)收入、相關(guān)業(yè)務(wù)的核算以及核算周期的確定與把控是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點。

(一)確認(rèn)收入難點分析。房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時，按照國家頒布的會計核算準(zhǔn)則，在開發(fā)房地產(chǎn)時，房企必須要獲取預(yù)售許可證才能夠預(yù)售房屋。很多消費者通常也會選擇運用分期付款等方法或者形式來進(jìn)行購房。而在我國稅收管理法律法規(guī)中有明確的規(guī)定與要求，房地產(chǎn)企業(yè)無論以分期付款或者定金的方式收取的房款，都視同銷售并在當(dāng)期繳納相關(guān)營業(yè)稅金及附加，這與會計核算的收入實現(xiàn)制相符。但是在房地產(chǎn)企業(yè)實際的會計核算準(zhǔn)則中，確認(rèn)收入時要待房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)項目竣工驗收結(jié)束以后才能夠確認(rèn)收入，這屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，會計與稅法兩大原則在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入方面存在差異，這會大大地增加房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入核算的難度，因此，確認(rèn)收入是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點之一。

(二)業(yè)務(wù)核算難點分析。房地產(chǎn)企業(yè)與其他經(jīng)營企業(yè)之間比較，其特殊性、繁瑣性更強，其涉及的項目與內(nèi)容較多，因而核算企業(yè)也比較復(fù)雜和困難。企業(yè)在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目時，區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)是其主要業(yè)務(wù)與內(nèi)容，其不僅涉及房屋的外觀與框架建造，還涉及房屋室內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如水電、煤氣管道等。與此同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠擴大經(jīng)營與銷售收入，一般會退出精裝房出售，因而房屋的裝飾、裝修也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要項目與內(nèi)容，隨著房地產(chǎn)企業(yè)項目與內(nèi)容的逐漸變化與增多，其核算的內(nèi)容與范圍也逐漸增加和擴大，核算的繁瑣性與復(fù)雜性更強，這也會增加房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的困難。

(三)核算周期難點分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個房屋建設(shè)項目時，其從開始到項目竣工驗收都會經(jīng)歷很長的時間。由于房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)的周期也很長，通常土地競標(biāo)就會耗費一年至兩年的時間，有的時間會更長，因為其涉及到土地征用審批，建筑拆遷等相關(guān)工作的處理，在此之后才能夠逐步開展房屋建筑的建設(shè)工作，在此期間可以開展房屋預(yù)售工作，其會計核算周期較長、跨度較大，對于資金的要求也比較高。因此，周期與資金準(zhǔn)備都是房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程中核算的難點。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重難點優(yōu)化與解決的方略探究

房地產(chǎn)企業(yè)在面對當(dāng)前會計核算的重難點時，要尋求更好、更科學(xué)、更高效的會計核算方法化解與解決重難點問題，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算效率，使其核算的全面性、準(zhǔn)確性得以更好提高。

(一)重視會計科目的細(xì)化與合理設(shè)置。當(dāng)前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算時，由于會計科目設(shè)置缺乏一定的合理性與科學(xué)性，使得會計核算工作無法高效開展與進(jìn)行。因此，為了能夠更好地解決房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程中存在的問題以及重難點，重視會計科目的細(xì)化與合理設(shè)置是非常必要且迫切的，也是增強房地產(chǎn)企業(yè)會計核算效果與水平的重要基礎(chǔ)與前提。在科學(xué)、合理設(shè)置或者設(shè)定會計核算科目時，會計核算人員要對房地產(chǎn)企業(yè)整體運營狀態(tài)、發(fā)展情況、未來業(yè)務(wù)發(fā)展與經(jīng)營趨勢進(jìn)行認(rèn)知與分析，強化會計核算時間的縮短，推動會計核算流程的簡化，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的有效性。與此同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)會有很多子公司，其在會計核算時不要應(yīng)用獨立的會計核算方式，只需要在總賬核算科目下設(shè)置子賬目即可，這樣既能夠提升會計核算整體性，又能夠提升會計核算的準(zhǔn)確性與及時性。此外，由于會計業(yè)務(wù)核算的重難點問題較為凸出，通過會計核算科目的明細(xì)設(shè)置與合理安排，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)各項費用明細(xì)展開會計核算，使其核算的真實性、精準(zhǔn)性得以更好保障，提升會計核算的整體水平。

(二)收入會計核算范圍的明確。由于房地產(chǎn)企業(yè)在收入核算方面存在一定的困難與問題，因此，在優(yōu)化與解決收入會計核算問題時，要重視收入核算范圍的明確。在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品之前，所有交定金或者分期付款的收入都應(yīng)該確認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的內(nèi)容，納入到收入核算范圍當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算的范圍會涵蓋舊城改造的回遷房、出售的周轉(zhuǎn)房等，但是銷售的自用房地產(chǎn)不能列入到收入核算的范圍當(dāng)中。與此同時，要重視房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的明確，在銷售合同或者預(yù)售合同簽署時，房企要依照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與要求來開展合同會簽業(yè)務(wù)，這樣能夠為房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范圍的明確提供良好的法律保障，提升收入核算的時效性與準(zhǔn)確性。

(三)重視房地產(chǎn)企業(yè)會計核算機制與體系的健全與完善。與其他運營企業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)的運營存在一定的特殊性，在會計核算時就不能夠按照其他企業(yè)的常規(guī)會計核算科目來進(jìn)行核算與記賬。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視自身會計核算機制的健全與會計核算體系的完善，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身運營的特殊性，合理選擇應(yīng)用權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實現(xiàn)制的會計核算方式來進(jìn)行科目記賬與處理。一旦選擇一般不會輕易改變或者變動。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算時，面對各項業(yè)務(wù)核算問題，如借款費用的資本化與費用化、預(yù)提稅費的處理等，都要納入到會計日常核算體系與工作中，加強對會計核算工作的全面化管理，最大化地消除管理與核算風(fēng)險，引導(dǎo)與要求所有會計核算人員要嚴(yán)格按照會計核算的體系與標(biāo)準(zhǔn)來展開各項明細(xì)科目的核算，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的準(zhǔn)確性與效率。

四、結(jié)語

綜上所述，在企業(yè)會計核算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)經(jīng)營活動不同，其涉及的建設(shè)周期較長，涉及的核算內(nèi)容較多且復(fù)雜，其會計核算的重點與難點較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員在開展相關(guān)業(yè)務(wù)核算時，不僅要正確認(rèn)知會計、稅法的相關(guān)準(zhǔn)則，要合理增加與設(shè)置會計核算相關(guān)科目，對整個建設(shè)周期的會計核算內(nèi)容與業(yè)務(wù)要進(jìn)行一個全局的把握，并將每項明細(xì)科目進(jìn)行細(xì)化核算，重視核算方法的多元化創(chuàng)新與會計核算體系的優(yōu)化與健全，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)會計核算更加精準(zhǔn)，會計核算的效果更好、精準(zhǔn)性與核算效率更高，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加綜合、全面與可持續(xù)。