如何解決住房空置率過高的問題

●張 改 張 宇

一、造成城市住房空置率過高的原因

空置房，是指長期無人居住的房屋，一般6 個月以上無人居住的房屋，可以認定為空置房。我國城市住房屋空置率有多高，很難得出準確數據，保守估計，我國城市住房空置率在20%以上，造成住房空置率過高的原因之一，是房產炒作投資以房價漲價升值為主要目的，而不是為了自住或者出租，當房屋租金過低或者出租難時，寧愿房產空置。另外有的業主擔心住房出租損壞裝修，使房產陳舊，造成房產貶值，或者出售時因租戶退房不及時影響銷售而不愿意出租。造成城市房產空置率過高的原因之二，是房地產開發商或者房地產中介捂盤惜售，操縱房地產市場，坐等房地產漲價，導致房產長期空置。造成房產空置率過高的原因之三，是縣城和鄉鎮這些地方買房者一般是外出打工的農民工，買房的主要目的是結婚、養老、或者孩子上學，由于這些地方就業困難，農民工買了房子后一般就繼續外出打工，縣城和鄉鎮的房子難以出租或者租金很低，導致房產空置。

二、城市房地產空置率過高的解決措施

1.減少房地產土地供應。現在我國很多落后地區縣城和建制鎮，由于當地工業不發達，地方政府缺少稅收來源，賣地收入是地方財政的主要收入，政府對房地產開發建設具有極大的熱情，招商引資最喜歡房地產行業，各種政策優惠稅收優惠紛紛推出，利益的驅動使地產商也紛紛進入縣城和靠近城市的鄉鎮開發建設。近年來房價也是一路上漲，房地產商賺得盆滿缽滿，導致各地的房地產開發盲目擴張，很多縣城和建制鎮靠近城區的基本農田和耕地被大量征用或者占用，城鎮像攤大餅一樣急速擴張，工地一個接著一個，到處腳手架林立，工地上熱火朝天，縣城和鄉鎮一棟棟高樓拔地而起，成片開發建設的住宅小區光鮮亮麗。近幾年，我們國家的城鎮化建設空前加速，這也帶來很多問題和隱患。我國中西部縣城和建制鎮房產空置率已經非常高，如果不采取有效措施，這些地方的房地產泡沫會很快破裂。現在很多落后地區地方政府采取很多政策手段來推進城鎮化建設，讓學校集中到城鎮，讓醫療資源集中到城鎮，迫使農民不得不進城居住生活，城鎮化建設占用大量耕地，基本農田存在上山和旱地化傾向，基本農田的劣質化，導致農民種田成本更高，加上現在農業本來收益較低，農民種糧積極性更是大幅度降低，長期下去，我國很難保證國家糧食安全，糧食危機難以避免。國家必須實行更加嚴格的耕地保護政策，保證我們的飯碗能夠端在自己的手里。對盲目進行房地產開發建設的縣城和建制鎮，必須采取措施，合理規劃，精確計算，保證房地產土地供應符合當地常住人口需求，防止出現房地產建的太多，導致房產大量空置。對住房空置率超過20%以上的城市和地區，必須減少房地產土地供應，減少新建住房供應量，促使庫存房產上市銷售。對住房空置率超過40%以上的地區，必須停止住宅土地供應，采取有效措施降低房地產庫存。對賣地收入減少導致的財政收入減少，可以通過征收房產稅進行替代。房產稅的征收有利于空置房減少，有利于地方經濟健康可持續發展。

2.用征收房產空置稅的稅收手段減少住房空置率。我們國家這些年房地產市場的野蠻生長，導致社會貧富懸殊急劇擴大，很多年輕人買不起房，蝸居在地下室或者城中村，而有些炒房者幾套、甚至幾十套房產空置，房產空置不但浪費社會資源，還引發廣大群眾對社會的不滿，房產之所以會大量空置，主要原因房產持有成本太低。建議國家在全國范圍內開征房產空置稅，對房產空置者征收高額稅收，促使房產合理有效利用。對不自行居住又不出租的房屋，規定房產空置半年以上必須征收房產空置稅，按房產賬面價值征收1%～2%的年房產空置稅，這對有效減少房產空置，防范開發商和中介炒房者捂盤惜售和操縱房產市場價格具有積極重要作用；這對解決年輕人的居住需求，加大居住房源供應，促進社會和諧發展，促進社會共同富裕具有一定作用。

3.用政策手段減少住房空置率。我國東部沿海某地級城市經濟技術開發區，有“德信東宸里”“德信東望里”“紅星天鉑”等數十個在建和建成樓盤，建成樓盤銷售狀況一般，一到夜晚，建成的很多樓盤一片漆黑，房屋空置率很高。當地政府為了減少房產空置率，降低房產庫存，推出一系列購房優惠政策，規定高層次人才、技工、大學本科以上學歷員工買房政府給予一定補貼，這項政策非常好，當地既能吸引人才和留住人才，又有利于房產去庫存。

三、農村住房空置率過高的原因

現在由于種植糧食收益太低，糧賤如水，大部分農民靠種植糧食已經無法維持基本生活，許多青壯年農民只得背井離鄉去外地打工維持生活。這其中有30%的農民家庭拖家帶口外出打工，導致房屋常年空置，還有50%左右的家庭老人和小孩或者女人和小孩在當地生活，這部分家庭有很多老人或者婦女在城鎮上租房照顧孩子上學，該家庭的主要勞動力常年在外地打工，現在農村真正不出去打工以務農為生的農民家庭不到20%。農村住房空置率非常高，筆者的老家是大別山區的一個500 多人的自然村，根據筆者的統計，我們這個自然村常年在老家生活的村民不超過70 人。我們行政村總共2000多人，現在常年在家生活的不到300 人，20 世紀90 年代村小學學生有200 多人，可現在上學孩子才5 人加兩個老師。回到家鄉看到一棟棟高樓聳立，但大門緊鎖，殘垣斷壁與高樓大廈掩映，很多庭院雜草叢生，曾經熱鬧的山村變得冷冷清清。現在農村住房很多建得很漂亮，由于農民工大多從事建筑行業，現在農村住房建筑質量也很好，很多住房建筑質量明顯高于商品房，二層三層的小別墅在我們村很多。現在我們村每戶住房面積最少在200 平米以上，大部分家庭有100 平方米以上的庭院，但平時這些住房60%以上長期空置。這是一筆巨大的浪費。

四、農村住房空置率過高的解決措施

建議國家鼓勵城鄉居民雙向流動，如果城市和農村居民不能夠雙向流動，現階段下農村青壯年農民為了生存，為了孩子教育，為了更便捷的醫療，還要繼續到城市謀生，還要繼續向城市轉移，還要繼續去城市買房居住。農村常住人口也會越來越少，農村沒有人口，只能是越來越蕭條，土地荒蕪也就越來越嚴重。現在中西部很多農村，除了老弱病殘，青壯年農民平時在農村居住生活的人很少，國家鄉村振興政策都無法發揮效果。國家應該制定政策讓有追求“采菊東籬下，悠然見南山”生活的城鎮居民能夠無障礙地去農村生活，國家為了保護農民利益，規定城鎮居民不得購買農村宅基地建房，不得購買農村住房，但是可以鼓勵城鎮居民去農村長租農民住房養老，城鎮居民可以采用長租的方式租用農民和農村集體土地建設的房屋，制定相關法規保障城鎮居民租住的合法權益，現在長租有效期限是20 年，可以修改相關法規，最好將長租期限延長至30 年，甚至40 年，如果農村住房能夠長租40 年，那么同在城鎮購買商業用地建設的公寓使用年限相同。農村和城市只有雙向流動才有活力，農村只有有人才能夠振興。農村振興現在主要缺人，其次缺少資本。國家應該鼓勵城鎮市民下鄉，鼓勵資本下鄉，參與鄉村振興，城市市民有積蓄有退休金，能夠很好地在鄉村生存，城市市民文化水平較高，能夠帶動和發展鄉村經濟建設及文化建設，城市市民的環保意識高于農民，能夠促進鄉村生態文明建設，可以成為鄉村建設的重要力量。國家應該改革我們國家的戶籍制度，全面推行居住證制度，讓城市居民長期生活在農村的人有參與農村政治生活的權利，讓有能力的城市居民能夠有資格競選村干部，讓對鄉村建設捐款捐物作出貢獻的市民能夠擔任榮譽村干部，鼓勵有財力的城市居民積極投入古民居保護，讓有實力的城市居民有條件參與農村旅游資源開發，采取有效措施盤活農村生產要素，這樣鄉村振興才有可能實現。現階段，鄉村振興建設美麗鄉村，單純依靠本地農民，道路曲折漫長，國家必須防范打著鄉村振興的旗號進行大規模房地產開發的資本運作，國家鄉村振興的指導思想應該是城鄉融合、資源節約、環境宜居、生態改善。必須按照習近平總書記的“兩山”理論進行鄉村開發建設。國家必須重視糧食安全，實現地方政府一把手糧食安全負責制，加大糧食生產，發展有機農業和生態農業，重視生態保護，重視農村法制建設，重視農村經濟建設，盤活農村住房，讓農民有一份穩定收入，給予一定生活保障，從而讓農民能夠安心農業，擴大糧食生產，保障國家糧食安全。

五、結語

住房空置率過高，造成社會資源嚴重浪費，不利于我國社會主義經濟建設，住房空置率過高問題的解決，是一項利國利民的重要舉措，是提供更多房源、是構建和諧社會、促進社會公平、減少資源浪費的有效途徑。