熱錢涌入大宅，富豪也追風

憐青

迪拜棕櫚島的別墅群

疫情期間，多國民眾的避險情緒集中反映在了房地產市場上。與投資者過往熱衷在倫敦、紐約等超級大都會購置房產不同，近來的熱錢不少涌向了亞熱帶地區。

以陽光沙灘為代表的佛羅里達，以炎熱奢華為符號的迪拜乃至沙特，都成為了購房者的新寵：2021年第二季度，在佛州的第二大城市邁阿密和“美國威尼斯”勞德代爾堡，購房量同比猛增90%;而2021年1到9月，迪拜的房價已累計上漲21%。

一位在頭部中資房地產公司從事海外業務的從業者告訴筆者，在外界大呼“資本寒冬”時，其身邊置業顧問的忙碌卻更勝往昔，除了常規認知中的富裕階層外，擁有一定積蓄的中產人士也成了他們的新晉客戶。

知名房地產顧問服務商萊坊（Knight Frank）在不久前的《全球房地產投資趨勢》中判斷，不少投資者將房地產視為一種通脹對沖工具。受此影響，2022年或許將是全球跨境房地產投資創紀錄的一年。

歷史上，佛羅里達曾多次出現房價泡沫，最著名的莫過于1920年代的那次。

1926年，伴隨著一場颶風的襲擊，佛羅里達州的繁華被瞬間摧毀，原本高漲的購房情緒也如同被澆了一盆冷水。邁阿密當年的房產交易額萎縮至1.4億美元，還不到前一年的1/8，不少后來入場的投資者難再按時還貸。

隨著驚恐情緒的蔓延，大量購房者瘋狂拋售手中的房產，佛州的房價自此一落千丈，并最終產生連鎖反應，加速引發了美國經濟危機和后來的大蕭條。

停靠在勞德代爾堡的游艇

2022年或許將是全球跨境房地產投資創紀錄的一年。

但與此前不同的是，本次邁阿密房價猛漲背后是持續走熱的美國房價。標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，自2020年5月以來，房價指數已經連續16個月攀升，直到2021年9月，上漲勢頭才略有放緩—這也意味著美國房價早已遠高于一年前的水平。

外媒援引標普道瓊斯指數董事總經理克雷格·拉扎拉的觀點稱，房價依然強勁，只是上漲速度略略放緩而已。他認為，極為緊張的庫存以及大量投資者從其他領域進入房地產行業，使得房價始終保持高位。

在諸多上漲城市中，邁阿密格外顯眼，2021年9月25.2%的同比漲幅，遠高于美國的平均值。極低的房產空置率，是投資邁阿密的重要誘因：數據顯示，在過去十幾年，邁阿密大多數社區平均的公寓空置率還不到3.5%。

邁阿密房地產經紀人協會數據顯示，在2020年4月至2021年4月期間，現金買家購買公寓的比例從12%上升至25%。該協會分析認為，2020年美國經濟相對動蕩，黃金和國債等傳統避險投資方式的回報率均處于歷史低點，因此投資邁阿密房產不失為一種儲存資本和保存財富的手段。

作為美國南方重要都會之一，邁阿密氣候宜人且交通極其便利，常年吸引著外來人口在此定居，也一度被戲稱為“拉美小首都”。前述海外房產從業者認為，邁阿密本輪房價上漲同樣與大量外來人口有關，在其所接觸的客戶中，就有不少原本居住在紐約的市民意欲在邁阿密購房。

萊坊在一份報告中指出，邁阿密如今聚集了1490名資產超過3000萬美元的超高值人士和近15.8萬名百萬富翁，其財富人口超過波士頓、日內瓦或舊金山。邁阿密市長弗朗西斯·蘇亞雷斯正積極推動邁阿密向科技和金融中心轉型。

邁阿密市中心，在碼頭邊用餐的市民

低稅收、溫暖的天氣以及優質的營商環境，讓不少身處紐約的企業開始動心。新冠疫情后，高盛和黑石集團均在邁阿密開設了新辦公場所，微軟和軟銀等大型集團也計劃搬遷到此或在此租賃新的辦公場所，而東北各州的移民也將使邁阿密的富翁人數繼續上升。

除了富裕階層外，邁阿密也吸引了不少來自紐約和舊金山等傳統大都會的中產人士。萊坊報告指出，有48%的購房者來自紐約州和新澤西州。

美國房地產經紀公司Redfin的報告也給出了近似的結論：與紐約等城市相比，邁阿密這樣的中型城市房價相對可接受，購房者可以用更低的總價，購得面積更大的公寓，享受更完善的配套設施。邁阿密高速公路管理局的數據顯示，截至2021年3月，近半年間共有近3.4萬名紐約居民正在申請佛州的駕照。

外來人口甚至推高了邁阿密的租房價格。2021年9月，邁阿密單戶住宅租金同比漲幅高達25.7%，位列美國20個主要城市之首。

除了邁阿密外，迪拜房價同樣上漲迅猛。邁阿密有著大量外籍人口，不僅深受拉丁裔人民青睞，還是佛州華人第一大聚集地，而迪拜和阿聯酋同樣如此。

在阿聯酋約1000萬常住人口中，本國戶籍者僅占一成，90%的外籍人口也使得阿聯酋成為外籍人口比例最高的國家。即便是同樣依賴外籍勞工和外來投資的沙特，這一數字也不過是50%，而作為阿聯酋的經濟中心之一，迪拜的外來人口比例自然不低。

極高的外籍人口比例，讓迪拜的房價上漲有跡可循。2002年，迪拜政府開始允許外國人購買房地產，盡管可購買的區域有所限定，但這也被認為是迪拜房地產元年。此后的十幾年里，隨著迪拜旅游業的發展，城市的基建和各類配套設施日趨成熟，迪拜房價也在穩步上漲。

2010年起，中東多國政局動蕩，相對穩定的迪拜成為中東地區高凈值人群首選的避風港，房價繼續走高。2013年11月，迪拜贏下2020年世博會舉辦權，房價續創新高。但此后隨著石油價格下跌，迪拜房產價格停滯不前，直到新冠疫情出現。

迪拜對疫情的有效應對，使其成為了不少歐洲富豪的避風港。《阿拉伯商業周刊》報道，房價在1000萬美元以上的房屋，占迪拜所有房產交易額的7%，遠高于此前數年平均的2%;美國地產咨詢服務公司世邦魏理仕的數據顯示，2021年上半年，迪拜樓市成交量比2020年和2019年同期分別上漲69.2%和46.4%，其中多為獨棟別墅等高端房產。

該公司分析稱，新冠疫情以來，不少歐洲富豪前往迪拜購置房產，部分富人認為在迪拜接種新冠疫苗較為容易，這也讓迪拜房產市場再次煥發生機。

極高的外來人口比例，不僅為阿聯酋帶來了龐大的購房基數，也讓該國始終處于多元文化碰撞中，不斷影響著政府的決策。

迪拜對疫情的有效應對，使其成為了不少歐洲富豪的避風港。

在政治方面，阿聯酋力圖通過公共外交手段，堅決反對極端主義，從而塑造出“溫和伊斯蘭教”傳播者的國際形象。2020年以來，阿聯酋接連修改了多部法律，在商業及世俗領域都做出了不小的變革，這也是除了新冠疫情的影響外，促使歐洲富商前往阿聯酋和迪拜購置房產的一大原因。

2020年11月，阿聯酋總統阿勒納哈揚批準了對《個人身份法》《民事交易法》《刑法》《刑事訴訟法》的修正案，這標志著阿聯酋法律改革的全面啟動。在這輪改革中，伊斯蘭教法的適用范圍得到了一定限縮，阿聯酋在處理涉及外籍人士的婚姻、繼承等家事糾紛時，將以當事人婚姻締結地和國籍國的法律為主，而不再如此前般適用伊斯蘭教法。

與之相似的還有飲酒、自殺及婚前性行為等，這些在原有法律中，均被視為刑事犯罪，但如今的新修正案，不僅把在規定范圍內飲酒、未婚同居、自殺移出了刑事處罰范圍，還將對自殺未遂者進行心理援助。

在商業方面，阿聯酋適度放寬了對投資和移民方面的限制，基本取消在阿聯酋成立公司時當地合伙人須持股51%以上的要求，也允許外國人在保留原國籍基礎上入籍阿聯酋。阿聯酋官方通訊社表示，這些改革意在鞏固寬容原則和優化投資環境，通過引入區塊鏈、航天、人工智能等新興行業，降低該國在經濟上對石油的依賴。

事實上，阿聯酋始終在努力為旅居該國的外國人提供寬松的生活環境和穩定的財務政策環境，以此吸引更多的人才、資本和游客，這也是迪拜房產能復蘇的重要基礎。

在世界銀行發布的《2020年營商環境報告》中，阿聯酋排名第16位，不僅在阿拉伯國家中首屈一指，而且超越了眾多歐洲的發達經濟體。至于在房地產方面取得的效果，或許只是阿聯酋在這輪改革中獲得的眾多副產品中的一個而已。

責任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com