老舊小區改造可持續發展阻礙因素研究

陳 振，孫英豪，張 銘

（山東高速齊魯建設集團裝飾工程有限公司，山東 濟南 250000）

隨著我國的城市化進程加快，以及城市建設的快速發展，很多城市的老舊小區都出現了公共設施老化、火災事故隱患增加、缺少停車場地等問題，直接影響到了小區居民的正常生活，所以城市開展了對城市老舊小區的改造工作。雖然老舊小區改造在推進過程中已經獲得了明顯的成效，但是融資困難等問題依舊困擾著小區改造工作的進行。為了滿足中國經濟高質量發展的需求，老舊小區也要堅持可持續發展的改造理念，必須解決目前老舊小區改造在可持續發展中的阻礙和問題，迎合經濟建設、國家發展的可持續要求。

1 老舊小區改造的可持續發展分析

可持續發展是一種不僅滿足當下需求，在發展過程中也充分考慮未來發展需要的發展理念，所以在制定發展政策時，要確保發展政策不會影響發展潛力。對可持續發展的研究，一直受到經濟、社會、管理研究者的關注，是一項具有較高綜合性的研究內容。老舊小區的發展也可以融入可持續發展理念，但是在制定發展策略過程中，需要做好對居民的組織協作、合理進行統籌規劃、規范改造過程中不同主體的行為、使用低碳技術開展小區的改造工作。此外，也要考慮對小區未來運營的需求，建立具有可持續發展屬性的生活方式。所以，在可持續發展理念下的老舊小區改造工作，必須綜合考慮社會、經濟、環境等多方面需求，建立起最合理的可持續發展理念。

在實際的改造工作中，老舊小區的改造工作會受到很多方面的影響，使得可持續發展理念的貫徹會受到一定的阻礙。比如改造項目的行業標準不完善、改造過程中居民意見不統一，導致老舊小區在改造過程中，可能會偏離過去可持續發展的改造方向，導致項目朝著不可持續的方向發展。因此對老舊小區的可持續發展改造應該遵循小區的情況制定更為具體、合理的改造政策，研究老舊小區發展過程中的主要影響因素，解決發展過程中的阻礙，從而滿足可持續發展的需求。

2 老舊小區可持續發展的阻礙因素

2.1 制度因素

目前存在的一些制度和可持續發展理念存在沖突，尤其在老舊小區改造項目的執行過程中沖突更為明顯，使得改造項目的參與者不能貫徹可持續發展理念，直接影響老舊小區改造中的可持續發展水平

標準規范問題。我國的城鎮老舊小區改造工作需要遵守相關的標準規范，需要做好頂層設計，加強政府和相關機構的支持。但是目前針對老舊小區改造的規范還比較少，導致改造工作人員并沒有將規范作為支持，或者在一些城市中，傳統的改造規范和可持續發展的理念并不相符，導致老舊小區改造交付標準存在問題，或者改造技術使用的統一性不強，增加了改造工作的技術風險。

改造政策問題。老舊小區的改造工作并不是簡單地進行小區中各項設施的升級，包括停車場建設、電梯設置等等，都需要考慮權屬、投資、利益分配等問題，導致在改造過程中可能會出現一系列的利益沖突。目前在制定改造政策時可能沒有注意這些關鍵內容，會影響改造工作的持續進行。

激勵機制不足。老舊小區改造需要社會的參與，但是改造項目的收益存在一定的不足，雖然現有的研究、實踐中都對老舊小區未來運營、物業管理等層面進行過探索，但依然沒有明確清晰的應力模式，影響潛在參與者對老舊小區改造的預期，存在改造動力不足等問題。政府并沒有出臺相應的激勵機制，也不利于可持續性發展體系的形成，對提升小區改造的效率也沒有足夠的推動作用。

2.2 經濟因素

老舊小區的改造工作需要投入資金、人員、物質，必然牽扯大量的資金問題。由于缺少有效的盈利手段，以及缺少相關的經濟環境，資金上對老舊小區的改造也產生了不小的阻礙。

融資渠道單一。老舊小區改造的資金來源仍然以地方政府籌措資金為主，省級政府、中央政府會對老舊小區改造項目進行一定的補貼，以滿足老舊小區改造的資金需求。相對而言，老舊小區改造的獲益者——老舊小區中的居民，對老舊小區改造的出資意愿非常低，一方面來自于這些居民本身經濟實力比較差，還有一些居民會受到周圍不出資的居民影響。地方政府開展老舊小區改造工作要承受的巨大的財政壓力，增加政府負債、導致老舊小區的資金緊張，直接影響了老舊小區改造的可持續發展，甚至會導致正在推進的改造項目因為資金問題暫停。

投資回報率低。老舊小區改造工作很難獲得收益，很難吸引企業參與到老舊小區的改造中。一些老舊小區改造項目采取出售物業運營權的做法，由企業負責改造工作，日后負責對改造后小區的運營，獲得物業收入。但是，很多老舊小區的入住率很低，改造之后物業費用收取十分困難，尤其在經濟欠發達城市，老舊小區改造難以獲得收益。導致收益不足的另一個問題在于老舊小區改造后收益的產業鏈條比較單一，僅僅包括收取物業費用一種方式，其他獲取收益的方式，目前在國內探索比較少。

物業公司運營困難。老舊小區投入運營以后，物業存在收費低、收費難的問題，直接影響了老舊小區未來的收益水平。目前老舊小區的老齡化比較嚴重，或者小區內以租客為主，流動量非常大，很難保持穩定的物業費用收益。由于老舊小區在建設過程中理念落后，導致改造后也往往很難建立高效率的物業基礎設施。

2.3 社會環境因素

在實際改造過程中，由于技術、標準、成本控制等方面的影響，對老舊小區的改造一般都局限在外立面保溫、給排水系統，或者單純完成某一單項的改造施工。很多改造項目并沒有根據居民的實際需求進行項目的整體規劃，因此改造后的節能減排效果很差。小區居民、業主對改造的認識比較差，很多居民并不認為改造可以給他們帶來直接的收益，因此對改造項目參與度很低，直接導致改造工作難以有序進行。很多老舊小區并沒有建立業委會組織，影響了小區改造過程中項目負責人員和居民溝通。同時，很多老舊小區以中老年人為主，思想相對比較保守，對使用全新技術比較抗拒，項目負責人員和居民交流也存在一定的困難，很難給居民講解改造技術，而且在通過網絡進行調查中也難以貫徹執行。

2.4 工程相關因素

老舊小區周圍交通情況相對比較差，導致改造工作占道時間比較長，施工衛生控制困難，噪聲擾民問題較多。很多老舊建筑和新型建筑的結構有很大區別，施工過程中對人員的組織要求比較特殊，如果施工單位組織能力不足，就會給工程造成比較嚴重的質量隱患。很多改造工程在改造初期的準備工作存在不足，導致規劃不科學、圖紙不斷變更，使得小區在經過改造之后依然很難滿足需求，造成施工的協調工作存在較大的困難。為了獲得更高的施工收益，一些施工人員可能會降低工程施工質量，不利于工程后期投入使用。

3 老舊小區的改造對策

3.1 加強可持續發展制度的建設

做好制度建設可以完善對老舊小區改造的頂層設計，給項目提供明確、正確的方向，建立制度體系的過程中，應該建立具有較強操作性的條例、標準，給老舊小區的改造工作提供支持。制度中對基層的治理體系需要提出明確建設要求，根據政府政策，建立起自上而下的管理和決策機制，建立政府和居民共管、部門協同開展管理、保證各個參與主體互動的管理方法，以保證在管理過程中形成高效的是決策機制，加快老舊小區改造工作的進程。改造工作執行中，需要有效的管理制度，所以需要簡化、完善相關審批程序，提升審批的高效性，強化不同組織之間的聯動工作效果，相關政策應充分結合小區建設的具體情況，保證政策的適宜性，減少老舊小區改造過程中存在的浪費，提升工作效率。圍繞社區建立起更為全面的管理體系，吸引更多主體參與到老舊小區的改造中。保證相關制度能充分調動有關的社會力量，形成現代化水平較高的管理體系。

3.2 滿足經濟可持續發展的要求

維持經濟方面的可持續發展，是老舊小區改造項目得到支持的關鍵，可以解決地方在老舊小區改造過程中存在的資金困難，形成全新的經濟發展模式，有利于促進經濟發展，帶動就業，建立起有活力的老舊小區改造市場。為此，應該充分研究區域內需要進行改造的老舊小區，對多個老舊小區進行組團改造，從整體上制定改造策略，挖掘老舊小區改造的經濟發展潛力。為了解決融資困難的問題，可以吸引社會資本參與老舊小區的改造工作，在選擇社會資本時，應該充分考慮企業的運營能力、過去對項目開發的業績，選擇最具有能力的企業牽頭項目，從而有效整合投資資金、項目設計方案、合理安排工程施工。改造項目需要具備更為系統的回報機制，在吸引高資質、高技術水平企業的同時，也要改善項目的管理機制，確保資金被充分使用。針對老舊小區改造范圍和周邊，應不斷盤活相關資源，推動改造工作水平提升。

3.3 創造符合可持續發展的社會環境

在進行老舊小區改造工作之前，應該針對小區的建設做好宣傳工作，改變小區居民的觀念，使其能夠接受老舊小區改造的投資需求，提升居民之間對改造工作的認可度。相關人員可以做好對民意征詢，通過互聯網等渠道收集民意，了解民眾訴求，并使民眾參與到老舊小區改造的項目當中，讓民眾對老舊小區改造具有更高的投資、監督激進性。制定老舊小區改造計劃、施工建設計劃時，必須及時發布老舊小區改造進度信息，提升業主參與的責任感、責任意識，增加社會方面的監督渠道，確保老舊小區改造工作的順利進行。在改造過程中，也要不斷引入高水平人才和使用綠色環保技術，將節能減排、海綿化改造理念融入到小區的改造當中，提升老舊小區改造的綠色化水準，并在改造的過程中宣傳低碳生活理念，改變居民的行為和生活方式。

3.4 工程的可持續性政策

為確保工程進行的可持續性，改造過程中要確保居的社區歸屬感、滿意度，提升社區的可持續發展治理水平。因此需要完善和強化工程建設的問責機制和監督管理機制，讓廣大群眾能參與到對工程質量的監督工作中，建立更為合理、先進的工程建設標準，滿足老舊小區改造的工程建設理念。比如需要分析老舊小區內群體的年齡段，分析這類人群的生活需求，設立智能化設施，方便居住者的生活。

3.5 建立可持續的管理方式

對老舊小區改造的后期管理，也要堅持可持續化管理方法，減少未來運營過程中存在的矛盾和沖突?？梢越⑵饦I主委員會，引入物業管理公司，做好小區業主對物業公司的民意調查，獲取小區居民對物業公司的滿意度，并針對物業公司的表現建立起獎懲機制。很多老舊小區的物業管理部門水平都存在水平問題，通過監督、民意調查機制可以形成良性的發展循環。政府也要堅持因地制宜原則制定老舊小區的改造方案和管理方案，加快審批工作的進行，保證改造工作的順利執行。針對小區改造也要做好對能耗情況的、碳排放量的分析，獲得最佳的治理方案，對劣質工程也要建立懲罰機制。

4 結束語

老舊小區改造工作影響因素較多，需要解決改造過程中存在的利益沖突問題、制度問題、標準問題，必須革新城市原本的管理模式，完善小區的管理方式，推動管理水平提升。在改進過程中，應該根據可持續發展的需求進行改造項目的策劃，合理進行經濟、環境、制度等方面的建設，為改造工作創造良好條件，減少小區可持續發展的威脅。