風(fēng)險導(dǎo)向背景下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制思考

◎曲先文

對于任何一個企業(yè)而言，做好內(nèi)部控制工作，實施有效的內(nèi)部管理策略，是企業(yè)能夠進行長遠發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個管理機制較為特殊的行為，更需要建立合理的內(nèi)部控制體系，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，預(yù)見、防范各方面因素給企業(yè)帶來的風(fēng)險。目前，由于市場經(jīng)濟形式的變化，房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的市場競爭中保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，除了要重視內(nèi)部控制工作外，還要對該項工作進行優(yōu)化，對工作方式進行創(chuàng)新，才能夠保證企業(yè)健康地發(fā)展下去。

一、公司開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的特點

房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售的產(chǎn)品是不可以移動的，所以這種產(chǎn)品是歸屬于不動產(chǎn)的，由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品本身的特殊性質(zhì)，產(chǎn)品價值的高低和周圍的環(huán)境、所處的地理位置有者密切的關(guān)系。從房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品的本身屬性上來看，公司的產(chǎn)品也只能在一定的范圍內(nèi)銷售及流通，并且還面臨著非常大的競爭市場，而且企業(yè)產(chǎn)品的一次性銷售價格較高，資金的前期投入很大，周轉(zhuǎn)靈活性較弱，產(chǎn)品銷售的程度還和周圍的環(huán)境消費者的喜愛程度及需求程度有很大的關(guān)系。另外，開發(fā)房地產(chǎn)的公司在經(jīng)營企業(yè)的活動時會用到很多的資金作為保障的，比如，土地購買費用、建筑施工費用、政府的規(guī)劃費、后期的宣傳開發(fā)費用、管理及稅金所需要的費用等等，再加上一些必要的開支，就需要很大一部分的資金投入，而這部分資金如若只是房地產(chǎn)企業(yè)自己投入是遠遠不夠的，在企業(yè)投入的同時還需要其他企業(yè)的投資加入，企業(yè)在開發(fā)項目時，只有在資金充足，做好全面準備的前提下，再進行開發(fā)工作，才能夠使企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在的問題

1.對內(nèi)部控制管理工作不夠重視

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好內(nèi)部控制管理工作是非常重要的，但就目前企業(yè)的實際情況來看，對于內(nèi)部控制工作的重視程度還是不夠的，內(nèi)部控制意識淡薄，管理理念落后，沒有根據(jù)實際發(fā)展狀況對內(nèi)部管理控制工作進行調(diào)整，致使企業(yè)在內(nèi)部控制管理工作中處理被動局面，得不到良好的管理效果。另外，內(nèi)部控制工作是整個企業(yè)管理工作的核心，而企業(yè)在對該項工作進行認知時，沒有做到全面、系統(tǒng)性地了解，使整個企業(yè)的內(nèi)部控制工作發(fā)揮不出其應(yīng)有的作用。因此，企業(yè)要對內(nèi)部控制工作引起足夠的重視。

2.信息傳遞方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)分布在全國各地，這對內(nèi)部管理控制工作造成了一定的困擾，如果企業(yè)沒制定有效的管理控制措施，使信息能夠及時、準確地進行傳遞，就會造成一定的項目管理風(fēng)險，使企業(yè)遭受損失。因此，管理信息傳遞流程不通暢、傳遞方式不規(guī)范是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作中存在的較為明顯的問題，另外，對于企業(yè)內(nèi)部而言，由于信息傳統(tǒng)的不及時、不準確，就很可能會使內(nèi)部管理陷入癱瘓的狀態(tài)，給企業(yè)造成風(fēng)險。

3.風(fēng)險管理工作中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的多個環(huán)節(jié)中均存在著一定的風(fēng)險，但從目前的情況來看，企業(yè)并沒有相應(yīng)的風(fēng)險防范意識，在相關(guān)的經(jīng)營活動開展前盲目自信，缺乏對相關(guān)情況的評估，致使企業(yè)無法必避免一些不必要的風(fēng)險，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目中的風(fēng)險系數(shù)，對企業(yè)的發(fā)展來說是非常不利的。在做項目前，應(yīng)當先對市場環(huán)境進行相關(guān)的評估，對企業(yè)的資金承受能力進行評估，根據(jù)企業(yè)的實際情況選擇接受合適的項目，在工程進行過程中還需要及時跟進工程的設(shè)計、建造，把控好質(zhì)量大關(guān)，重視風(fēng)險評估，選擇正確的投資項目。

4.企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境存在的問題

建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，是做好內(nèi)部控制工作的重要保障，在當前情況下，企業(yè)在內(nèi)部控制環(huán)境中存在的主要問題有以下兩上方面：一是在企業(yè)的預(yù)算工作上，由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性，需要預(yù)算工作人員在項目開展的整個過程中，均要對各項支出進行精確的預(yù)算，嚴格控制施工成本，降低企業(yè)的成本風(fēng)險。然而，在實際情況中，企業(yè)并沒有將這一工作進行落實；二是在企業(yè)各部門職權(quán)的劃分工作上，也沒有做到明確、具體，職權(quán)交叉、職僅濫用現(xiàn)象較為嚴重，使內(nèi)部管理控制工作處于一種混亂的局面。

5.企業(yè)內(nèi)部控制管理制度存在的問題

若要保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利開展，就要建立良好的內(nèi)部控制管理制度。目前，企業(yè)在內(nèi)部控制管理制度的建設(shè)工作中，主要存在以下三個方面的問題：一是制度的實用性有待加強，沒有根據(jù)企業(yè)發(fā)展的具體情況及當?shù)卣木唧w政策，進行相應(yīng)控制制度的制定，使內(nèi)部控制管理制度流于形式，不能夠起到實質(zhì)性的管理效果；二是沒有根據(jù)企業(yè)發(fā)展形式的變化，對制度進行調(diào)整與優(yōu)化；三是沒有針對突發(fā)事件，建立相應(yīng)的管理制度，致使企業(yè)受到損失，面臨經(jīng)濟效益與社會效益方面的風(fēng)險。

6.企業(yè)績效考核工作中存在的問題

企業(yè)若要進行正常的運轉(zhuǎn)，得益于每一位員工的努力，而對于員工而言，一方面企業(yè)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，使員工能夠迅速得到成長，提高工作能力，另一方面要保證員工能夠得到應(yīng)有的待遇，尤其是在工作績效的考核問題上，要確保員工能夠勞有所得，實現(xiàn)績效考核的公平與公正。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核制度不健全、考核方式不夠公正是該項工作中存在的主要問題，另外，在薪酬制度上，也沒有實現(xiàn)公開化，這使員工工作的積極性受到了嚴重的影響，在一定程度上降低了項目進行的效率，使企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。

7.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度監(jiān)督工作中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目建設(shè)，所涉及到的環(huán)節(jié)及各項事宜是繁雜的，因此，若要保證項目能夠順利進行，避免企業(yè)受到損失，就要制定有效的監(jiān)督措施，對項目進行有效地監(jiān)督。在現(xiàn)階段，企業(yè)的監(jiān)督機制是不完善的，在這種情況下，內(nèi)部控制管理制度就不能夠得到有效地執(zhí)行，使管理工作頻繁地出現(xiàn)問題，增加了企業(yè)的運營風(fēng)險。另外，企業(yè)的各部門之間沒有形成相互監(jiān)督，并且對于具體的執(zhí)行環(huán)節(jié)，也沒有配置專門的監(jiān)督人員對其進行監(jiān)督，致使企業(yè)的內(nèi)部管理制度形成虛設(shè)，不能夠發(fā)揮應(yīng)有的效果。

8.企業(yè)內(nèi)部工作人員綜合素質(zhì)的問題

從事房地產(chǎn)工作的員工，大多數(shù)是在工地進行施工的一線工作人員，由于工作性質(zhì)的需求，使得不同學(xué)歷、不同行業(yè)的人員匯集于此，因此，這些人員的整體素質(zhì)是存在較大差異的，有些員工在施工專業(yè)水平與專業(yè)能力上是不達標的，尤其是在職業(yè)道德與職業(yè)操守方面，有些員工為了趕工期，就會忽略工程的質(zhì)量，給企業(yè)造成一些負面影響。另外，有些基層管理人員的管理能力及工作思想也有待提高，這對保障具體工程項目的質(zhì)量、維護企業(yè)整體利益、降低企業(yè)風(fēng)險而言是非常重要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的解決方案

1.提高對內(nèi)部控制管理工作的重視

首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，要重視內(nèi)部控制管理工作，在日常管理工人作中，積極學(xué)生先進的管理理念，在實踐中不斷地進行嘗試，總結(jié)有效的內(nèi)部控制管理方式，并持續(xù)積累管理經(jīng)驗，從企業(yè)的全局出發(fā)，站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度上，對內(nèi)部控制管理工作進行重視；其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與高層管理人員要積極動員中層、基層管理人員的內(nèi)部控制意識，提高其對內(nèi)部控制工作的重視程度，通過開展動員會議、專業(yè)培訓(xùn)工作，使中、基層管理人員能夠重新對內(nèi)部控制工作進行認識，了解該項工作的重要性；最后，要加大宣傳力度，在整個企業(yè)內(nèi)部進行內(nèi)部控制工作重要性的宣傳，使全體員工意識到該項工作的重要性，為內(nèi)部控制管理工作提供保障。

2.建設(shè)良好的信息溝通平臺

在搭建信息溝通平臺的過程中，一是要建立在信息共享的基礎(chǔ)上進行平臺的搭建，使企業(yè)員工均能夠有效地掌握內(nèi)部與外部的信息，相關(guān)工作人員能夠在第一時間了解到市場信息及地方政府出臺的政策，為風(fēng)險控制提供參考，從而制定正確的發(fā)展與投資規(guī)劃，有效地規(guī)避風(fēng)險；二是對信息的傳送方式，如信息的來源、整理及表達等進行規(guī)范，使企業(yè)的管理信息能夠及時、準確、流暢地進行傳遞，避免因信息延遲、錯誤所造成的管理風(fēng)險，給企業(yè)造成經(jīng)濟上的損失及其它方面的不利影響；三是對于信息溝通平臺，要為其配置專業(yè)的維護人員，一方面對信息進行篩選，保證信息的價值，另一方面對平臺進行維護，保證平臺的正常運行。

3.加強風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險導(dǎo)向下，加強風(fēng)險管理工作，可以從以下兩個方面開展工作：一是建立針對企業(yè)風(fēng)險因素評估體系，并配置專業(yè)從事風(fēng)險分析的工作人員，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行預(yù)測，如項目成本增加的風(fēng)險、非必要項目開發(fā)的風(fēng)險等，從而制定風(fēng)險應(yīng)對方案，使企業(yè)有效在規(guī)避風(fēng)險；二是在具體的業(yè)務(wù)活動中，要注重風(fēng)險評估方案的運用，使其發(fā)揮真正的風(fēng)險預(yù)測作用，為企業(yè)能夠及時規(guī)避風(fēng)險提供保障，在企業(yè)決定進行項目開發(fā)時，可以就項目開發(fā)的可行性進行評估，對項目的成本及各項風(fēng)險因素進行全面地預(yù)測，通過這種專業(yè)的風(fēng)險管理策略，運用有效的風(fēng)險評估體系，避免房地產(chǎn)企業(yè)的利益受到損失。

4.形成良好的內(nèi)部控制環(huán)境

在完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的過程中，可以采取下列措施：從企業(yè)的預(yù)算管理工作入手，對企業(yè)現(xiàn)有的預(yù)算管理工作進行改進，對于具體工程項目的預(yù)算，要堅持在項目開始之前、項目進行的過程中、項目結(jié)束之后均要及時、準確進行預(yù)算的原則，從而達到有效評估風(fēng)險，降低企業(yè)成本，提升企業(yè)利潤的目的；從各部門職責與權(quán)力的劃分入手，管理人員要對各部門的職責與權(quán)力進行全面地梳理，并具體到個人，使各部門的人員能夠明確自身的責任，正確行使自己的權(quán)力，使企業(yè)形成良好的管理秩序，避免濫用職僅、投機取巧等現(xiàn)象的發(fā)生，給企業(yè)的運營造成風(fēng)險，使企業(yè)的利益受到損失。

5.完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度

若要建立健全的企業(yè)內(nèi)部控制制度，就要從以下三個方面著手：首先，管理人員要根據(jù)市場環(huán)境的變化、企業(yè)當前的發(fā)展狀況與未來的發(fā)展戰(zhàn)略，國家及當?shù)卣嚓P(guān)政策的實施等因素，制定符合企業(yè)整體利益的內(nèi)部控制管理制度，實現(xiàn)企業(yè)利潤的提升；其次，在制度執(zhí)行的過程中，要根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的具體情況，對制度進行合理的優(yōu)化，使其更好地為內(nèi)部控制工作服務(wù)，提升管理工作的質(zhì)量；最后，要重視管理工作上的細節(jié)，尤其是突發(fā)事件的應(yīng)對，要制定相應(yīng)的管理流程，使突發(fā)事件得到有效處理，從而規(guī)避風(fēng)險。

6.完善績效考核制度

績效考核是對員工工作及日常表現(xiàn)的一種肯定，建立良好的績效考核制度，要從三個方面入手。在薪酬制度上，要做到公開化、透明化，使員工的薪酬分配有理有據(jù)，得到員工的認可，使其努力上進，特別是對于優(yōu)秀人才的薪酬發(fā)放，要與其為企業(yè)創(chuàng)造的價值相匹配，從而提高工作的積極性；在獎勵機制上，要形成有功必獎的績效考核理念，并且，獎金的發(fā)放要采取直接發(fā)放到受益人賬戶的方式，防止吃拿卡要的現(xiàn)象發(fā)生，以此來增強員工對企業(yè)的認可，使內(nèi)部控制工作得到順利開展；在進行績效認定時，要設(shè)立專門的投訴機制，使員工能夠?qū)冃Э己斯ぷ鬟M行監(jiān)督，面對績效考核中存在的不公平現(xiàn)象，能夠及時地進行投訴，維護自身的權(quán)益，從而防止部門管理人員徇私舞弊，影響員工及企業(yè)的利益。

7.做好內(nèi)部監(jiān)督工作，確保制度的有效執(zhí)行

良好的內(nèi)部控制制度，需要配合有效的監(jiān)督機制，才能夠得到有效地執(zhí)行。在具體工作中，若要建立有效的監(jiān)督制度，一是要從整體上提高認識，企業(yè)的管理人員要統(tǒng)帥全局，將企業(yè)內(nèi)部制度監(jiān)督機制作為一項重點管理工作來建設(shè)，以此來加強各部門之間的溝通與合作，使各部門在日常的工作中形成合力，共同處理業(yè)務(wù)上的問題，從而達到相互監(jiān)督，有效規(guī)避風(fēng)險的目的；二是對于內(nèi)部控制制度執(zhí)行的每一個環(huán)節(jié)，均要設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督機制，并配置專門的監(jiān)督人員，確保制度在執(zhí)行過程中能夠排除各種阻礙，得到有效地執(zhí)行；三是要隨時關(guān)注管理環(huán)境的變化，根據(jù)環(huán)境變化，對監(jiān)督機制做出合理的調(diào)整，使其適應(yīng)當前的管理形式，在這種情況下，監(jiān)督工作才能夠發(fā)揮其應(yīng)用的作用，使內(nèi)部控制制度執(zhí)行的力度得以加強。

8.提升員工的綜合素質(zhì)

在加強企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)的同時，要著手于員工整體素質(zhì)的提升，使員工自覺遵守制度，確保制度能夠得到有效執(zhí)行。在具體工作中，首先要在企業(yè)中營造提升員工素質(zhì)的氛圍，如利用宣傳標語、媒體、樹立先進工作模范等方式，，使全體員工處于良好的工作氛圍中，從而對員工的思想與行為形成潛移默化的影響，使員工具備良好的職業(yè)道德與操守；其次，要對全體員工的綜合素質(zhì)進行分析，按照其綜合素質(zhì)的不同，對員工進行分類，制定針對性的培訓(xùn)方案，對其進行培訓(xùn)，提高其各方面的能力，從人力資源建設(shè)的角度上，為內(nèi)部控制制度的有效執(zhí)行提供保障；最后，企業(yè)要重點加強內(nèi)部的文化建設(shè)，實現(xiàn)內(nèi)部管理制度的公平、公正，杜絕營私舞弊現(xiàn)象，使員工在良好的工作環(huán)境中得到成長。

四、結(jié)語

綜上所述，對于規(guī)避行業(yè)風(fēng)險而言，房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制體系是非常必要的，本文以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作中存在的問題為出發(fā)點，總結(jié)了基于風(fēng)險導(dǎo)向背景下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方案，在具體工作中，可以從以下八個方面入手：一是提高對內(nèi)部控制管理工作的重視；二是建設(shè)良好的信息溝通平臺；三是加強風(fēng)險管理；四是形成良好的內(nèi)部控制環(huán)境；五是完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度；六是完善績效考核制度；七是做好內(nèi)部監(jiān)督工作，確保制度的有效執(zhí)行；八是提升員工的綜合素質(zhì)。從而全面提升內(nèi)部控制工作的質(zhì)量，促進企業(yè)向著良性的方向發(fā)展。