公共租賃住房后期運營管理研究

◎蔣萬興

一、研究背景

為了進一步解決城市中等偏下收入人群的住房困難問題，2009年政府工作報告首次提出“要積極發展公共租賃住房”這一住房保障方式，在此之后我國公租房進入大規模籌建階段，國家和地方陸續出臺政策，給予土地、稅收、財政補助等優惠，鼓勵政府、社會資本參與投資、建設、運營和管理公租房。在各級政府的大力推動下，各地建設籌集了數目龐大的公租房，建立起了多層次、多形式的公租房住房保障體系，極大滿足了城市中低收入住房困難人群日益突出的基本住房需求。隨著國家住房保障形勢發展變化，2019年起中央停止從全國層面上對公租房建設資金的支持，只對全國71個大中城市新籌集公租房給予中央補助資金，從國家政策導向看，這意味著我國公租房的發展重點從加快房源供給逐步轉向提高后期運營管理質量上。由于公租房后期運營管理跨度時間長、參與主體多、管理內容復雜等，且涉及到廣大保障對象的住房利益，可以說做好后期運營管理不僅是公租房管理的重中之重，也是公租房發揮好住房保障職能的關鍵，越來越受到政府和民眾的重視和關心。因此，研究、破解公租房后期運營管理面臨的問題具有深遠的意義。

二、公租房后期運營管理的概念界定

目前，各界對公租房后期運營管理概念仍存在分歧，有的認為應該從房屋建成后開始，有的則認為應從首次入住開始。為準確開展研究，本文公租房后期運營管理是指公租房在建設竣工驗收后，經公租房管理部門按照有關的準入與分配標準分配給符合條件的保障對象，從保障對象入住開始，對已投入使用的公租房進行的動態進入與退出，租賃管理、物業管理、動態資格核查等。

三、公租房后期運營管理中存在的主要問題

（一）政策修訂不及時

隨著公租房交付使用，后期運營管理實踐中陸續暴露出了許多前期沒有預想到的新情況、新問題，然而部分政策規定卻一直未根據公租房發展形勢和實際管理需要及時進行修訂更新完善，導致一些條款不符合實際而無法適用，同時一些工作事項又因沒有政策依據而難以推進，后期運營管理工作時常陷入被動，迫切需要相關部門及時予以調整。此外，公租房保障制度相應的法律理論、法律制度發展與完善較為遲滯，目前執行的規定多為部門規章、地方性法規等，立法位階較低，缺乏更高層面的立法來保障。

（二）運營管理缺乏統一標準

因后期運營管理模式、管理主體等各不相同，即使是同一地區，對后期運營管理機構、物業管理服務等尚未形成統一的服務標準和考核標準，而且運營管理機構總體面臨人才短缺、專業性不強、服務水平不高、管理不規范等問題，致使公租房管理模式和質量千差萬別，很大程度上影響了公租房標準化、規范化發展。

（三）價格調整機制不完善

部分公租房項目原來位置比較偏僻，配套的教育、醫療、交通、就業等生活生產設施相對薄弱，同時兼顧公租房的公共性、低收入人群支付和承受能力等因素，因而最初認定的房屋租金標準普遍較低。但隨著當地經濟社會發展和人民生活水平提高，很多公租房項目周邊房屋市場租賃價格大幅上漲，配套設施也不斷完善，現行的部分租金標準已經明顯低于市場價格水平，同時低廉的租金收入也無法維持逐年增長運營管理成本，迫切需要進行適當調整。

（四）運營管理資金難以維持

一是房屋維修養護費用籌集困難，為了促進國有資產保值增值和保障對象的居住質量，必須對房屋及配套設施設備的后續使用、維修、更新、改造等持續投入資金，隨著建筑使用年限增加，房屋老舊、設備老化等問題無可避免，各項維護成本逐年遞增，特別是公租房中很大部分是高層住宅，電梯等機電設施設備維修養護成本較高，未來還需要投入大量人力、物力、財力維修養護。二是物業管理服務企業難以實現收支平衡，公租房小區物業管理服務價格標準普遍較低，加上物業服務費收繳率不高，物業管理機構資金得不到良性周轉，部分甚至是入不敷出，只能勉強維持基本保衛、清潔秩序。

（五）房屋及配套商業設施閑置

公租房項目部分選址相對偏遠、周邊交通、醫療、教育、購物、就業等配套設施還不齊全，人們的日常生活、工作都存在不便，群眾愿意申請配租和商戶經營的積極性均不高，導致房屋及配套的商業設施較多處于閑置狀態。另外，公租房保障制度要求配租的公租房戶型與申請家庭保障人口數目必須匹配，如符合條件的單身（1人），一般情況下配租單間；符合條件的夫妻（2人），一般情況下配租一房一廳，從而導致一些戶型配租需求不足、配租率低而閑置。此外，戶型設計不合理、搖號分配不及時也是住房閑置的重要原因。

（六）退出機制不健全

一是違規取證難，由于缺乏個人收入統計信息和個人信用相關制度，部分租戶對退出房屋的認可度不高，在家庭條件發生變化不再符合保障條件后，可能選擇隱瞞而未按規定主動退出，運營管理單位很難及時發現，特別是家庭收入狀況具有一定的動態性，統計準確性較差。二是清理退出難。部分不符合保障條件的租戶不愿意搬離退出，反復勸說仍拒絕搬離，訴至地方法院亦不受理，清退工作受到了嚴重的阻礙。

四、國內外公租房后期運營管理經驗

（一）完善的法律保障

英國頒發《住房法》將住房協會納入社會保障體系，確立其法律地位；德國頒發了《租賃法》等法律，明確社會住房供給與管理；荷蘭頒發《社會住房出租管理法案》，規范租賃住房建設、運營、管理等方面。我國香港特別行政區先后制定了《房屋條例》、《業務與租客條例》等法律法規，從立法上規定了住房保障適用對象、保障標準和水平、資金來源、運營管理機構、職責和懲戒辦法等，同時制定了可操作性很強的實施細則。

（二）專業的管理機構

美國公租房設立了公共住房署和住房和城市發展部主管保障性住房的各項事宜；英國政府成立住房協會和住房公司專職負責社會住房建設、運營、轉讓。德國成立政府房地產公司和住房合作社對社會住房進行管理；新加坡設立專職機構——建屋局負責維護“組屋”日常運作，并由政府出資補貼。我國上海市委托運營管理公司對公租房租賃管理實施市場化運作；廈門市公租房使用管理和監管由房地局負責，租賃管理、物業管理分別由公租房中心和非經營性國有企業負責；重慶市公租房項目都設置了隸屬國土房管局的管理中心，負責公租房運營管理事宜。

（三）嚴格的退出機制

香港特別行政區針對不同的公屋計劃設立一系列嚴格的退出機制，比如長者安居樂住屋計劃的老年人租戶，戶主或配偶去世后，需要重新申請準入條件，否則及時收回，此外，為鼓勵條件改善的租戶主動退出，給予一定額度的無息貸款和一定期限的安居還款補助金，有效減輕騰退壓力。

（四）人性化的配套服務

廈門市推出“安居公舍”系列產品，包括公共廚房、公共洗衣房、貼心管家等，打造“安心居住、優質服務、共享空間、智慧管理”的公租房新社區。陜西將公共服務、社會管理及其平臺下沉到公租房小區，組織教育、文化、醫療、養老、就業、健身等基本公共服務向小區延伸，設立辦事機構，在小區開展公益活動，免費提供法院援助、文藝演出、心理疏導等服務。

（五）嚴格的懲罰機制

新加坡“組屋”的保障性受到法律的保護，違規申報和違規租售，可能面臨六個月的監禁和高額罰款。我國香港特別行政區房屋署成立專責調查機構實行動態監督機制和嚴厲的懲罰措施，對虛報材料、違規入住的，立即終止租約，還可判罰款二萬港幣及六個月監禁。實質性的追究和懲罰機制，使違法違規成本加大，促使不符合條件租戶退出，確保真正需要的群眾享有公租房保障。

五、做好公租房后營運營管理的對策和建議

（一）建立更高層次的法律法規和完善制度體系

目前，我國關于公租房有關規定主要是住建部和地方的公共租賃住房管理辦法，還沒有頒布專門的法律對公租房相關主體行為進行規范，因而“騙租”、“賴租”、轉租轉借等違規行為屢禁不止，需要通過立法來規范公租房環境，不僅要加大懲處力度，增加違規成本，還要向社會公布違法人員名單，納入征信系統，形成公租房領域自覺、誠實的良好氛圍。出臺加強公租房后期運營管理服務指導性文件，進一步明確和規范后期運營管理活動；制定公租房運營管理服務標準，統一規范租賃管理、物業服務、維修養護、信息化建設等標準；結合當地經濟社會發展水平，承租家庭經濟承受能力、地方財政能力等因素，制定科學合理的運營管理服務定價調價機制。建立租金擔保機制和抵扣制度，實行工作單位擔保機制，租戶欠租半年以上的，可約定從其工資賬戶中直接扣減，對其他租戶，如果繳納了住房公積金的，直接從公積金賬戶中抵扣。

（二）推動公租房后期運營管理市場化

可采取政府購買服務方式，將入住和退出、信息采集、檔案管理、租金收繳、維修養護、物業管理等事項納入購買內容，明確服務標準和量化指標，加強績效評價和結果運用，提高管理服務的質量和水平。對于配套商業設施可拓展信息發布渠道和公開招租平臺，在做好價格評估認定的基礎上，可委托市場中介機構進行公開招標，盤活閑置商業設施。

（三）加大公租房后續運營管理資金支持

地方財政給予公租房維修養護專項經費，發生的各項維護費用實行實報實銷，確保房屋及附屬設施設備及時維修養護；出臺有關政策規定，對公租房物業管理服務進行補助，對物業管理服務企業的稅費進行減免；地方政府或主管單位每年組織對公租房小區進行考核評比，對管理較好的項目進行一定貨幣獎勵，以此來激發運營管理單位的工作熱情和積極性。加大便民服務設施及活動的經費投入，不斷完善電動車充電設施、宣傳櫥窗、體育健身活動場所、文化長廊、社區圖書閱讀室、便民志愿者服務站等公租房小區基礎設施建設，組織開展送健康義診服務、電梯安全培訓、消防安全培訓和應急滅火演練、影視作品展播等進小區，不斷提升廣大住戶的獲得感、幸福感、安全感。

（四）加強公租房后期運營管理信息化建設

完善集成租金收繳、租賃管理、房源管理、租戶管理、檔案信息管理等模塊的公租房信息系統建設；建立聯合審查機制，與民政局、不動產中心、社保中心、車管所等部門數據共享，強化聯網數據比對，對承租家庭的收入、房產情況進行及時準確的核查，動態監測租戶公租房配租資格；利用人臉識別、門禁系統、智能門鎖等技術手段，加強公租房住用和租戶管理。拓展租金收繳方式，利用微信、支付寶、銀行卡自動劃轉等方式，提高租戶繳納租金的便利性；建立房源和租戶信息數據庫，利用大數據平臺實施動態監控，通過水電氣繳款情況、門禁系統、智能門鎖等核查房屋使用情況，定期上門符合保障對象人口、住房和經濟狀況變化情況等。

（五）加強公租房后期運營管理監控力度

加強公租房運營管理人員業務培訓、職業道德教育、法律法規教育和警示教育等，實行定期談話制度，強化內部監督和管控；運營管理監督部門或行政主管部門定期對公租房的實際使用和管理情況進行檢查和抽查，發現問題要求立即整改，并做好跟進；建立健全公租房運營管理績效考核制度，提高公租房管理制度的強制性，促使運營管理主體不斷提高服務質量。建立信息公示制度，通過一定方式定期公布運營管理情況，包括房源情況、服務標準、收費事項及標準等，接受社會各界的廣泛監督。

（六）完善不符合保障條件承租家庭退出機制

對于入住后住房條件或經濟條件發生改變不符合公租房配租條件又不愿意主動退出的，一方面以激勵方式引導其主動退出，如提供經濟適用房優先購買權、降低首付比例、購房補貼等。另一方面，對那些反復勸說仍拒不搬離公租房的承租家庭，可啟動強制條款，向行政部門和司法部門申請強制清退。此外，以押金扣留、門禁失效等方式輔助退出，同時錄入房產登記、銀行稅務、住房保障等互聯網失信名單，并在居住地、單位、戶口所在地等實行公示懲戒。值得注意的是，近年來公租房承租人群有老齡化的趨勢，一些老人領取退休金后收入超標按規定應限期騰退房屋，但考慮到老年人病痛較多、醫療費用較高、在外租房困難等因素，本著人性化管理原則，可允許老人繼續承租房屋過渡，同時按照市場租金標準收取租金。

六、結束語

公租房作為政府解決城市中低收入人群住房困難的過渡性解決方案，這一住房保障制度需要通過后期運營管理來保障和實現，可以說運營管理質量的好壞直接影響著公租房能否發揮好住房保障職能。因此，必須充分重視公租房后期運營管理過程中出現的問題，借鑒國內外經驗做法，運用現代化的管理策略和手段，推進公租房后期運營管理標準化、規范化和人性化，促進國有資產發揮最大的效益，保障公租房管理服務良性發展，不斷滿足人民群眾基本住房保障需求。