論《民法典》視域下不影響租賃合同效力的所有權變動

翟云嶺，郭佳瑋

（大連海事大學法學院，遼寧大連 116026）

我國原《合同法》第229 條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，通說認為其成立“買賣不破租賃”規則。2021年1月1日起實施的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）合同編第725 條規定，租賃物在承租人依據租賃合同占有期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。雖然對原《合同法》中的規定加入了“承租人依據租賃合同占有”這一構成要件，但仍有一些關鍵問題需要從法的解釋上作出回應。例如，《民法典》合同編第725 條與原《合同法》第229 條中均采用了“所有權變動”的措辭而非通俗理解的“買賣”，那么對于“所有權變動”應如何理解？哪些屬于不影響租賃合同效力的所有權變動？是否僅限于買賣合同，或者僅包括與買賣合同相類似的債權合同引起的租賃物所有權變動？如何對這些租賃物所有權變動作類型化區分？厘清這些問題，對于“買賣不破租賃”規則基本內含的理解及適用范圍的明晰具有重要的作用，值得深入研究。本文僅就立法條文當中“所有權變動”的涵義進行考察研討，厘清《民法典》中不影響租賃合同效力的所有權變動的范圍與類型，以期能對“買賣不破租賃”規則的理解與適用提供有價值的參考。

一、所有權變動的規范性釋義

僅從字面意思理解，“買賣不破租賃”規則中“買賣”一詞并不準確。若以買賣合同論，買賣合同與租賃合同均為債權合同，基于債權行為效力的相對性原則，買賣合同的成立、變更以及消滅并不能對租賃合同的效力產生影響，買受人也無法對承租人主張權利。若買受人依據買賣合同，通過交付或登記而取得租賃物所有權，即可依據物的追及權，對僅作為租賃合同中享有債權的承租人使用租賃物產生影響。“買賣不破租賃”規則中，真正被擊破的，應是出租人與承租人之間基于租賃合同而在租賃物上存在的租賃關系，即承租人對租賃物的占有使用狀態的無法維系。顯然，這種“擊破”效果并非由買賣合同的成立、生效所引起。故該規則的本意，實為討論作為原因行為的買賣合同引起租賃物所有權讓與的情形下，租賃合同中承租人可否取得對抗買受人之物上請求權的地位。因此，有部分學者提出“買賣不破租賃”這一稱謂并不適當，參考德國法的規定，應改為“所有權讓與不破租賃”[1]6。我們認為，“買賣不破租賃”（Kauf bricht Nicht miete）作為一則法律格言，是習慣上的稱謂，應理解為對該規則的一種形象的概括。僅從其本身字面意思理解，容易引起對規則本意的誤讀。對于該規則的理解，不應直接對其作文義解釋，而應面向實定法條文來作闡述。

在德國法理論中，“買賣不破租賃”規則的構成要件應具備以下三點：其一，存在合法有效的租賃關系；其二，租賃物交付承租人并由承租人持續占有；其三，出租人將租賃物所有權讓與第三人。[2]191我國《民法典》合同編第725條中規定所有權變動不影響租賃合同效力，應概括為“所有權變動不破租賃”。其他大陸法系國家和地區對該規則的表述亦不盡相同。《德國民法典》第566條規定，出租人的土地在交付于承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。《瑞士債法典》第261 條在租賃物轉讓以外，又規定了“出租人在債務追償中或者破產程序中被剝奪了租賃物所有權”，與前者“所有權讓與”之表述異曲同工。《魁北克民法典》第1886條“自愿或強制轉讓租賃物的，或出租人的資格因任何其他原因消滅的”[3]238之表達，較之《德國民法典》則更為細致，不僅就是否為所有權人意思表示而分成自愿與強制轉讓所有權，更規定了所有權轉移而引起出租人資格消滅的情況。至于《歐洲私法的原則、定義與示范規則：歐洲示范民法典草案》（以下簡稱《歐洲示范民法典草案》）第4.2-7：101 條規定的“租賃物所有權從出租人移轉至新所有人”，與德國法中的表述亦有所區別。[4]328以上兩部法律，在“所有權讓與不破租賃”的基礎上，考察了所有權因所有權人債權行為以外的原因而發生轉移的情形，可將其歸納為“所有權轉移不破租賃”。相較于其他國家和地區的規定，我國“所有權之變動”的適用范圍顯然要更大。原因在于，物權變動理論中，包括有物權的取得、物權的變更以及物權的消滅三個部分。細分之，物權的取得又包含物權的原始取得與物權的繼受取得兩種形式，而廣義上的物權變更，也有物權的主體變更、物權的內容變更和客體變更三個方面，物權的消滅也包括絕對消滅與相對消滅兩種情形。在德國法理論中，“買賣不破租賃”規則要求在租賃合同存續期間，若出租人將租賃物所有權讓與第三人，則第三人繼受租賃出租人在租賃合同中的全部權利與義務，租賃合同并不解除。[2]190“買賣”這一要件對應在物權變動的三個階段中，應當理解為買受人取得所有權為宜。因此，對“所有權變動”時間的認定應以受讓人所有權的取得為準。

二、以非基于法律行為發生所有權變動為視角的類型劃分

（一）法律行為不是所有權變動的前提條件

第三人通過繼受原所有權人的權利，從而取得租賃物所有權，其原因行為范圍不應局限于買賣合同，包括破產拍賣、抵押物拍賣、贈予、遺贈等情形，均屬于其適用范圍。[5]292，293基于對“所有權變動”這一原因行為的擴大解釋，以及德國法的通說，有學者將其進一步歸納為“所有基于法律行為而發生的所有權變動，都不應影響租賃合同的效力”[6]。德國學者梅迪庫斯認為，“買賣不破租賃”這一格言并不確切，其所指向的內容上的變動并非基于債上的買賣。這通常是指“發生在買賣之后的、向買受人進行的（物上的）所有權轉移”[2]190。買受人只有取得租賃物所有權才對租賃關系產生影響，單純的債權行為并不與租賃關系相抵觸。而受讓人取得標的物所有權后的物上請求權之行使，則產生對抗承租人對租賃物占有、使用的效果。由此產生疑問：依據法律行為而發生的所有權變動在適用“買賣不破租賃”規則上是否存在限制條件？是否所有非基于法律行為而發生的所有權變動都得以對抗在先設立的租賃關系？

首先，依據法律行為而發生的所有權變動，應符合法律規定的物權公示的要求，即動產的交付與不動產登記。因此，在滿足公示要件的情況下，受讓人取得標的物所有權，方有“買賣不破租賃”的適用。此時，應考察所有權轉移的時間來判定“買賣”是否擊破“租賃”。若所有權轉移時間在租賃合同生效且租賃物交付承租人占有前，則承租人不得對抗所有權人的返還原物請求權，即無“買賣不破租賃”的適用。若租賃合同先于所有權轉移時間生效，且租賃物業已交付承租人占有的，則承租人可依據“買賣不破租賃”規則請求受讓人繼續履行租賃合同。

其次，更應當著重討論的是“買賣不破租賃”規則中“所有權變動”要件是否包括非基于法律行為發生的所有權變動。非基于法律行為發生的物權變動是指因法律行為以外的法律事實引起的物權的產生、變更、轉移與消滅。[7]237學理上，非基于法律行為發生的物權變動主要包括依法律、法令直接規定發生的物權變動，因公用征收發生的物權變動，因法院判決發生的物權變動，因繼承、遺贈發生的物權變動，因事實行為發生的物權變動[8]94，后四者規定在我國《民法典》物權編第229 條至第231 條。區別于法律行為發生的物權變動，非基于法律行為發生的物權變動效果直接因法律事實所產生，而不必遵循民事法律行為所要求的物權公示。因此，對于非基于法律行為發生的物權變動是否不影響租賃合同的效力，一方面應考察法律事實發生的時間。若法律事實發生于租賃合同生效且租賃物交付承租人之前，則所有權的變動不應當影響租賃合同的效力；反之，則可以否定租賃關系的存在。另一方面，對于不同類型的法律事實，應分情況討論。征收、征用屬于國家行使行政管理權行為，該行政行為以保護不特定多數人利益為目的，其價值位階高于“買賣不破租賃”所保護的承租人利益，因此征收、征用而導致的所有權變動具有擊破租賃關系的效力。民法當中的事實行為主要包括勞動生產、拾得遺失物、發現埋藏物、先占以及添附。[9]因事實行為導致的所有權變動主要表現為新物的所有權的設立，亦即建造人、投資人等民事主體在事實行為完成時直接取得所有權，一般并不存在原權利人，因此并不存在原所有權人在先締結租賃關系而后在新所有權人與承租人間適用“買賣不破租賃”規則的情形。

（二）因繼承發生的所有權變動不影響租賃合同效力

因遺產繼承產生所有權變動的，包括遺囑繼承、法定繼承、受遺贈以及遺贈扶養協議的履行。自然人死亡時，其遺產應由遺囑指定的繼承人或法定繼承人繼承，遺囑指定的受遺贈人，也有權接受遺產。此外，如果被繼承人生前與他人簽訂有遺贈扶養協議的，其遺產應按照協議由扶養人所取得。[10]93在遺產繼承中，法定繼承是由法律規定直接引起的所有權變動，不屬于法律行為導致的物權變動。遺贈扶養協議中存在合同履行的部分，將其認定為法律行為導致的物權變動是可行的。但遺囑繼承與遺贈是由被繼承人單方法律行為及被繼承人死亡的事實所共同引起的，雖遺囑行為屬于法律行為，然而導致遺產物權變動的根本原因在于被繼承人的死亡。[11]因此，遺囑繼承與遺贈當屬于非基于法律行為發生的物權變動。

置于“買賣不破租賃”規則語境下，若出租人在租賃合同存續期間死亡，租賃物所有權由繼承人、受遺贈人所繼承，此時發生的租賃物所有權變動是否影響在先訂立之租賃合同的效力？對于這一問題，學界存在不同觀點。有學者認為，構成租賃物所有權轉移之原因行為，應包括遺贈等遺產繼承之情形。[12]153也有的學者持不同觀點，認為雖然租賃合同在承租人與繼承人間繼續存在，但“這不是買賣不破租賃原則適用的結果，而是繼承的法理當然發生的效果”[13]。在我國《民法典》繼承編中，對于債權的繼承與債務的承擔，均以一般性規定作出，而并未針對租賃合同進行額外的特殊規定。而合同編第725 條的“買賣不破租賃”規則，則是基于保護承租人利益等價值考量而作出的，有其特殊的政策目的。雖然適用繼承編有關規定與合同編第725 條，其效果均為租賃合同有效并為繼承人所繼受，但適用“買賣不破租賃”規則顯然更能體現對承租人利益保護的價值選擇，更為妥洽。根據《民法典》物權編第230條的規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。因此，物權變動的時間為被繼承人死亡的時間。由此應對法律適用范圍作出區分：若租賃物并未交付承租人占有而出租人死亡的，此時由于未達成構成要件而并不適用“買賣不破租賃”規則；反之，則應為規則所調整，租賃合同的效力不受租賃物所有權變動的影響。于前者，繼承人或受遺贈人負有繼續履行合同、交付租賃物的義務，其中產生的權利義務分配關系為繼承編所調整；于后者，繼承人或受遺贈人應允許承租人繼續占有、使用租賃物，并適用“買賣不破租賃”的相關規定。

（三）因企業破產強制拍賣發生所有權變動不影響租賃合同效力

《民法典》物權編第229 條規定，因人民法院、仲裁機構出具的生效法律文書導致的物權設立、變更、轉讓或消滅的，自法律文書生效時發生效力，屬于非基于法律行為發生的物權變動的情況。此處所指法律文書，包括直接為當事人創設或者變動物權的判決書、裁決書、調解書等。[14]439根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第7條的規定，《民法典》物權編第229條所稱之法律文書亦包括民事執行中的拍賣成交裁定。強制拍賣是破產企業財產變現的一種手段，作為非基于法律行為發生物權變動的方式之一，強制拍賣是否適用“買賣不破租賃”規則，存在不同觀點。有學者認為，企業破產中的強制拍賣，是為買賣之一種，當屬繼受取得。其所有權從破產企業轉移至買受人，應適用“買賣不破租賃”規則。[5]293反對者認為，企業破產時未到期的租賃合同，應當被視為一般債權，不應享有優先清償的效果。根據破產財產的清償順序規定，破產企業所欠職工的工資和勞動保險費用，以及破產企業所欠稅款，享有優先請求權，應當優先清償。而在一般債權當中，有抵押的債權應當先于其他債權優先清償。因此，若企業破產時尚未到期的租賃合同得到繼續履行，作為一般債權的租賃權，其實現不僅優先于其他一般債權，而且將先于破產企業所欠職工的工資、勞動保險費用和破產企業所欠稅款的清償，違背了企業破產的清償順序規則。這種清償方式，不僅使得企業職工的利益得不到實現，更會導致“破產企業的房屋和土地由于使用權附著的租賃關系對開發利用的消極影響”，阻礙購買者獲取其使用收益。因此，破產企業強制拍賣不應適用“買賣不破租賃”規則。[15]

我們認為，對于破產企業強制拍賣引起的標的物所有權變動是否影響租賃合同的效力，首先應當明確的就是租賃合同在拍賣程序啟動時是否已經履行。由于“買賣不破租賃”規則要求租賃物已交付承租人占有使用，對于在拍賣程序啟動時尚未履行的租賃合同，不屬于“買賣不破租賃”規則的調整范圍。此時破產管理人對租賃合同的繼續履行或解除之決定，當由破產法所調整，對于承租人利益的保護可作參考。對于拍賣程序啟動時已經履行且租賃物交付承租人占有使用的租賃合同，其是否適用“買賣不破租賃”規則，應考慮租賃關系的存在是否造成租賃物的市場價值貶損、影響買受人使用等情形，不能一概而論。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第28 條第2 款規定：拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。該規定之目的在于，人民法院在執行強制拍賣程序時，應當考察拍賣財產上存在的租賃關系是否影響拍賣目的之實現，而租賃合同并不當然因拍賣程序的啟動而消滅。由于拍賣程序之履行，其目的在于實現拍賣財產市場價值的最大化，從而保障債權人利益的實現，而拍賣財產上存在的租賃關系屬于其使用價值的體現，承租人對于租賃物的占有、使用，并不當然影響租賃物市場價值的實現。人民法院負有審查拍賣財產上存在的租賃關系是否影響拍賣目的實現的義務，對于影響拍賣財產市場價值的，應當將其去除。而對于不符合去除條件的，法院應同時進行“帶租”競價和“去租”競價，并最終在滿足一定條件下以最高“去租”價格成交。[16]對于拍賣財產上存在的租賃關系并未影響其市場價值的情況，人民法院雖未將其去除，但依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第10 條的規定，執行人員應當對拍賣財產的權屬狀況、占有使用情況等進行必要的調查，制作拍賣財產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料。拍賣機構應人民法院要求在拍賣公告中對被拍賣財產上存在租賃關系做出公告的情況下，若買受人依然同意購買，則必然要繼承租賃合同中出租人的地位。[17]拍賣財產由于其上存在租賃負擔，其市場價值會受租賃合同的長短、租金支付情況的影響。買受人充分了解公示信息而作出購買決定，是其對自身利益衡量下的選擇，而法律應當尊重當事人合法、正當的意思自治行為。

三、以所有權原始取得為視角的類型劃分

（一）應排除以占有為前提或存在特殊目的之情形

前文提到，在德國法中，“買賣不破租賃”實際應理解為“所有權讓與不破租賃”，其中“買賣”之解釋應為原權利人將租賃物所有權讓與第三人。這種基于原權利人之權利而取得所有權的情形，符合繼受取得的原理。因此，有學者認為，在租賃所有權繼受取得的情況下，應適用“買賣不破租賃”規則。[5]293至于引起所有權變動的原因行為，在符合出租人意思自治的基礎上，其他因素在所不論。與其相對應，是否所有權的原始取得不能適用“買賣不破租賃”規則呢？這一問題，在學界中存在不同觀點。有的學者認為，出租人將租賃物所有權讓與第三人，“系指第三人依物權行為繼受租賃物之所有權，不包括原始取得之情形”[12]156。有的學者雖然不認為“買賣不破租賃”規則的適用應當包括所有權的原始取得，但其將適用范圍劃分的原因解釋為“通過原始取得方式取得的不動產所有權具有優先于租賃權的法律效力，因而買賣不破租賃原則不適用于原始取得租賃物所有權的情形”[15]。還有部分學者認為，當第三人原始取得租賃物之所有權時，應當視其原始取得所有權是否以占有為前提而分別情形論之。如該租賃物所有權的原始取得以占有為前提，譬如通過善意取得或取得時效取得所有權，則不能適用“買賣不破租賃”規則。反之，在租賃物所有權的原始取得非以占有作為前提條件，除去類似于以公共利益為目的的征收、征用等法律有特別規定的情況，如“因不動產所有人拋棄而取得、信賴登記、沒收、沒入”等，均屬“買賣不破租賃”規則的適用范圍。[5]295值得注意的是，并非全部類型的所有權原始取得都不影響租賃合同的效力，仍然當以是否占有租賃物作為前提。在《德國民法典》對“買賣不破租賃”的規定中，要求了承租人在租賃合同存續期間持續占有租賃物這一條件。我國《民法典》合同編第725條規定，租賃物在承租人依據租賃合同占有期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。由此看出，我國立法者也認同德國法中將租賃物交付承租人并由其持續占有作為“買賣不破租賃”的構成要件這一做法。在租賃合同存續期間租賃物所有權由第三人原始取得，若該原始取得以第三人對租賃物的占有作為前提，則必然與承租人對租賃物的占有產生沖突。因此，若租賃物所有權原始取得以占有為前提條件，則不能適用“買賣不破租賃”規則。

綜上，我們認為：第三人繼受取得租賃物所有權的，不應當影響租賃合同的效力；第三人原始取得租賃物所有權的，在其原始取得非以占有為前提條件下，除去以公共利益為目的等法律有特殊規定的情況，亦不得影響租賃合同的效力。

（二）應區分動產與不動產所有權的善意取得

善意取得作為所有權原始取得的一種形式，在第三人善意取得租賃物所有權的情況下是否影響租賃合同的效力？對此，有學者認為，善意取得不應屬于“買賣不破租賃”適用范圍。[5]294我們認為，善意取得能否適用“買賣不破租賃”規則，應以租賃物的物權公示方式為依據，分情況討論。

對于動產而言，其以占有為物權公示方式，所有權人通過占有動產達到其權利外觀。故動產的善意取得以無處分權人取得動產的占有為構成要件。[10]193無處分權人的占有，既包括直接占有，亦包括間接占有。在“買賣不破租賃”規則的構成要件中，承租人應當在租賃合同存續期間，對租賃物持續占有。若以直接占有為前提，在租賃物為動產的無權處分中，無處分權人對租賃物的“占有”與承租人對租賃物的占有狀態產生沖突。因此，“買賣不破租賃”并不適用于“新所有權人基于與并非所有權人的占有人之交易善意取得”的情形。[4]329若以間接占有為前提，雖然承租人對租賃物的持續占有并不違背無權處分中權利外觀的要求，但無處分權人應為標的物合法間接占有人，即無處分權人應取得租賃合同中出租人的身份。綜上，在租賃物為動產的情形下，第三人對該租賃物的善意取得，當且僅當無處分權人以出租人身份間接占有租賃物時，方有“買賣不破租賃”規則之適用。并且，受讓人取得標的物所有權的方式，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第17條的規定，應為指示交付，而不包括現實交付、簡易交付和占有改定等交付方式。

對于不動產而言，其物權公示方法為物權登記而非占有。由于登記具有比占有更為強大的公信力，因此買受人基于對物權登記公示的信賴而做出交易行為。不動產善意取得中“善意”的認定并不以無權處分人對標的物的占有為權利外觀，即不動產善意取得并不要求標的物的事實占有狀態與登記公示的權利外觀相一致。在無權處分的情況下，對于受讓人在交易中應有的謹慎注意義務，法律并沒有提出額外要求，受讓人不必對標的物的事實占有狀態進行調查，法院亦不得以此否定其主觀善意。因此，不動產的善意取得并不以占有為構成要件，也不與“買賣不破租賃”中承租人對租賃物的占有產生沖突。因此，不動產作為租賃物的善意取得，并不影響訂立在先之租賃合同的效力。

四、以動產所有權變動為視角的類型劃分

（一）所有權變動在不同動產交付方式中的辨析

承租人對動產、特殊動產以不同方式占有期間租賃物所有權變動的，以及動產交付方式的不同，能否適用《民法典》第725條“買賣不破租賃”規定，亦值得作類型劃分討論。

《民法典》第725條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。對于承租人占有租賃物的方式，民法典并未明示。以占有人是否直接占有其物為標準，占有可分為直接占有與間接占有。直接對物有事實上之管領力的，為直接占有；自己并不直接管控其物，對直接占有物之人基于特定法律關系具有占有返還請求權的，屬于間接占有。[18]546根據“買賣不破租賃”立法之目的，其所保護之利益乃承租人對租賃物的現實使用、支配，其公示之效果亦要求承租人對租賃物的現實占有，符合直接占有之規定。間接占有中，雖然承租人對租賃物缺乏直接之管領力，但不宜當然否定其不符合規則中占有之要求。以轉租為例，雖然租賃物由次承租人直接占有，承租人僅為間接占有人，但其占有仍繼續存在。[12]185承租人對租賃物雖沒有直接管領力，但其占有并未中斷，對其利益保護依然存在必要性。因此，應以客觀占有事實為準，以主觀占有為輔，以承租人是否中止對租賃物的占有作為構成要件：承租人中止占有，租賃之公示無以達成，不應對承租人給予保護，包括占有輔助人占有、間接占有、占有被侵奪者，均可被認定為占有不中止。[19]311因此，“買賣不破租賃”中承租人對租賃物的占有，不僅包括直接占有，也應當包括間接占有。

動產交付，即動產占有的移轉，其方式以是否現實地將物的占有由轉讓人移轉至受讓人，可分為現實交付與觀念交付。[20]253亦有觀點將交付分為直接交付與非典型交付，除物權受讓人成為直接占有人的交付外，其他交付均屬于非典型交付。[21]408我國《民法典》除規定動產交付的一般情形外，亦規定了三種特殊的觀念交付方式，即第226 條動產物權受讓人先行占有（或稱“簡易交付”）、第227 條動產物權指示交付、第228條動產物權占有改定。不同的動產交付方式，動產所有權變動的時間存在差別，應分別討論與租賃權的對抗關系。同時，針對租賃物為動產時承租人對其不同的占有狀態，分析動產所有權變動采現實交付還是觀念交付，以及何種方式的觀念交付符合第725條的規定，亦是所有權變動類型劃分所應解決的關鍵問題。

1.現實交付與簡易交付應以承租人間接占有標的物為前提

首先，應排除承租人直接占有標的物狀態下轉讓人通過現實交付方式讓與動產所有權至受讓人的情形。原因在于，該動產處于承租人直接占有中，轉讓人作為間接占有人對動產缺乏直接的管領力，因此無法現實地將其交付至承租人占有。其次，在考察承租人非為直接占有標的物的情況時，應區分承租人是否構成對租賃物的占有中止。若承租人主動拋棄租賃物的占有，構成占有中止，則不存在適用“買賣不破租賃”規則的情形。若承租人對租賃物占有并未中止，雖處于間接占有狀態，于標的物交付受讓人時，始有“買賣不破租賃”之適用。

當標的物處于承租人直接占有狀態下，簡易交付的情形亦應當排除。動產物權受讓人先行占有動產，后與所有權人達成轉移所有權的協議，在當事人協議生效時產生物權變動的效力。[21]409由于租賃物所有權變動時，該動產處于承租人的直接占有中，顯然不存在動產物權受讓人在先直接占有動產的情形。若租賃物所有權轉讓時，受讓人為間接占有人，承租人為直接占有人，則必然在受讓人與承租人間存在租賃關系。換言之，動產所有權受讓人的身份當為租賃合同中的出租人。此時，即使在承租人占有租賃物期間動產所有權變動的，亦不屬于《民法典》第725條所調整的范圍，動產所有權受讓人與承租人作為租賃合同的當事人，其關系當為租賃合同所規定。當標的物非處于承租人直接占有狀態下，亦需要考察是否構成占有中止。

2.指示交付下所有權變動以出讓人是否為出租人界分

《民法典》第227 條規定指示交付制度，是指動產若在讓與人轉讓所有權時處于第三人占有狀態中，讓與人將其對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替現實交付。[22]434讓與人轉讓的返還請權性質在學理上存在不同見解，包括物權性質返還請求權說[21]410、債權性質返還請求權說[23]、兼具兩種性質的返還請求權說[24]。筆者贊同第三種觀點，即在第三人有權占有狀態下，讓與人通過返還請求權讓與方式讓與的是其對具有占有媒介關系的占有動產第三人的債權性質的返還請求權，而第三人對動產屬于無權占有的，出讓人則可以將其基于所有權的返還請求權讓與受讓人。正如論者所言：“通過轉讓基于占有媒介關系的原物返還請求權，使出讓人無須占有媒介人的同意和協助，就能移轉動產的所有權。”[25]讓與人與受讓人達成針對第三人的返還請求權讓與的合意，動產物權自合意達成時轉移，但并不意味著已完成一般意義上的“交付行為”。事實上，經過對“指示交付”的概念辨識與構造解析，不應認定指示交付屬于交付行為，而應作為《民法典》第224條“動產交付”以外的無需交付的特殊情形，與占有改定一樣視為“代替交付”的物權變動要素。[23]

置于“買賣不破租賃”語境下，通過返還請求權讓與方式實現動產所有權轉移的是否屬于《民法典》第725條中表述的“所有權變動”，應以出讓人是否為出租人而分情況討論。首先，若出讓人與第三人締結租賃合同并在動產交付第三人占有后，將動產所有權通過指示交付方式讓與受讓人的，租賃物的所有權自讓與動產返還請求權的合意達成時轉移至受讓人，此時出讓人所轉讓的是基于租賃合同而享有的債權性質的返還請求權。根據《民法典》第725條的規定，動產所有權的變動不影響租賃合同的效力。受讓人自取得返還請求權時起代替出讓人成為出租人，受租賃合同約束。其次，若出讓人并非出租人，換言之，當出租人非為動產所有權人時，應以出租人是否為有權占有動產再作辨析。若出租人有權占有該動產者，僅當其自出讓人處取得允許出租之同意者，則租賃合同效力不受影響，始有適用“買賣不破租賃”之情形；反之，受讓人得以債權的返還請求權取得動產占有。若出租人為無權占有，則不存在適用“買賣不破租賃”的空間，受讓人可向第三人行使基于所有權而享有的返還原物請求權。

還需要額外明確區分的是，是否通知承租人返還原物請求權讓與事實的法律效力。《民法典》第546條規定，債權人轉讓債權，未通知債務人的，該轉讓對債務人不發生效力。若出讓人與受讓人在達成讓與返還請求權合意后未通知占有媒介人，雖并不影響受讓人取得動產所有權，但其只得向占有媒介人主張動產的所有權，而無權主張債權性質的返還請求權。[26]因此，在通知承租人前，承租人依然可以向出讓人履行合同義務，在通知到達前向出讓人給付的租金應視為義務已履行。反之，承租人應向受讓人履行合同義務，并享有基于租賃合同的規定向受讓人行使抗辯權的權利。

3.占有改定下所有權變動應考察占有媒介關系的類型

占有改定制度的一個顯著特點就是受讓人在取得動產物權后并不取得對動產的直接占有，而是由其與出讓人達成協議，由受讓人取得間接占有以代替物的交付。[21]411占有改定的前提，是出讓人已經對動產進行直接占有或間接占有。[22]437若動產處于出讓人直接占有，則無另行設立租賃關系并將動產交付承租人占有之可能，故無“買賣不破租賃”之適用。若動產為出讓人間接占有者，則頗有討論必要。當占有媒介關系①所謂占有媒介關系，是為保護間接占有人與直接占有人的利益而由法律擬制出來的一種法律關系。在指示交付、占有改定制度中，通常以租賃、借用等法律關系存在。為租賃關系時，出讓人將動產所有權讓與受讓人，并約定成立租賃關系，由受讓人作為出租人間接占有動產，出讓人則取得承租人身份。出讓人雖為間接占有標的物，但在占有改定中可以向受讓人轉讓更上一級的間接占有，從而形成多層次的占有關系。此時，將形成一種類似于轉租的法律關系：動產所有權人與第三人訂立租賃合同并交付動產于第三人占有，所有權人對動產處于間接占有狀態；租賃合同存續期間，出讓人（動產所有權人）以占有改定方式讓與動產所有權的，受讓人于達成所有權轉讓合意時取得動產所有權，在此占有媒介關系中，受讓人為出租人，而出讓人取得承租人身份；第三人相對于受讓人，處于次承租人地位，雖前一租賃合同成立在先，但受讓人在占有改定取得所有權時已認可該行為的效力。故此種情形下的占有改定所有權變動亦不影響租賃合同的效力。由于占有媒介關系的存在，雖然占有改定使得動產所有權發生變動，但不應直接適用“買賣不破租賃”規則。應考察由占有媒介關系而形成的“直接占有——間接占有——次間接占有”關系，適用《民法典》第716—719條關于轉租的規定。

（二）未登記特殊動產所有權變動不必然影響租賃合同效力

特殊動產所有權轉讓與受讓人，但未經變更登記，其后租賃合同設立并交付標的物于承租人的，特殊動產受讓人得否對抗承租人？此時是否當然適用“買賣不破租賃”規則？從立法者觀點來看，《民法典》第225 條中所謂之善意第三人，就是指不知道也不應當知道物權發生了變動的物權關系相對人。[22]433但也有觀點認為，“不登記不得對抗的善意第三人”范圍，在刨除狹義的一般債權人和特定物債權人等債權人后，應將破產債權人、扣押債權人、參與分配債權人等包括在內，而不應限制動產抵押權登記對抗規則僅保護物權人。[27]《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第6 條規定，轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付合理價款并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為《民法典》第225條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。也就是說，在法律另有規定的情況下，債權人亦可納入特殊動產所有權登記對抗規則保護的“善意第三人”范圍內。此外，《民法典》第405條刪除了原《物權法》第190條“抵押權訂立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”的規定，其理由在于：“對于未登記的動產抵押權，可以適用動產抵押權未經登記不得對抗善意第三人的規則。”[22]784從法的解釋邏輯的一致性上來看，對于未經登記的動產所有權與租賃權的優先關系認定，亦當適用《民法典》第225 條關于特殊動產所有權未經登記不得對抗善意第三人的規則。租賃權與物權的效力順位取決于租賃物的交付與物權的登記何者在先。[28]也就是說，特殊動產所有權變動未經登記的，若其后租賃物交付承租人占有，當屬《民法典》第725條規定以外的特殊情況，租賃合同效力不受影響，可以類推適用“買賣不破租賃”規則。

五、結論

《民法典》合同編第725條對“買賣不破租賃”予以規定，但仍應從解釋論的角度出發，對其涵義和適用范圍作出界定，從而明確哪些類型的所有權變動不影響租賃合同的效力。《民法典》合同編第725條中“租賃物在承租人依據租賃合同占有期間發生所有權變動的”的規定，依然沿用之前原《合同法》第229條的“所有權變動”這一表述，但所涵蓋范圍過大。前文論及，《魁北克民法典》及《歐洲示范民法典草案》中以“所有權轉移不破租賃”的方式進行規定，較之于《德國民法典》“所有權讓與不破租賃”更合理、準確。因此，應借鑒“所有權轉移”的表達方式，對《民法典》合同編第725條“買賣不破租賃”規則的解釋與適用進行修正。合同編第725 條中“所有權變動”應做限縮解釋，其適用范圍應以“受讓人取得所有權”為宜。并且，“所有權變動”應以所有權轉移的完成為時間節點，于租賃物交付承租人占有前，不動產完成物權登記、動產完成交付后方有是否影響租賃合同效力之討論。同時，應對合同編第725 條中“所有權變動”作類型劃分，以此協調“買賣不破租賃”規則適用范圍的界分。其中，基于法律行為發生的所有權變動應適用“買賣不破租賃”規則，非基于法律行為發生的所有權變動中，因征收、征用、事實行為發生的所有權變動不存在規則適用的空間，因繼承發生租賃物所有權變動的不影響租賃合同的效力，因企業破產強制拍賣發生的租賃物所有權變動亦屬于合同編第725條所規范之列。第三人原始取得租賃物所有權的亦存在不影響租賃合同效力的情形，但應以第三人非占有標的物為前提條件，且不屬于以保障公共利益為目的之所有權原始取得的類型。租賃物為不動產的善意取得所有權應適用“買賣不破租賃”規則；若租賃物為動產，考慮到承租人與無處分權人對租賃物的占有存在沖突，故當且僅當作為出租人的無處分權人以指示交付的方式轉讓標的物所有權時方有對規則的適用。至于哪些動產所有權變動屬于“買賣不破租賃”規則的適用范圍，則應以不同動產交付方式區分。讓與人以現實交付與簡易交付轉讓動產所有權的，應考察承租人是否直接占有標的物。在指示交付情況下，應考察出讓人是否為出租人，以及出租人是否為有權占有租賃物。至于占有改定情形，則應討論出讓人是否直接占有標的物，當動產處于出讓人間接占有時，應適用合同編關于轉租的規定。此外，若承租人符合《民法典》第225 條中善意第三人的規定，則未登記特殊動產所有權變動亦不影響租賃合同的效力，應類推適用“買賣不破租賃”規則。