關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)及紓困措施研究

文／代昕雨 中原銀行總行 河南鄭州 450000

引言：

近年來受房地產(chǎn)政策調(diào)控、疫情疊加等多方面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，房企銷售回款銳減，問題樓盤困擾社會(huì)民生，對(duì)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管控帶來極大挑戰(zhàn)，提振市場(chǎng)信心、化解問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)成為亟待解決的難題。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖

2021 年下半年以來我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)壓力增大，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑。尤其是2022年二季度，受本輪疫情蔓延影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，多個(gè)行業(yè)GDP 同比下滑，其中房地產(chǎn)業(yè)GDP 下滑幅度最大，受影響最明顯[1]。

表1

表2

1.2 經(jīng)濟(jì)壓力沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)底層需求，居民購(gòu)房意愿顯著下滑

去年下半年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)壓力增大、疫情反復(fù)、金融融資環(huán)境緊張，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大底層需求：剛性居住需求、資產(chǎn)配置需求和改善置換需求都造成了不同程度的沖擊，居民購(gòu)房需求明顯下滑，今年上半年我國(guó)居民部門新增存款、貸款的增長(zhǎng)速度出現(xiàn)顯著剪刀差，表明居民儲(chǔ)蓄意愿加強(qiáng)，購(gòu)房意愿顯著下滑。

表3

表4

1.3 全國(guó)住宅銷售持續(xù)下滑，一線城市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

2021 年下半年起，全國(guó)商品住宅銷售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期。2022 年上半年，受全國(guó)疫情影響，商品住宅銷售面積進(jìn)一步下滑；價(jià)格方面，一二線城市價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，二線城市房?jī)r(jià)增速6 月轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大。

表5

表6

2、房地產(chǎn)行業(yè)紓困相關(guān)政策

2022 年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，市場(chǎng)信心不足、疊加疫情影響，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。第二季度以來中央層面以及各省市政策頻出，為樓市注入“強(qiáng)心劑”。見表7

表7

3、問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解措施建議

房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，若出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)影響到宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、甚至社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解工作既是中央及省委省政府要求，更是維護(hù)地方金融穩(wěn)定的重要舉措，做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解刻不容緩。

整體思路：緊跟國(guó)家政策，落實(shí)政府要求；緊密國(guó)企合作，加大信貸投放；突出重點(diǎn)區(qū)域，解決重點(diǎn)客戶，緊盯重點(diǎn)項(xiàng)目，有效化解問題樓盤。

3.1 多措并舉，破解問題樓盤化解難題

（1）對(duì)于可自平衡項(xiàng)目

如果項(xiàng)目剩余貨值扣除再投入能夠?qū)崿F(xiàn)資金平衡或略有盈利，可引入國(guó)央企開發(fā)商代建代管，并引入AMC、銀行等金融機(jī)構(gòu)向停工項(xiàng)目提供資金支持，能為剩余貨值的銷售注入更大的信心，保障復(fù)工交付[2]。

（2）對(duì)于難以自平衡項(xiàng)目

如果項(xiàng)目剩余貨值已無法覆蓋再投資，比如項(xiàng)目已賣完，但預(yù)售資金被挪用，則建議由政府牽頭、公檢法介入，一是盡力追回被挪用的資金，對(duì)相關(guān)人員追責(zé)；責(zé)令實(shí)控人追加投資，與個(gè)人綁定。二是工程建設(shè)由政府牽頭，指定專門的國(guó)有建筑公司等國(guó)企墊資代建，可由金融機(jī)構(gòu)為施工單位提供融資支持。三是建設(shè)資金由政府牽頭，發(fā)動(dòng)購(gòu)房戶補(bǔ)繳后續(xù)房款、協(xié)調(diào)施工企業(yè)調(diào)整工程款支付比例和支付方式、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)（預(yù)售資金監(jiān)管銀行、政策性銀行、AMC、紓困基金等）融資支持等，采取居民自救和合力共救相結(jié)合的方式，共同支持項(xiàng)目重啟。

3.2 多管齊下，防范“停貸潮”按揭風(fēng)險(xiǎn)蔓延

（1）做好問題樓盤排查和風(fēng)險(xiǎn)化解。房管部門及銀行及時(shí)對(duì)存量按揭樓盤進(jìn)行全面排查，建立問題樓盤臺(tái)賬，積極主動(dòng)與停工樓盤按揭貸款客戶保持溝通，動(dòng)態(tài)掌握主要訴求，用好、用活國(guó)家相關(guān)政策，及時(shí)給予幫扶，銀行配合政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門對(duì)接溝通，采取有效措施推動(dòng)項(xiàng)目恢復(fù)施工、保障交付；

（2）防范按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房管部門和銀行認(rèn)真審核合同備案情況、項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)進(jìn)度，積極采取有效措施，切實(shí)防范樓盤停工、爛尾帶來的風(fēng)險(xiǎn)；

（3）切實(shí)規(guī)范預(yù)售款監(jiān)管工作。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售款資金監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)密防范資金挪用導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。按照各地預(yù)售款管理要求，將按揭貸款歸集至指定商品房預(yù)售款專用賬戶；

（4）持續(xù)加強(qiáng)合作樓盤準(zhǔn)入管理。優(yōu)選房企、區(qū)域和項(xiàng)目準(zhǔn)入，杜絕與不按照規(guī)定程序銷售商品房、不符合銷售條件以及存在首付分期等不規(guī)范問題的房企合作。動(dòng)態(tài)跟蹤合作樓盤進(jìn)度，防止因停工產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)和輿情風(fēng)險(xiǎn)。

4、從需求端提振房地產(chǎn)市場(chǎng)措施建議

如何從需求端提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，從住房屬性角度來看，包括：（1）消費(fèi)屬性維度：住房需求主要滿足居住、就業(yè)、上學(xué)、就醫(yī)等需求，應(yīng)從這幾個(gè)角度合理滿足居民住房需求；同時(shí)結(jié)合由成交價(jià)格來決定 供需平衡點(diǎn)，從增加住房需求量及降低價(jià)格兩個(gè)方面進(jìn)行刺激。（2）投資屬性維度：投資需求主要滿足資產(chǎn)增值保值需求，預(yù)期資產(chǎn)價(jià)值升值和收取穩(wěn)定的租金是投資性需求的關(guān)鍵因素[3]。

4.1 政府層面

（1）政府背書，提振信心：政府選取一批樓盤入股或者監(jiān)管，由國(guó)有建筑企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)，銷售資金政府審批管理，保證樓盤按時(shí)交付，提振市場(chǎng)信心；

（2）促進(jìn)就業(yè)，提高收入：通過對(duì)企業(yè)新增就業(yè)進(jìn)行用工補(bǔ)貼，鼓勵(lì)企業(yè)增加就業(yè)崗位；通過減稅降費(fèi)支持個(gè)體經(jīng)營(yíng)發(fā)展，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)；加強(qiáng)困難人員就業(yè)幫扶，完善職業(yè)教育體系，開展大規(guī)模、多層次職業(yè)技能培訓(xùn)，穩(wěn)步提高勞動(dòng)者收入；

（3）租售并舉，回購(gòu)保障：對(duì)于國(guó)家大力支持的保障性租賃住房房源，可探索從居民現(xiàn)有住房中回購(gòu)。居民購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定一定年限后居民可自由選擇是否由政府回購(gòu)，規(guī)避居民對(duì)樓盤爛尾或者降價(jià)擔(dān)憂；

（4）擴(kuò)大客群，政策激勵(lì)：增加買房客群，提高買房意愿。①組織干部團(tuán)購(gòu)：政府或企事業(yè)單位選取一批樓盤，組織公務(wù)員、事業(yè)單位、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等干部員工團(tuán)購(gòu)。②加大人才引進(jìn)：對(duì)于高學(xué)歷、高水平人才，推出激勵(lì)政策，比如博士買房獎(jiǎng)勵(lì)15 萬(wàn)，碩士獎(jiǎng)勵(lì)10 萬(wàn)，本科獎(jiǎng)勵(lì)5 萬(wàn)等。③加大政策支持：放松限購(gòu)、限售等政策，有工作、社保、學(xué)籍等家庭均可購(gòu)房；解決小孩入學(xué)需求，持有網(wǎng)簽合同即可就近入學(xué)，交房即辦房產(chǎn)證，問題樓盤、遠(yuǎn)郊盤匹配學(xué)區(qū)房名額等支持；針對(duì)二孩三孩家庭、青年員工、投親養(yǎng)老等支持政策；

（5）降低成本，加大刺激：①公積金支持：降低公積金貸款準(zhǔn)入門檻，提高公積金貸款額度。②加大政策優(yōu)惠：比如契稅階梯減免，2022 年買房契稅全免，2023年買房契稅減半。③提升購(gòu)房補(bǔ)貼，如每平米補(bǔ)貼1000元。④降低中介費(fèi)用:二手房成交中介費(fèi)、差額稅、所得稅等，減少二手房交易成本，比如控制在1%左右。建議政府成立房產(chǎn)交易中心，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序；

（6）輿論引導(dǎo)，媒體宣傳：通過自媒體、互聯(lián)網(wǎng)等手段，加強(qiáng)正向預(yù)期引導(dǎo)，提升消費(fèi)者信心。通過大型房企集團(tuán)、房產(chǎn)銷售中介等調(diào)動(dòng)購(gòu)房熱情。對(duì)于遠(yuǎn)郊盤，提前公布輕軌、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃來提升預(yù)期。

4.2 銀行層面

（1）貸款優(yōu)惠政策支持：①利率優(yōu)惠：給予新青年、三孩家庭等購(gòu)房者免息券，比如免息3 年；②推行氣球貸；降低購(gòu)房者前幾年還款壓力；③延期支持：對(duì)于受疫情等影響收入客戶，可便捷申請(qǐng)貸款延期[4]；

（2）保障貸款額度充足：加大按揭貸款投放，保障貸款額度充足，及時(shí)滿足購(gòu)房客戶群貸款需求；

（3）縮短按揭放款周期：提高放款效率，簡(jiǎn)化放款手續(xù)，保障按揭收件后盡快審批、盡快放款。

4.3 房企層面

（1）保完工、保交付：積極配合政府及銀行，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，加強(qiáng)資金監(jiān)管，?？顚Ｓ茫＝粯?，穩(wěn)民生；

（2）推動(dòng)交房即辦證：房企加強(qiáng)項(xiàng)目管理，注重樓盤品質(zhì)，提升產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)交房即辦證。

結(jié)語(yǔ)：

穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，從需求端刺激消費(fèi)、提振信心、促進(jìn)銷售，從供給端提升品質(zhì)、合理供給、保障交付，政府、房企、金融機(jī)構(gòu)多方合力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展刻不容緩。