房地產一級開發的風險及應對

文／季潔 云南華創會計師事務所（普通合伙）云南昆明 650000

引言：

近年來，國內參與到一級開發的房地產企業數量在不斷增多，這顯然與房地產一級開發所具有的利潤高、影響大、規模大以及彈性高的優點密不可分[1]。但是其存在如此多的優勢之余，過程中暴露出的風險也需要引起房地產企業相關人員的高度重視。

1、房地產一級開發的主要特點

房地產一級開發帶有一定的特殊性，主要包括土地的拆遷、收儲以及配套設施整理等工作內容，其特征集中表現在這樣幾個方面：

1.1 房地產一級開發具有收益穩定、風險較低、需求穩定的市場特征

土地資源是房地產企業所能接觸到的最前端的資源，而伴隨土地資源的有限性以及社會用地矛盾的日益突出，土地資源的價值可謂與日俱增。而且單純從市場經濟的角度來進行剖析，房地產一級開發并不存在土地方面的價值風險，本身的流動性也較低。

1.2 房地產一級開發業務具有資金密集型的特征

房地產一級開發，大多是在市區或者郊區的某一塊比較完整的片區，占地面積大，而且伴隨房屋拆遷及人員安置等現實問題，僅僅是拆遷費就是一筆不菲的數字。所以房地產一級開發業務，呈現出典型的資金密集型的特征，而且隨著時間的推移、社會經濟發展水平的提升，這種特征還在不斷加劇。

1.3 房地產一級開發的過程相對簡單，而且其對應的資金路線圖較清晰

從現金流的角度來說，房地產一級開發所需要投入的資金，主要用于征地、拆遷以及市政基礎建設使用，現階段，由于我國的征地、市政以及拆遷業務規制都比較成熟、透明，相關法律法規也比較完善，所以在整個一級開發過程中，與之相關的部分都是可控的，能夠做出比較精確的預算和分析，這也意味著房地產一級開發，整體收益較為穩定、風險較低。

1.4 房地產一級開發的業務方向多為政府主導、市場化運行

就國內有關房地產開發的政策演變情況來看，政府經歷了市場的直接參與者向規則的制定者，再到行業監管者的身份轉變，通過加強市場管理監督、培育市場主體的方式，來推動土地市場的發展。無論從土地交易管理還是土地供應的計劃管理方面，都能看出政府在其中發揮的主導作用。在未來，只有那些信譽和資質良好的房地產企業才有資格從事一級開發，此時市場的準入門檻將進一步提高，相關風險和隱患出現的概率也會顯著降低[2]。

1.5 房地產一級開發大多面臨較為突出的融資困難

實際從事房地產一級開發的企業大多是原本房地產企業新成立的各種項目公司，因為成立時間短、前期沒有操盤成功項目的經驗，融資過程存在一定的困難。

首先，為國家宏觀調控政策影響，很多金融機構對房地產一級開發所投入的信貸政策明顯處于收緊狀態；其次，很多新成立的房地產企業并沒有股票上市以及債券等的融資渠道，而且一些房地產企業即便已經上市，可以通過股權來募集資金也會面臨諸多的行業制約；再次，房地產企業缺少更多的固定資產或者無形資產作為融資的抵押“資本”，尤其是在一級開發階段，由于土地的使用權還沒有正式歸屬企業，所以還不能直接利用土地進行抵押融資；最后，房地產企業本身成立的時間比較短，現階段還沒有積累豐富的業績，在本身的信譽體系和市場口碑沒有建立起來的情況下，影響到融資的實現，無法像金融機構出具優質的融資條件和信用資質。

2、房地產一級開發風險總結

房地產企業在從事一級開發的過程中，主要會面臨這樣幾個角度的風險和安全隱患，前期開發過程中如果沒有做好規劃和防范，很有可能給企業帶來更為嚴重的損失。

2.1 一級開發的資金回籠周期較長，風險系數較高

對于特定的房地產一級開發項目，其很容易受到土地供應市場的影響，現階段我國土地供應市場存在較大的不確定性，很容易促使我國的房地產一級開發企業在實際所得和預估收益之間存在較大的偏差。而隨著我國整個房地產市場的波動，面臨資金壓力的房地產企業越來越多，再加上住宅需求量的減少，也促使土地需求量的顯著下滑。在這樣一種情況下，國內的土地交易市場也再如當初那般活躍，這自然會影響到房地產一級開發企業所整理出的土地是否能夠實現順利變現。一旦房地產企業無法以合理的價格進行出讓，那么資金回籠必然有所偏差，進而影響到企業的資金流動。

另一方面，國土資源部門在房地產一級開發的過程中出現了職能轉變，但是還需要統籌完成土地規劃和組織工作，更多有關土地項目的收益權、分配權其實仍然掌握在政府的手中，而究竟該如何進行土地的出讓收益分配，很大程度上是為政策所決定的。任何不利的政策變動必然會對一級開發企業的預期收益造成影響，后續資金回籠也會受到阻礙[3]。

2.2 房地產一級開發所需要投入的成本較高，風險加劇

在以往土地一級開發單純由國土資源部所主導的時代，政府也是投資決策的直接制定者，相應的，投資過程中的諸多風險和隱患，也是由政府進行買單。此時市場環境的較為寬松，直接促使過程中潛在的風險并沒有引起人們過多的關注；而在國土資源部門的職能發生轉變之后，土地一級開發就是由房地產企業自行主導，加上市場環境收緊等因素的影響，相關風險不僅逐日加劇，而且日益顯露出來。

一方面，房地產一級開發必然有著較大的資金訴求，但是在如今的經濟形勢下，土地拆遷成本越來越高，一旦前期溝通工作不到位或者缺少必要的調查，那么在拆遷成本這方面很有可能讓企業承擔更多的支出和額外投入，甚至引發嚴重的社會輿論效應；另一方面，對于房地產一級開發工作而言，其往往需要在較遠的時間內才有可能逐漸顯現出收益，尤其是在宏觀且日漸復雜的環境形勢下，一旦出現土地價格方面的風險，那么房地產企業圍繞土地所開啟的投資必然會受到影響，甚至遭遇一定的損失，后續開發受阻、土地長時間處于閑置狀態，企業遲遲不能通過土地置換資源、開發項目、獲取收益。

2.3 房地產一級開發的籌資風險與日俱增、不容忽視

房地產一級開發必然需要大量的資金作為支撐，國內能夠不借助融資就完成一級開發的企業可謂少之又少。就目前我國金融行業發展的宏觀現狀以及社會經濟發展情況來看，房地產企業用于一級開發所開展的融資，其實際所蘊含的風險可謂與日俱增。

首先，房地產一級開發所需要投入的融資成本與日俱增，隨著房地產行業本身面臨的生存壓力和風險系數不斷增加，企業用以一級開發所需要投入的成本變得越來越高，再加上一級開發并不等于企業擁有了土地的完整使用權，所以借助土地來進行抵押融資，必然會增加企業的資本成本。盡管國家方面也會采取諸如降息的手段來緩解房地產企業的開發壓力，但是就目前國內的物價水平及經濟發展大形勢來看，資本成本總體上還是非常高的；其次，如今的房地產一級開發融資政策正在不斷收緊、渠道也日漸狹窄，能夠為房地產企業進行一級開發所選擇的融資渠道正在逐漸減少。總結實際情況來看，目前能夠為房地產企業所選擇的融資渠道主要包括政府部門的財政撥款、金融機構的借款以及自有資金的籌集，而且債務融資在其中所占的比例非常高。為國家宏觀調控政策影響，政府所予以房地產企業的信貸政策越來越少，普通房地產企業想直接從金融機構獲取更多的借款難度也在不斷增加。而且很多房地產企業因為過往已經對銀行等金融機構的借款有了較高的依賴性，后續推進的一級開發融資，缺少面臨較大的難度；最后，很多房地產一級開發企業本身的債務結構是不合理的，所以在資金周轉方面存在較大的壓力。對于房地產企業而言，通過向金融機構提出借款，并且在既定的債務周期內完成資金回籠，是比較常規的操作模式，但是因為傳統房地產企業本身開發的項目較多，不同項目所面臨的實際情況又存在很大的不同，項目開發周期也比較長，所以實際能夠從金融機構取得的借款大約在一到兩年 的周期內，并不能覆蓋整個項目的開發周期，更無法保障土地使用權獲取以及最終建成銷售的整個過程。而且因為長期使用資金的成本比較高，一些債權人會從自身利益觸發，及時對借款的使用進行嚴格約束，對房地產企業而言，其資金流轉確實面臨著比較大的壓力。

3、房地產一級開發的風險控制方法

房地產企業要想盡可能減少一級開發過程中，種種風險對自身的干擾，需要采取有力的措施加大風險管理控制力度，減少損失，提高開發過程的安全性。

3.1 在項目啟動之前要進行深入的可行性分析

房地產企業要想做好一級開發，就必須做好前期的基礎籌備工作，尤其是項目的可行性分析。在具體進行可行性研究的過程中，房地產企業需要盡可能地搜集和整理資源，在不忽視細節的情況下，及時對所搜集的資料進行細致的研究和分析，以免出現片面的結論。尤其是在資金管理和預算方面，必須保障其科學性、合理性以及準確度，要對企業目前的資金情況、使用成本及周期進行全方位的預估。

3.2 積極拓展一級開發的融資渠道

房地產一級開發的周期相對漫長，過程中涉及的資金量較大，而且潛藏的風險隱患較多。所以在融資實現方面確實存在較大的難度，存在渠道單一的現實問題。而要想從根本上解決這一問題，就要采取有力的措施積極拓展融資渠道，減少企業本身所面臨的金融危機甚至給國家金融造成的安全隱患。對于房地產一級開發工作而言，拓展融資渠道的途徑較多，如債券融資、上市融資、投資基金等，具體可以結合企業的實際情況進行規劃和選擇。與此同時，當具體開發的項目帶有一定的公益性和社會服務屬性時，也可以爭取政府部門的政策指導和支持。

3.3 房地產企業需要實施科學的項目管理

房地產一級開發不僅涉及資金的支持，也需要優化內部管理，做好后勤保障，如人員管理、制度管理等。

首先，房地產企業需要廣納人才，逐步組建開發管理團隊，這是企業發展最為強有力的“武器”；其次，房地產企業需要完善內部績效管理和獎懲機制，對員工采取有效的激勵機制，是推動內部員工隊伍穩定性的有力舉措；最后，因為房地產一級開發本就是一個系統和龐大的工程，所以其有必要結合內部的不同環節制定相應的管理制度。比如在圍繞技術、資金以及工程相關的環節當中，前期需要對相關合同內容進行詳盡的說明和責任歸屬約定，一旦出現問題能夠第一時間找到責任人，而不是在互相推諉和扯皮的過程中，加速企業的損失。

3.4 結合項目開發的不同環節，協調好多方合作關系

房地產一級開發項目正式立項之后，征地、拆遷以及市政建設等環節所涉及的資金投入、施工進度以及成本控制，恰恰是房地產企業一級開發的管控要點。

一方面，房地產企業的征地以及拆遷工作必須和政府進行合作，嚴格按照國家既定的法律法規以及政策內容、簽訂的協議進行操作，按時付款，便于后續與政府展開市政方面的項目合作。當然在整個過程中真正發揮主導作用的是政府，如果政府工作不力，房地產企業是沒有辦法進行直接干預的；另一方面，市政建設部分是房地產企業真正意義上可以發揮管理控制職能的部分，而且這部分投資成本在一級開發總成本中占比較高，對一級開發的整體進度也存在顯著影響。從項目的前期調研立項到最終的驗收銷售，整個開發過程，房地產企業必須妥善處理好各方面的關系，不僅包括政府部門、勘察設計院、施工分包單位，也包括上下游的關聯企業。所有單位只有通力合作、密切合作，協調一致才能盡快完成一級項目的開發，此時房地產企業在這條產業鏈中，起著明顯的承上啟下的作用。

結語：

總而言之，房地產一級開發不僅具有巨大的經濟效益，但是也伴隨著一定的風險和隱患。宏觀范圍來看房地產一級開發本身是伴隨我國土地儲備制度的發展而存在的，并在近年來在全國范圍內實現了縱向的快速發展。但在這樣一種情況下，我們必須清晰地意識到，房地產一級開發的過程中會伴隨著包括項目融資、決策以及項目管理方面的風險和隱患，必須廣大從業者對其展開深入的分析和研究，在提高企業風險防范意識的基礎上，確保其能夠采取合理有效的方式，不斷提高企業的風險抵御能力。