租賃住房市場的發展分析

文／徐靜 渾源縣住房事務中心 山西大同 037400

引言：

2022 年政府工作報告指出“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。住建部印發《關于加快保障性租賃住房的意見》，指出大力發展租賃住房市場是解決城鎮居民住房問題的有效措施。2022 年5 月，央行發布的報告顯示，我國城鎮居民住房自有率高達96%，而發達國家為60%左右，如美國為64.2%，日本為61.9%。住房自有率過高，反映出租賃住房市場的發展遠遠滯后于住房銷售市場，我國城鎮居民購房意愿居高不下，住房銷售市場發展過熱，在很大程度上制約著人口流動，對吸納與留住新興人才產生負面影響。伴隨著城鎮化進程的進一步深化，如何緩解新市民住房問題、留住勞動力、推動房地產領域高質量發展已經成為亟需思考與解決的問題。

1、租賃住房市場發展現狀

從“兩會”上熱烈討論，到寫入“十四五”規劃，保障性租賃住房成為年度熱議話題，為解決城鎮居民住房問題，推進房地產行業健康、穩定發展，國家及地方政府高度重視租賃住房保障，但租賃住房市場的發展依然機遇與挑戰并存。綜合而言，租賃住房市場的發展現狀具體體現在以下四大方面：

1.1 租房成交量持續增長，租金水平平穩理性

受到非預見性因素的影響，住房租賃市場季節性周期被打破，住房租賃需求有所減弱，但整體市場表現較為溫和。租賃住房需求為剛性需求，在解除非預見性因素抑制的情況下，租賃住房需求會得到釋放，租賃住房市場發展也會表現出更強的任性。據貝殼研究院發布的《2022 年上半年全國租賃報告》顯示，2022 年上半年全國百城租賃成交環比下降8.4%，同比基本持平。2022 年5 月份，全國百城租賃成交量環比增加約20%，6 月租房成交量環比增加60%。全國百城中，5 月份有89 個城市租房成交量不斷增加，6 月份有95 個城市租房成交量不斷攀升，其中超過60 個城市租房成交量環比增長超過10%，表明全國租賃住房市場穩中走高。同時，報告中顯示，各類租房機構的租金趨向平穩理性，市場波動幅度較小。2022 年上半年全國百城租金水平為34.6 元m2/，環比下跌5.0%，同比下跌4.8%。全國重點十城租金同比去年僅有小幅度波動，例如上海成交租金同比上漲3.6%，成都同比上漲2.8%，進一步表明我國租賃住房市場的發展較為穩定[1]。

1.2 產業鏈日趨完善，資源整合成為核心競爭

在我國租賃住房市場中，市場細化、產業鏈日趨完善是其發展趨勢之一，尤其是在公寓租賃市場中，公寓擁有者或租賃機構難以包攬全部業務，并且隨著互聯網平臺、智能家居企業的迅速壯大，租房租賃行業上下游之間的聯系愈發緊密，產業鏈條逐漸完整，意味著將有更多資源進入租賃住房市場，資源整合能力較強的租賃住房企業將獲得發展先機。在產業鏈條逐步完善的環境下，租賃住房機構的經營模式也發生了轉變，由傳統的封閉單一逐步轉化為開放復合，業務布局更加廣闊，租賃住房市場中的競爭也從原本的經驗、資金轉變為資源整合能力。在行業上下游的影響下，房地產開發商利用國有土地，在獲取相關使用權、經營權、建設權的前提下與智能設備、智能家居行業合作，通過金融公司或商業銀行解決融資問題，在保障性租賃房屋建設上更加注重多元化功能、智能化居住體驗、優質的居住與生態環境，項目開發完成后由自然人房東、房企、酒店管理公司等為產權擁有方，在技術賦能下為居民提供租賃住房相關信息，在保障租房者合法權益的基礎上為其提供一系列租房服務。

1.3 住房租賃需求釋放，迎來市場發展新契機

國家第七次人口普查結果顯示，截至2020 年人戶分離人口為49276 萬人，其中市轄區內人戶分離人口為11694 萬人，流動人口為37582 萬人，跨省流動人口為12484 萬人。與2010 年人口普查統計情況相比，人戶分離人口增長88.52%，市轄區內人戶分離人口增長192.66%，流動人口增長69.73%。表明我國人口流動趨勢愈發明顯，人口流動規模顯著擴大。根據《中國流動人口報告》給出的測算方式，以流動人口及高校畢業生數量為基數，我國流動人口中租房比例約為67.3%，2022 年應屆畢業生數量為1076 萬人，測算出租房需求群體規模約為26368.686 萬人。與此同時，截至2020年底全國人口規模為141178 萬人，全國租房人數占常住人口約20%，可測算出全國租房需求人口規模為28235.6 萬人。數據表明我國租賃住房市場需求得到釋放。不僅如此，受到生活觀念、社會環境等因素的影響，當代租客對生活安全感、品質感、私密性、獨立性等的需求不斷增長，傾向于租住整套房源，也對租賃住房內的空間布局、智能家居等提出較高要求，在需求釋放、個性化需求攀升的情況下，租賃住房市場迎來了新的發展契機[2]。

1.4 政企銀合作深化，租賃住房市場競爭加劇

租賃住房市場內經營主體戰略目標及經營模式發生轉變，積極與政企銀達成戰略合作關系，且在政策的支持下，眾多國企、房企進軍租賃住房市場，與傳統租賃機構共同建設保障性租賃住房。例如安歆集團與政府、銀行合作，攜手揚州經開集團、建行揚州分行、江蘇建信住房在揚州經開合作區開發“CBB 建融家園·安歆青年社區”；萬科品牌與政府合作在產業園區內建設企業宿舍；窩趣集團與經開控股合作共同打造桂林經開區窩趣輕社區人才公域，與廣州城投合作開發市場化租賃住房城品—窩趣公寓。雖然政企銀戰略合作可以實現風險共擔、收益共享，但在政府相關部門大力扶持租賃住房市場的條件下，市場熱度明顯增加，市場競爭也進入白熱化態勢，眾多企業跨行業進軍住房租賃市場。例如2021 年5 月，格力電器以2 億元成立新公司，經營范圍便包含租賃住房；2020 年，華為獲得青浦朱家角鎮三宗租賃住房用地，用以建設解決員工住房問題的人才公寓；中通快遞于2021 年8 月成立上海通寓置業有限公司，宣布跨界房地產。

2、租賃住房市場發展面臨的問題

在國家政策方針的支持下，租賃住房市場發展空間進一步增大，圍繞發展保租房這一核心目標，租賃住房行業也在積極探索新的經營模式、發展方式，但因經濟下行壓力較大，長期以來租賃住房市場發展遠遠滯后于住房銷售市場，導致租賃住房市場發展中依然存在諸多不可忽視的問題。

2.1 租賃住房供給總量不足

目前租賃住房市場發展面臨的最主要問題之一便是租賃住房有效供給不足、供給結構不合理。現階段在我國租賃住房市場中，租賃房源中有相當一部分為個人房東，所供應的租賃住房普遍存在配套設施老舊、品質差、服務少等問題。隨著時代的進步與社會的發展，“機構化”大有取代“個人化”的趨勢，2011 年前后，租賃住房企業如雨后春筍般涌現，瞄準租賃市場短板及租賃住房剛需推出長租住房，但各項稅費在租金收入中的占比較高，加之較為傳統的經營模式，租賃住房企業需要在獲得房屋托管委托的前提下對房屋進行標準化裝修，再借助傳統營銷模式或線上推廣以尋求租客，為租客提供租后服務，短時間內難以獲得資金回報，導致開發企業、機構投資者很少愿意投資租賃住房。除此之外，受到各類因素的影響，租賃用地供應力度略微縮水，租賃土地供應減少，意味著用以建設保障性租房的土地資源匱乏，再加上租賃住房市場競爭加劇、產業集中度明顯增強，導致住房租賃企業的供給熱情明顯降低[3]。

2.2 租賃住房供給主體不成熟

在成熟的租賃住房市場中，機構出租者在供給主體中的占比應高于35%以上。但根據房天下研究院發布的《2021 年中國房屋租賃市場分析報告》顯示，我國租賃市場中機構出租者占比約為2%，遠低于成熟的租賃住房市場。與此同時，我國房地產行業進入存量時代，隨著“租售并舉”政策的出臺以及租賃住房需求的釋放，租賃住房市場被激活，競爭日益激烈，品牌運營商背景也趨向復雜。我國租賃住房市場內主要供給主體為房地產開發商、房地產中介、酒店及創業公司，在大多數品牌放緩市場擴張速度的背景下，魔方公寓、安歆公寓、蛋殼公寓等頭部品牌房源規模不斷上漲，因租賃住房回報周期長、盈利模式較為單一，對于供給主體資金鏈及運營能力提出較高要求，實力相對薄弱、資金不夠充裕的供給主體逐漸被市場淘汰，租賃住房市場內馬太效應愈發明顯，容易導致市場秩序紊亂，加之長期以來“重售輕租”理念的引導，使得政府相關部門對租賃房屋市場的監管不到位，很容易出現侵犯租房者合法權益的問題，降低租房者的滿意度，也給租房者帶來較大的不安全感，不利于我國租賃住房市場的穩定發展。

2.3 租售比嚴重失衡

租售比，即每平方米建筑面積月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，是衡量某一地區房地產運行狀況的重要指標之一，國際標準通常為1:200 或1:300。租售比越高，表明該地區房地產投資潛力越大，租金回報率越高。根據房價行情平臺數據顯示，2021 年重點50 城房價為20699 元/m2，同比上漲1.36%；月租金水平為33.64元/m2，同比上漲0.24%。一線城市租售比為1:654，二線城市租售比為1:599，三四線城市平均租售比為1:616。從整體上來看，我國一二三線城市租售比都遠低于國際平均水平并大幅度偏離合理區間。從租金回報率角度來看，國際標準以3.5%為租金回報率的分界線，租金回報率高于3.5%表明住房有價值購買并出租。2021 年，全國重點50 城租金回報率為1.95%，租售比嚴重失衡，表明住房產權持有者或租賃住房中介經營者利潤空間狹窄，部分租賃住房供給主體在經營租房項目時會出現諸多問題。

3、租賃住房市場發展的有效措施

大力發展租賃住房市場是解決住房問題、促進人口流動、促進經濟水平提升的有效途徑，因此需要立足實際、放眼未來，從租賃住房市場發展現狀出發，聚焦發展中存在的問題，并通過多措并舉以突破租賃住房市場發展的現實困境。

3.1 優化住房租賃用地供應

優化住房租賃用地供應是從源頭上解決租賃住房市場發展中有效供給不足問題的途徑。對于此，首先需要促進住房租賃土地供應多元化，應當調查研究租賃住房市場發展現狀，了解不同區域內租賃住房需求結構，包含所需的住房面積、戶型結構、整租或合租、租賃住房所處地理位置及其與城中心的距離、服務內容等，根據需求特征采用不同的住房租賃供應政策，推廣最高限價時轉競自持用于租賃的商品住房拍賣方式，擴大集中式租賃住房供給。同時引導正規經營機構將成套住宅改為租賃住房，在住房租賃平臺備案登記后進行租賃，并將使用效率較低的商業辦公用房、工業廠房等轉變為租賃住房，以此盤活住房租賃供應存量；其次，暢通租賃住房審批通道，精簡審批流程。房產管理、資源管理、土地管理等相關部門聯合行動，協同配合，實行一體化審批保證住房租賃供應及時，在完善審批制度的同時實現信息互聯互通、資源共建共享，保證各個審批環節無縫銜接，并支持在產業園區、經濟開發區等修建員工宿舍、藍領公寓等，以此增加租賃住房供應；最后，針對不同類型的租賃住房要完善管理辦法，針對商業住房、工業用房等改建為的租賃住房要規定其相關保障措施、改建程序、驗收標準等，以此提高租賃住房供應質量[4]。

3.2 積極培育供給主體

為引領租賃住房市場良性競爭，促進租賃住房市場逐漸成熟，需要積極培育租賃住房供給主體。首先要制定與培育供給主體相適應的減稅降費政策，結合供給主體培育的長遠要求減輕租賃住房企業的稅負，拓寬其利潤空間，例如針對房地產企業進軍租賃住房市場的，其前期的房屋改建及裝修、家具家電添置、物業服務人員薪資等費用，在按照規定扣除的基礎上，可以從本年度應納稅所得額中按照50%的比例加計扣除。實行減稅降費政策后，租賃住房企業的供給熱情會明顯提升。其次，租賃住房項目經營需要大量的資金投入，而融資難、融資貴是制約項目開發的關鍵因素之一。因此需要創新租賃住房金融產品，例如房地產投投資信托基金面向市場上合格投資者發型信托基金，能夠在一定程度上緩解租賃住房企業經營過程中的資金壓力。最后要引導租賃住房金融市場健康發展，積極構建集房屋租賃、社區服務、金融服務于一體的金融支持體系，并規范租賃住房企業對資金的使用，指導其制定資金使用計劃，切實改善租賃住房居住環境、條件等[5]。

3.3 實現租售比平衡

針對租賃住房市場發展中存在的租售比嚴重失衡問題，需要找準該問題的成因。租售比較低，表明人們購房意愿遠高于租房意愿，主要原因在于租賃住房質量參差不齊、不穩定，租房與購房不同權。現階段租金水平平穩理性，因此租金收入比并非影響人們租房意愿的主要因素，可以針對租售比失衡問題的成因出臺相應政策法規，例如整治租賃住房市場亂象，以穩租約為核心維護租賃交易雙方合法權益，增強租房者對租賃住房市場的信心；再如推進租購同權，在公共服務資源容量充足的前提下確保租房者與購房者享受同等權益，可以激發人們的租房意愿，進一步釋放租賃住房需求。除此之外，租賃住房企業應當積極提高住房品質，把握好不同群體的租住需求。現階段租賃住房市場中有七成租房者為八五后，半數以上租房者為九零后，其消費能力強，追求個性，對生活質量有著較高要求，從租賃住房產品類別分布（如下表1 所示）可以看出，租賃社區、宿舍型公寓需求潛力旺盛，租賃住房企業可以拓展相關業務，滿足租房者個性化與多元化需求，以此維護租賃住房市場供需平衡，為租賃住房市場的健康、穩定發展蓄勢賦能。

表1 各類租賃住房詳細劃分情況

結語：

國家政策扶持及租賃住房需求釋放激活了租賃住房市場，租賃住房成交量穩步攀升、租金水平趨向合理、產業鏈條日益完善、市場競爭加劇，在租賃住房市場向好發展的背后也存在租賃住房供給不足、供給主體不成熟、租售比嚴重失衡的問題。為此需要通過宏觀政策調控以有效擴大供給、提高租賃住房質量，同時要積極培育供給主體，促進租賃住房企業合法、合規經營并引領其良性競爭，此外要通過增強租房者信心、激發租房意愿以及改善住房條件等方式實現租售比平衡，以此促進我國租賃住房市場穩定、持續發展。