加快構建以信用為基礎的新型房地產市場監管機制

文／翟軍俊 山西省陽泉市房地產管理服務中心 山西陽泉 045000

引言：

國民經濟發展與房地產行業有極為密切的關聯，會對社會經濟穩定性產生一定影響。但由于局部地區投資過大、土地供應過量等因素的限制，房地產市場在發展期間面臨的風險越來越多。在國內房地產快速發展及經濟水平的持續提升下，房地產市場顯現出頗多問題，尤其是在信用方面。為保證行業能實現規范化發展目標，應該將信用作為基礎，構建完善的監管機制。

1、房地產市場現狀

房產市場發展關乎我國國民經濟生產水平的提高，維護房產市場的正常有序運行，可以說是政府部門的一個重要職責和任務。但是由于我國城鎮化程度的不斷深入以及城市化居民規模的迅速擴大，更多的危舊房改建，房產二級市場以及租房市場迅速發展，意味著住房市場的發展空間增大。隨著人們日常生活質量的提高，人民群眾對居住環境的需求也在逐年提高，但國內房地產企業并沒有實現朝著可持續的方向邁進，所以二者之間的矛盾漸漸凸顯出來[1]。

（1）影響范圍有明顯的地域性特點。房地產市場在發展過程中具有明顯的區域性特點，可以在一個影響區域內做出改變。這一特點決定了房地產只能在相應的區域內做出調整，以便實現均衡發展。如果供給不足，由于地產投資的區位不同，其間差異較大，就會導致樓市物價的上漲，最終體現出市場價格剛性[2]。

（2）房地產市場開發不完全。結合目前房地產的發展現狀來看，競爭較為缺乏，致使出現了不對稱的問題，最終導致財產出現出租或者出售問題。由于位置差比和非流動性特點明顯，使得行業出現了壟斷性問題。

（3）房地產市場投機性及投資性。房地產行業由于具備了保值功能和高投資收益率的優勢，所以從投資的角度考慮，它是個相當有吸引力的投資行業。但與其他行業相比，房地產投資的風險系數較高，再加上房地產本身的資源非常稀缺，使得房地產市場供需形勢決定著房地產行業基本趨勢[3]。

（4）房地產市場的滯后。具體表現在其對宏觀經濟狀況短期的變化并不敏感，雖然房地產業發展水平與國民經濟發展水平大體相同，但由于房地產業領域本身就屬于競爭不完全的經濟領域，所以通常是在國民經濟步入繁榮和衰退之后，由于地產的市場平均漲跌幅度較低，使得房地產業的短期經濟狀況波動相對滯后，同時也表現得非常不靈敏。

2、加快構建以信用為基礎的新型房地產市場監管機制的必要性

2020 年，中國央行宣布要保持房地產金融政策的連貫、統一和穩定性，并繼續“因城施策”建立好房地產長效管理機制，以推動市場的穩定運行。政府工作報告中也明確提出集中精力做好“六穩”“六保”，因城施策，推進房地產長久發展。中央經濟工作會議召開，部署2021年經濟工作時提到，要處理好大城市住房突出問題，因地制宜、多策并舉，以推動房地產健康發展。

（1）市場的壟斷性。隨著中國城鎮化的迅速發展，大量農業人口大規模流入城市，大部分城市都存在一房難求的情況，再加上對房產開發公司的資金。資質方面有很高要求，因此大部分城市的房產市場都是賣方市場，客觀上造成了房產市場對開發商的壟斷，進而造成了價格非理性，或者存在著哄抬價格等手段干擾市場的情況。

（2）信息的不對稱性。房產市場的主體是開發商和購房人，開發商出于自己的利益考量，依靠地方優勢，往往通過捂盤惜售、虛假宣傳的方式抬高售價。購房者因為沒有專業的技能以及健全的信息，不能鑒別房產價格數據的真偽以及房產的價格狀況[4]。

（3）房產投資在家庭資產分配中占比高。由于我國房產市場并未經歷過完整的下行周期，且房價長期處于穩定上升的態勢，因此房產一直被視為一個很優秀的投資品，使得我國家庭財產大部分都流入了房產市場。有關研究表明，中國家庭房產價值約占中國家庭凈資產的60%，遠高于西歐國家。所以中國房地產業的健康發展與社會民生水平密切相關。

3、加快構建以信用為基礎的新型房地產市場監管機制的對策

3.1 加大信用建設力度

將信用為作為基礎，構建完善的房地產行業信用體系，關乎民生福祉。因此應該建立健全的房地產開發企業、經紀機構以及從業人員的信用考評等級。監管機構可以根據實際情況，對房地產開發項目或者經濟行為實施差別化的監督和管控。

比如：對房地產開發企業實施不同等級的信用考評，具體分成A、B、C、D 四個等級。將最終的信用考評結果作為預售資金監管、預售許可等的參考依據，之后借助新聞媒體或者官方網絡平臺將信息發布到社會上。在對房地產開發企業信用考評過程中，如果考評的結果是A 等級和B 等級，應該在政策上給予企業一定激勵，對行業評優評先優先推薦。倘若考評的結果是D 等級，要對企業的主要負責人進行約談，并將企業劃分到重點監管的范圍，采取重點檢查或者抽檢的方式了解企業的改進情況，同時將預警等處理結果向金融機構和社會公眾發布，最后納入預售重點監管單位。針對存在嚴重失信或者違反法規等行為的企業，立即將其列入企業黑名單[5]。

在經紀機構和經紀人信用評價過程中，可以采取“互聯網+”的模式，強化對交易監管服務平臺的構建，并將購房人評價作為核心，對信用評價體系不斷健全，保證社會民眾以及相關主管部門能夠對行業的真實性情況全方位了解，可以形成完善的社會監督體系，對各方良好協同，真正做到優勝劣汰，讓管理能夠得到有效分類，促進房地產市場整體規范化與標準化的增強，實現房地產行業誠信服務水平整體提高的目的。

3.2 強化房地產金融機構內部自我監督管理

為促進房地產市場監管水平的整體提高，解決當前房地產市場信用等級偏低等問題，應該在對當前房地產行業整體發展現狀全面了解的基礎上，利用靈活且可行辦法對風險決策機制加以構建，加大對內部監管機制的落實。同時將限定交易的目的、對象以及合約類型等內容與監管機制銜接，明確金融機構交易行為，將邊界劃分清楚，保證金融機構不會涉及高風險的投資領域。各地產金融機構也要加強對履約保障機制的完善與落實，加大信用運行機制的執行力度，具體如圖1 所示，做好交易對手授信額度的監督管理工作，保證信用風險的監管效果能提升。同時對交易對手的交易風險加大控制力度，做好市場的管理工作，認真及仔細核算對表內外相關資產。權力邊界模糊很容易導致監管出現空白，最終導致各級部門職能無法清楚劃分，為從根源避免此類問題的出現，應該對各級部門的職能有層次且有條理的劃分。加強對于風險管理部門的組建，安排專業的人員專門負責監督和管理工作，對交易人員的日常交易活動加強管控，通過對金融風險模型的構建，采取風險評價法等做好信用監管。

圖1 房地產市場信用運行機制結構

3.3 加強對交易商協會職責作用的發揮

將信用作為基礎，在對房地產市場監管過程中，應該加強對交易商協會作用的發揮。房地產交易者涉及商業銀行、保險公司等多家金融機構，為保證交易者投資的利益不會受到任何損害，避免不必要的金融風險出現，應該強化對監管機構的構建。現階段，我國金融機構還處在分業經營階段，主要實行的是由銀監會證監會以及保監會分業監管的制度，事實上，分業監管方式存在的弊端和缺陷較多，很容易出現重復監管的現象。因為部門之間的利益存在很大沖突，導致監管效率低，很有可能出現監管的真空區，最終導致次信用危機出現，對房地產市場監管帶來一定難度[6]。為避免此類問題出現，應該落實一系列公平且公正規章制度，對房地產市場的一系列經營活動嚴格監管，強化并完善信息披露及信用評級等制度建設。交易商協會作為非營利性的行業自律組織，應該本著誠信服務的原則，充分調動市場參與者自身力量，加大自律性監管力度，保證政府主管部門的監管壓力能徹底減輕。同時逐步加強自律性組織的監督和管理作用，擴大監管權限與空間，構建以政府主管部門為主體，自律組織輔助的共同監管體系，促進房地產市場監管效率的提升，讓房地產市場朝著健康且長久的方向發展。

3.4 構建以政府部門監管為核心的監管體系

為促進房地產市場信用監管效率和水平的提高，增強監管的整體有效性，應該加強對房地產市場發展環境的優化，借助立法授權給專門的機構，讓信用監管工作順利實施。加強對市場信用法律保障體系的構建，具體如圖2 所示。結合房地產的信用監管情況，利用可行的方式對交易管理標準加以制定，讓各項管理實現統一化，以便房地產市場在發展過程中始終處于良性的競爭環境。

圖2 房地產市場信用法律保障體系

（1）強化對金融機構的監督與管控。由于我國房地產市場的整體發展處于上升階段，市場參與者的風險管理能力亟待提高，相應的定價技術也需要進一步優化，提升空間較大。所以政府部門應該加強對這一方面的重視，適當提高市場準入門檻，加大監督力度，采用市場準入與資本監管聯合的辦法，合理制定市場準入標準。強化經營主體風險管控的能力，構建完善的交易內部風險管理機制，保證潛在的風險能控制在根源，提高風險管控水平，讓金融動蕩的問題徹底消除。政府部門也要將自身的主導作用發揮出來，對房地產市場監管信息報告要求加以統一，做好市場經營活動的管理與監督工作，真正實現監管水平全面提高的目的。

（2）做好房地產金融資產的監管工作。房地產市場在發展過程中，場外交易的頻率較大，屬于表外業務，而這一特點也導致政府部門在開展監管工作時，整個過程存在的難度較大。現階段，我國場外金融市場的偏小，應該從國外的教訓中吸取經驗，加大監督和管理力度。重視房地產發展過程中的利與弊，積極總結各個國家房地產市場監管經驗，建立行之有效的日常監督管理機制。

（3）對信用評級競爭機制合理構建，避免出現壟斷行為。在信用評級制度構建的初期，開展試點，利用少數信用評級機構與少數企業進行評級試點，對信用評級的市場準入制度嚴格落實，在制度的不斷完善以及經驗積累下，在全國范圍內推廣房地產市場信用體系，對市場加強監管。同時利用等級制度對企業進行等級分類，保證信用評級的標準化與公開化。

3.5 強化對信息披露機制的完善

信息不對稱是導致行業發展出現危機的主要因素，房地產在發展過程中，倘若無法對貸款購房者的真實收入水平加以了解，不了解貸款人員的整體信貸情況，其房屋需求能力很有可能出現被扭曲的情況，非理性的投資者因為信息不對稱會出現恐慌，最終逃離市場。這些因素的存在使得危機的破壞程度增強，再加上房地產屬于表外業務，需要在場外開展相應交易活動，整個交易過程存在不透明性，很難利用資產負債的方式對可能面臨的風險加以判斷，最終導致監管工作的開展長時間處于被動。在對房地產信息披露機制構建期間，應該建立一個健全的房地產市場信息披露系統，具體如圖3 所示，將收集到的數據信息歸集到系統中，諸如在土地供應信息方面，主管部門要在制度中向社會公開所在城市的土地日供應情況，保證有宏觀調控的需求能得到滿足。在樓盤信息方面，需要披露真實的銷售進度。為避免房屋開發企業弄虛作假，可建立網上簽約制度，對所簽訂的購房合同可以及時在網上體現，降低對消費者造成欺詐的概率。

圖3 房地產市場信息披露系統

3.6 構建統一的公共信用信息平臺

將統一社會信用代碼和身份證號碼作為依據，利用信息技術對公共信用信息進行收集，保證分散在不同部門的信息能得到統一整合與管理。通過對信息的對比與分析，關聯形成房地產市場的基礎信用檔案。對信用數據共享接口大力開發，為各個部門提供信息查詢服務，促進信息利用率的提升。強化對公共信用信息平臺的構建，借助可行的辦法將各業務系統銜接在一起，對信用評價隨時隨地調用，對信用檔案合理使用，及時了解房地產市場的紅黑名單。同時加大獎懲措施的落實力度，將信用信息的自動推送和反饋工作落實到位，實現房地產市場監管的協同性和有效性。圍繞不同類型的信用監管場景，形成一套適合房地產市場的信用監管決策輔助工具，對房地產市場的發展和信用情況展開綜合分析，保證構建的監管機制能合理且規范。

結語：

綜合而言，將信用作為基礎構建新型的市場監管機制，有利于行業的整體發展。因此為將現存的信用問題有效解決，應該對房地產市場監管機制深層次分析，采取可行的方式構建完善的信息披露機制，加大自我監管力度，同時結合房地產是市場的現狀，不斷優化信用監管機制，實現對房地產市場監管水平全面提升的目的。