房地產開發風險管理與對策探思

文／林春輝 上海寶龍實業發展集團有限公司 上海 201101

引言：

針對上述情況，運用經濟學和管理學理論對房地產風險進行了分析，其風險類型主要有市場定位，自然環境，政治和經濟，投資時機和競爭，并對地產開發所特有的風險的特征進行了分析。以房地產項目為例，運用模糊綜合評判法和熵值法計算出各個指標權重值。構建了房地產風險評價的指標體系，運用層次分析法（AHP）建立相應的風險評估模型；最后通過實例驗證了該評估模型的可行性和準確性，包括加強施工安全管理，加強人力資源管理，降低成本支出和重視土地政策[1]。

圖1 房地產開發樣品圖

1、房地產開發管理中存在的問題

（1）企業管理的困惑和缺位在戰略層面上主要是指一個企業缺少長期愿景和計劃，把工作重點更多地放在短期盈利和投資上，形成投機心理，去追求收益快，盈利大的項目，而不去為長期發展打下基礎，更不要說要確定一條清晰明了的中長期發展線索了。從經營理念上來看，大部分企業重短期利益輕長遠目標，重眼前效益輕未來收益；重市場開發輕內部建設，重規模擴張輕質量提升，重硬件投入輕軟實力打造等問題突出。在戰術層面上，一些公司缺少契約精神，把自己的競爭力寄托在種種關系上，并沒有踏踏實實地提升自己的能力[3]。就經營管理者自身來說，因缺乏基本管理知識而單憑經驗來管理也是導致公司管理混亂的一個因素。

（2）一味追求規模發展當前房地產行業盈利豐厚，所以很多房地產開發商創業之初就已經快速完成原始資本的積累，這種狀況下很多開發商都開始嘗試多元化經營，但是一些企業卻落入過于重視規模、多元化戰略選擇產業帶有盲目性、對多元化產業認識不深不細、不做功課、加大投資風險、過于重視投資產業數增加、忽略多元化經營產業與其主營業務和諧統一等問題。

（3）財務管理不到位企業經營狀況受財務管理和資本運作的影響較大。因此，房地產企業必須要加強對資本運營管理，提高資金使用效率，降低資金成本，從而達到促進企業可持續健康發展的目的。缺乏完善的管理制度和監督機制，自身資本運作水平跟不上企業發展步伐，不能對企業生產經營起到借鑒作用，特別是不能對財務風險起到預警作用，導致企業在面臨重大風險時才會找到破綻，這樣做必然會對企業造成更大的損失。

（4）發展策略單一沉悶隨著技術變革和全球化的發展，市場環境變化多端，身處其中的房地產必須做出相應的調整。但是一些房地產企業卻墨守成規地固守以往項目所帶來的豐厚利潤，只想讓以往的輝煌得以重演，卻忽視了周圍市場環境的改變，這種心態實際上就是典型的鴕鳥心理，它注定會在變幻莫測的市場經濟中受到嚴重沖擊。房地產作為一個資金密集型行業，其競爭歸根結底就是對未來的把握能力和創新能力，以及能否快速響應市場需求的問題[4]。因此，房地產企業必須建立一套符合自身實際情況的可持續發展戰略。只有在市場環境變化的情況下進行適時的調整才是長久的生存和發展。

（5）很難吸引到人才對任何企業來說，素質高的員工才是最有價值的。特別是在變幻莫測的市場環境中，對房地產企業來說，管理人員主動精神和技術人員創新精神尤為寶貴。人才競爭已經成為了市場競爭中最為重要的因素之一。因此，房地產企業應高度重視人才開發與引進工作。但是，由于地產行業良莠不齊，部分規模實力弱的公司很難吸引真正的優秀人才，同時又不能對已有人才給予充分的平臺讓其有歸屬感，所以員工流動率居高不下，這對很多房地產企業正常經營和發展造成了嚴重障礙。

2、房地產開發中的風險相關性分析

按房地產開發特點可把它所面對的風險劃分為兩類：一類是系統風險，它主要是指房地產開發過程中存在的外部風險。這種風險是非房地產企業自身能夠變化的，它包括政策性風險，市場風險以及金融風險;Ⅱ類非系統風險主要是指房地產企業內部的風險，它是一種單個風險。房地產項目投資過程中存在著各種不同類型的風險，但歸納起來可分為兩類：一類是系統風險，另一類是非系統風險。這類風險可由企業通過自身的調整加以避免或處理，例如投資決策的風險，項目管理的風險，財務風險，信息風險和行業競爭的風險。

2.1 系統風險

（1）政策性風險。是指在特定時期和條件下，由于各種原因對農業生產及農產品市場造成不利影響而產生的損失。政策性風險主要有以下幾種類型：①財政稅收政策調整。②土地稅費改革。政策性風險主要表現為國家，地方政府對土地供給政策的調整（如土地供應量變動，土地供應區域改變，地價上漲或下跌）；稅費政策的調整（如增或減稅項目，數額）；環保政策的調整。

圖2

（2）市場風險。市場需求和城市價值，區域位置，環境狀況，居民收入，同行業競爭都有著緊密的聯系。按照國際慣例商品房空置率處于空置率合理范圍內，“空置率”處于危險范圍內，開發商應加強促銷力度將空置率恢復到合理范圍內，有利于房地產市場正常發展；“空置”超過空置率就會導致區域內商品房大量積壓，比如一些地方存在“鬼城”，這是一個非常危險的征兆，若不采取及時有效的措施降低空置率，很可能會影響到區域國民經濟正常運轉?？罩寐食^30%,則表明該地區房地產業已經進入衰退期[5]。因此，在預測房地產價格時應該綜合考慮這些主要因素。而不是簡單地依靠某一個指標來判斷房地產價格是否偏高。此外，由于多數工程開發運營周期長，物價，人工費及其他變動因素很可能使工程經濟壽命比物理壽命提前終止。

（3）金融風險。房地產開發風險的影響因素很多，其中金融風險對于房地產開發的影響最為廣泛。銀行的匯率變動、貸款信息等方面都對房地產開發有直接的影響銀行中的貸款條件、信用金額的支出等問題都會直接的影響開發商的資金管理狀況。如果銀行的信貸政策上升，那么貸款的利率就會上升，帶來房地產開發成本項目增加，利益減少等惡性后果。由于房地產開發成本的增加，導致房地產高價，使得人民對購房的欲望減少，從而導致市場低迷。

2.2 非系統風險

（1）投資策略中的風險。房地產的開發數量龐大、只能一次完成，并且時間性很長，因此，在開發的過程中，要選好開發地。在城市中，商業中心的地皮由于商業繁榮，導致價值比郊區等地方的價值高出許多，所以，未來的利益獲取也會高出很多。此外，對于地皮開發的投資眼光也對房地產項目有重大的影響，在許多城市中郊區的地皮目前來說非常的便宜，但是未來的發展是不一定的，也是快速的，城市交通建設可能在未來快速發展，因此，地皮的價值也會隨之上升。資金的可靠性、收益的安全性等都受到市場的影響，在市場的供求關系中，政策情況不斷變化，這些問題都對房地產開發有重要的影響。并且，項目開發的時間越久，存在的變故就越多，導致投資開發失敗，一旦決策有偏差，那么房地產的開發就具有落后性，因此，一定要嚴格把控策略分析，一旦出現問題，就絕對沒有再來一次的可能。

（2）開發項目管理風險。在開發的過程中可能存在征地、拆遷等問題，企業單位有可能選擇的管理人員不當，工作人員缺乏相應的知識素養，導致工程在施工的過程中質量得不到保障，資金成本有可能造成加倍。此外，公司中的管理制度政策不完善也會導致工作人員在施工出現問題的過程中推卸責任，最終致使開發項目難以順利進行。

（3）行業信息風險。在開發的過程中，由于企業建造的時間周期長，政府的策略變化過快，地皮的供量有可能限供，房產的房屋稅、戶型設計等都有了規定等，都有可能對開發施工過程出現問題阻攔，并且購房者也可能因為家庭原因等問題難以支撐房貸，若是這些問題沒有提前預測，那么開發的過程中就會給開發商帶來風險。

圖3

3、房地產開發風險管理策略

3.1 提升風險管理意識

在開發的過程中，企業對風險文化進行培訓，增強工作人員的風險防范意識，積極號召國家的房地產政策，關注國家的策略方向、各政府部門和銀行的管理政策，判斷出當前經濟發展的趨勢，以此來推斷市場的供求關系，增加預測風險的能力，在識別和防范等方面做出好的政策應對[6]。在房地產的建造開發時，可以進行組合投資，讓投資在運作的過程中互相增加平衡，實現各類方面的互補狀態，總體提升抗風險的水平。此外，要深入的了解市場，及時掌握市場的變化狀況，對房地產的指標有明確的把控，及時進行更新，提高對風險的預測準度。在信息處理的期間，要及時完善調整，對信息的搜集、存儲等問題及時傳遞給工作人員，讓工作人員在實際的情況中及時做好宣傳防范，盡可能地做出預售的方案和縮短開發周期的時間，這樣能夠減少風險的存在狀況。

3.2 制定完整的風險管理流程

房地產在管理的過程中，可以設置專門的管理機構，讓有經驗、有技術的人員實施管控。在管理的過程中，將領導的決策方案、相關部門的開發表現等都記錄在優秀評價中。并且要積極的收集市場中的變化數據，及時的了解競爭對手的實際情況，做出周密的計劃分析和方案應對，及時地提出風險策略，防對方案，給出相應的策略意見，讓上級領導能夠及時采納參考。當方案被上級采納之后，下級部門要嚴格執行，不能有任何偏差，出現問題也要及時對上級反映，促進方案的有效實施。在有關處理不太明顯的風險時，不能因為可能性微小就不考慮，應該要指定相應的預備方案，等到風險出現的時候可以及時管控，有效地處理遇到的問題，隨時觀測風險強度趨勢，對于風險的可能性有實際的把控，建立緊密的風險管理政策，并且嚴格執行政策，對風險進行強度管理。在進行管理的同時也要將管理部門的工作和審計工作聯系起來，當出現問題的時候，兩個部門要進行各個環節緊密結合，互相分析原因狀況，以便于提高管理制度。可以采用多種風險識別方法對風險評估方法對風險進行鉆研判斷，從而提高風險的應對方法。

加強對房地產項目的保險制度。在房地產項目的開發中要有相應的保險政策制度，可以在項目開發的期間制定出與項目有關的保險條約，比如工程項目的工作環境、工程項目的特殊技術和工程帶來的風險差異等相關條約，這些都保障了項目的進程開展。此外，在項目的開發中，開發商要整體控制工作人員，讓保險滲入項目中，以這樣的形式保障工作人員的保險狀況，給予工作人員相應的制度保障，提高工作人員的工作積極性，讓整個管理體系都能夠有效的開展進行，從而使整個項目工程清晰全面，提高房地產開發的各方面利益。

3.3 加強資源管理和銷售政策

在房地產開發的過程中，最大的管理風險就是滯銷風險。如果這樣的狀況出現，那么就導致房子難以出售，房地產開發項目徹底失敗。滯銷的原因也有很多，在工作人員技術失誤的時候，會導致整個工程項目質量不過關，并且沒有好的管理者，整個項目就沒有辦法有效施工，同時，在銷售的時候，若是難以達到最大化，就會導致項目的投資和成本得到驟減。因此，目前情況下，資金鏈對于房地產項目開發有重大的影響，若是資金鏈出現問題，整個項目就會陷入低迷期。所以，高效的管理團隊和銷售團隊能夠讓房地產開發進行有序，讓資金利益能在短期內快速回收。目前，房地產項目競爭越來越激烈，沒有好的人力資源就難以找到專業性高、銷售能力強的人才，更不會有自己的專業團隊。所以，人力資源的加強管理是整個開發過程中的核心因素，一定要加強人力資源方面的管理和調整，抓住關鍵因素，將整個項目合理運行出來。高效的銷售模式可以減少風險的存在，讓整個項目在開發過程中合理進行。銷售團隊在銷售的期間要掌握好銷售方法和銷售技巧，用廣告模式吸引顧客，用房地產的環境抓住顧客的眼球，在進行預售后要對顧客的要求進行合理的滿足，用好的服務態度滿足顧客，保障顧客的忠誠度，以此，加強整個開發項目的知名度。在銷售的期間，銷售人員要明白自家地段的優勢，用地段存在的價值和上升空間來吸引消費者，并且要給予一定的廣告費用，讓有需求的消費者知道、了解開發的項目。在宣傳的過程中，可以用已經售出的樓盤作為賣點，讓消費者看到質量的保證，達到一定的宣傳作用，從而減輕開發時期的風險系數，在開發的過程中就進行回本，保障整體的利益。

結語：

在新時代的快速發展中，房地產已經成為了我國的重要區域，但是目前。房地產行業的發展仍然處在初級階段，還有許多問題沒有得到解決。這就要求開發商在開發的過程中加強對市場的調研，在開發的時期整體分析風險系數和經濟壓力情況，制定出完善的對策方案，避免盲目的追求利益，減輕房地產的巨大風險。并且，要制定出精準的風險評估方案，完善評價機制，讓房地產開發時提高風險的應對策略，讓人民能夠有能力購房，實現社會的發展，與國家的策略同步進行，保證國家的快速發展。