中國房地產行業發展依然可期
——訪中國著名房地產研究專家張化學

文／中國房地產業

人物簡介

張化學，中指研究院華南大區總經理，經濟學博士，中國城市經濟學會房地產專業委員會委員，華南城市研究會副會長，廣東省地產商會專家委員，廣州市房地產行業協會專家委員，為多家頭部房地產企業的專家顧問。

2022 年，全國房地產市場持續低迷，據國家統計局數據，2022 年1～10 月，商品房銷售面積為11.1 億m2，同比下降22.3%；商品房銷售額為10.9 萬億元，同比下降26.1%；全國房地產開發投資額為11.4 萬億元，同比下降8.8%；全國房屋新開工面積為10.4 億m2，同比下降37.8%；全國房屋施工面積為88.9 億m2，同比下降5.7%；全國房屋竣工面積為4.7 億m2，同比下降18.7%。

2023 年樓市能否回暖？中國房地產行業將何去何從？為此，《中國房地產業》雜志對中指研究院華南大區總經理、中國城市經濟學會房地產專業委員會委員、華南城市研究會副會長張化學博士進行了專訪。

短期下行壓力仍突出，新房銷售規模或繼續下調

談起當前的房地產市場，張化學感慨頗多：自1998年住房制度改革以來，我國房地產市場經過20 多年的快速發展，全國城鎮居民人均住房套數已經達到了1.3 套，城鎮居民總體上告別了住房短缺階段，房地產行業在改善居住條件和推動中國城鎮化高質量發展方面做出了很大的貢獻。然而，當前中國房地產業正處于最困難的時刻，房地產市場供求兩端表現均偏弱，房企資金壓力不減。

說到明年的房地產市場，張化學認為，從政策端、需求端和供給端都會有所改善。從政策端來看，隨著短期政策逐漸到位，企業資金壓力有望得到緩解，實現以時間換空間，下一步，政策或更加聚焦在促進銷售回暖方面。在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度有望繼續加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續發力，符合條件的城市進一步下調房貸利率下限，核心一、二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

從需求端來看，我國經濟進入中低速增長區間，人口總量已見頂，2017 年以來城鎮人口增量逐年下降，中長期住房需求支撐度減弱。根據中指研究院初步測算，樂觀情形下，2023 年，全國商品房銷售面積或在2022 年低基數上有所增長，但在購房者置業更加謹慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預計新房銷售規模增長幅度有限，全年銷售面積或在15 億m2上下。中性情形下，2023 年全國商品房銷售面積與2022 年基本持平，微增至14.5 億m2左右。悲觀情形下，2023 年全國商品房銷售面積繼續回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14 億m2。整體來看，預計2023 年全國商品房銷售面積將回落至2015～2016 年的水平。

從供給端來看，2023 年房屋新開工規模一方面仍依賴于銷售市場的恢復節奏，另一方面，受制于近兩年土地成交規模明顯減少、企業資金壓力仍較大、現有庫存量較高等因素，2023 年房企新開工規模或難有明顯改善，初步測算，中性情形下，2023 年新開工面積同比降幅仍超10%，新開工規模將回落至10 億m2。受新開工規模繼續下降、企業資金壓力不減等因素拖累，房地產開發投資額調整態勢或延續，但在“保交付”支持下，竣工或將出現好轉，對開發投資形成一定支撐，中性情形下，2023 年房地產開發投資額接近2019 年水平，同比下降3.9%左右，降幅較2022 年有所收窄。

政策支持力度逐步加大，中長期市場規模仍在

展望中長期市場走勢，張化學回顧了中國房地產業過去二十多年的發展歷程，無奈地說，房地產業內有句話：年年困難，年年過。這既反映了過去房地產市場雖然總體上看是黃金時期，但期間經歷了亞洲金融危機、國際金融危機以及國內諸多階段性困難，但房地產業仍能克服一個又一個困難，度過一個又一個寒冬，迎來一個又一個春天。

對于當前的行業狀況，張化學略顯悲觀地認為，與此前的苦難和挑戰相比，這一輪房地產行業調整所面對的外部環境有諸多不同，既有偶然性的因素，如疫情沖擊，也有長期趨勢性的變化，比如我國潛在經濟增速放緩，城鎮人口增量已經出現下降等，同時，市場預期、客戶心態也在發生新的變化，這些因素都在一定程度上對行業造成影響。

作為專業房地產研究機構的負責人，張化學經常走訪開發商，他認為：在當前的市場環境下，行業已逐漸形成共識，只有銷售的企穩回升才能推動整個行業的平穩運行。近期央行、銀保監會出臺的16 條政策對于處在出險邊緣的企業最為有利，對企業融資性現金流將帶來積極作用。同時，多個利好政策的疊加也有利于修復市場信心，但傳導到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，2023年市場或將有所好轉，但好轉幅度有限。從積極的方面來看，地方政府和銀行等關聯方也在優化政策釋放積極信號，為房地產行業提供支持。從中長期來看，市場銷售規模仍將保持一定體量。

城市分化將加劇，住房需求向核心城市及核心城市圈集聚

中國房地產發展的地域特點取決于中國的人口流動規律，也就是城鎮化發展方向。張化學將中國的城鎮化歸納三個階段：第一，全域城鎮化：大中小城市人口普遍增長，政策導向是抑制大城市，合理發展中等城市，積極發展小城鎮；第二，大城市化：中小城鎮發展動力不足，人口向少數大城市集聚；第三，城市群、都市圈化：以一個或多個大城市為中心，帶動周邊中小城市發展。

人口趨勢是決定住房需求規模及增長空間的最核心指標，一個城市人口的持續增長，一方面依賴于城市能否吸引和留住更多外來人口，另一方面也依賴于本地出生人口的增長潛力。產業是城市發展的底層動力，經濟、產業、交通等因素通過影響人口流向，進而對房地產市場容量產生影響。在人口流動更加自由的情況下，城市的產業能級、交通便捷性都決定了城市對外來人口的吸附能力。

據此，張化學認為近年來人口流入較多的城市群，如長三角城市群、珠三角城市群、粵閩浙沿海城市群、長江中游城市群房地產發展潛力較大，尤其是這幾大城市群內部的核心城市如長三角城市群核心城市杭州、寧波、南京、蘇州、合肥等，珠三角核心城市廣州、深圳、東莞、佛山等，粵閩浙沿海城市群核心城市福州、廈門、泉州，長江中游城市群的武漢、南昌等。另外，中西部的核心城市鄭州、西安、成都、重慶也值得期待。

張化學還補充道：除了城市分化外，城市內部的分化也會加劇，尤其是近兩年新冠肺炎疫情時有反復，各城市在疫情嚴峻階段普遍對人員流動、交通運輸等采取管控措施，使城市間的經濟和人口往來受到限制，特別是在超大城市周邊，跨城通勤人口較多，限制性措施對在環都市圈的居民通勤帶來較大影響。雖然疫情管控是階段性的，但對需求預期可能帶來長遠影響，大城市周邊單純提供居住功能的“睡城”市場需求或將下降。

國央企在房地產市場中的地位不斷攀升，但民營房企不會淡出

張化學介紹說，從公布銷售目標的15 家房企來看，2022 年1～11 月目標完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，但央國企的完成率普遍高于民營企業，越秀、招商、首開的年度目標完成率分別為84.5%、75.6%、72.4%。

隨著諸多民營企業陷入經營危機，2022 年以來，民企拿地意愿進一步減弱，央國企、地方國資成為拿地主力。據統計，2022 年首批次央國企和地方國資拿地金額占比達72%，二批次達83%，三批次仍在八成以上。張化學認為這種趨勢還在未來相當長的時間內延續下去，而由于土地是房地產開發最為重要的生產資料之一，這意味著央國企在未來房地產市場中的份額將會不斷提升。

同時，張化學認為民營房企并不會退出歷史舞臺，他列舉了三個理由：第一，民營房企雖然囿于自身流動性危機，這兩年拿地不積極，但頭部民營企業的土地儲備依然很大，據統計，截止到2022 年上半年，頭部民營企業碧桂園土地儲備超過2.5 億m2，新城超過1.3 億m2，龍湖6767 萬m2，富力6472 萬m2，金科5939 萬m2，可以滿足多年的開發需求；第二，部分民營企業憑借多年的開發經驗和能力，大力發展代建業務，與參與拿地但開發經驗不足的地方國資合作開發；第三，雖然近兩年銷售出現大幅下滑，但中國仍然有著龐大的房地產市場規模，國央企難以獨自支撐，況且良性的房地產市場也需要不同性質的開發主體。

“房地產作為支柱產業，市場需求永遠存在，房企需要調整以前追求的高周轉模式，轉為高品質模式，提升客戶的產品體驗。”張化學最后呼吁，我國城鎮人均住房面積已從不足20 m2提升到40 m2以上，居民基本住房需求已得到滿足，然而人們對美好居住的追求不會停止，在剛需盤去化速度放緩的情況下，高端改善型產品將更受歡迎。