菜鳥開店(六)—給門店找一個“家”

◆文/河南 宋全業

(接上期)

在上期內容中筆者已經提前給讀者朋友們預告了本期內容，將主要介紹給小白同學未來的門店找一個合適的“家”，也就是找合適的門面房。傳統商業模式中一個最經典的問題就是位置問題。所以我們新開門店也要非常重視門店位置，因為汽修門店是需要線下自然流量支撐的，而一個好的位置是可以給門店帶來很多自然客戶的。

一、門店的作用與價值

首先，我們先聊聊門店的作用和價值，以及汽修門店和廠房的區別。10年前的汽車維修在廠房開展的居多，因為廠房具有場地大、費用低的天然優勢，缺點是距離社區遠，環境可能會稍差。由于現在社區店的流行，很多維修廠都開始開設離居民區距離較近的社區店，也就是我們說的汽修門店。一般汽修門店的業務結構以為快修快保業務為主，而維修廠的業務以綜合維修和事故車、單位車為主，自然形成的客戶屬性和業務結構對位置也進行了區分。所以由于小白同學確立了主營業務位快修快保，那么小白同學肯定就要做社區門店，同時圍繞著社區進行門店位置的選擇。

二、門店的位置價值與選址技巧

我們再來說說汽修門店的位置價值和選址技巧。既然選擇社區門店，那么對社區周圍的居民數量就要有一個基本的判斷。如果汽修門店周圍三公里范圍內如果有2～3個社區，且住戶超過3 000，那么在這種社區周圍選擇開店是比較好的。假設一個門店有固定客戶500個，流動客戶500個，也就是有1 000個客戶，基本上門店的利潤就能夠得到很好的保證了。所以大家在選擇門店位置的時候，需要查一下周圍有多少棟樓，有多少個房屋，計算一下入住率，那么大概的數據就能夠出來。當然現在中國社區的入住密度，隨便晚上一看燈火就能夠測算出來。只要是有三個以上大型社區，周邊的車主就足夠滿足門店需求。同時再看一下門面房的入住情況和社區便利店的情況，就知道入住人數多少了。不用猜，就知道這個生意是否可以干。

同時門店選擇一定是上下車方便，停車位最好也充足的。現在很多城市為了規劃建設，都統一劃分了人行道，以及綠化帶，可能上車都會比較麻煩，一定要看是否上車方便，是否有人在門口截流。這些都是需要注意的事項。交通便利、停車方便、上下車通暢，這樣的位置是最好不過的。

三、門店的面積選擇

因為門店面積直接決定了房租價格，且房租作為門店的最大的也是穩步增長的成本，因此門店面積的大小和結構效率是非常重要的問題。最合適、最高效的門店房屋結構肯定是寬度足夠，深度7米最合適，但是開發商現在建房子更傾向于深度更深，所以要找到合適的房屋是一件不輕松的事。標準工位深度7米，寬度4米，現在一般門洞8米，正好是2個工位，但是深度一般不一樣，有的深度可能深不可測。所以在選擇位置的時候前后工位可能就會影響效率，同時也會降低門頭的曝光度。一般選擇房屋結構，寬20米，深10米，一排5個工位，里面深度大概4米左右作為休息室和設備間，必然是最好的選擇，但是有時候這種合適的房屋是比較難找的。

四、門店房租價格定位

現在一線城市的房租確實挺高，很多時候一平米單月的價格都達到了150元左右。目測這樣的房租一定到了門店盈利能力承受的極限，再高的話可能就會影響門店的盈利能力。當然在四五線城市或者縣城，很多時候房租可能低的我們不可想象，這就是城市紅利。當然房租的高低可能也和位置有關，但是我們這個行業是不能和餐飲行業、娛樂行業去對比房租的，因為其他行業的高毛利和高頻，是汽修行業不具備的。在二線省會城市，基本100元/m3左右的價格，門店基本可以承受。在縣城的房租可能就更低，還有很多老板自己買房做生意，這就是一個長期投資，相對來說一方面房租穩定，另外也是一個長期事業。一般房租占到營業額的比例在10%左右比較合適。

五、工位與業務規模

工位和業務規模的對應問題，目前一般城市做綜合維修車輛，基本上單個工位的月產值在5萬元左右，當然也有效率比較高的可以做到單工位10萬元的產值。這就是周轉效率比較高的情況了，豪華車比較多的也可以做到這個產值水平。如果我們按照社區店4個工位計算，基本上一個社區店的單月營業額就在20萬元左右。這個營業額水平配置4～5名員工基本上可以滿負荷運行，同時各種效率和員工勞動強度也是一個比較合適的范圍。

當然我們不排除個別由于員工不好招聘，導致員工強度增加而效率更高的情況出現。一切的前提還是有足夠的客戶量和進廠臺次。畢竟第一性原理說的就是進廠臺次，只有有了足夠的進廠車輛，才有后面可能的轉化和單車產值的提高。

六、房租遞增問題

房租的遞增問題比較容易出問題。近期在抖音直播的時候就有粉絲說，他們租下來一個房子，房租不算很貴，合同6年，每年房租遞增8%，這個就是個大坑。因為每年遞增屬于復利計算，6年后的房租水平遠遠超出你的想象。很多人由于對復利不太懂，對將來可能的房租水平沒有認知，而導致最后承擔過重的負擔。寧可現在房租稍微高一點，可以一次性約定5年以上的房租不再年年遞增，因為這樣是一個可控范圍。

好了，找了這么多天房子，小白同學也總算找到了心儀的房子，200m2的房子，每月6 000元租金，押一付三，1個月裝修期。前面正好四個工位，后面是休息室和設備配件間。下一步開始裝修，購買設備以及進行店內的設計了。時不我待，房子簽字的那一刻，就要開始規劃和進廠了。