人口和財富增長導致房價分化

林采宜

2018年以來，我國發達城市中心地段的二手房成交均價持續上漲，越是房價高的城市漲勢越是堅挺，廣州、深圳、北京、南京、上海、杭州的漲幅分別為55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%。

而市中心房價較低的城市情形則有所不同，如武漢、重慶和鄭州，二手房成交均價下跌的幅度分別達-9.85%、-8.00%和-1.42%。

形成這種分化的主要原因是產業布局的定位吸引人群向更具區位優勢的城市遷移，而優質資源的富集吸引居民向城市內的核心區聚集，推升房價。

2020年，我國東、中、西部及東北地區人口占比分別為39.93%、25.83%、27.12%、6.98%，與2010年相比，東部上升2.15個百分點，中部下降0.79個百分點，西部上升0.22個百分點，東北下降1.20個百分點。戰略性新興產業主要聚集在東部沿海的主要城市，是吸引人口流入的重要動因。目前，廣東省人口增長居全國之首。

此外，教育、醫療、交通便利等各種公共資源的富集，則是城市核心區房價堅挺的主要原因。無論教育資源還是醫療資源，城市中心都享有顯著優勢，更不用說交通便利和商業發達等其他公共資源的領先。

2018年以來，大多數城市是大戶型住宅的價格漲幅較大，南京、廣州、天津、上海、杭州和鄭州分別為132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。僅北京、深圳、武漢和重慶是90平方米以下的小戶型房價比較堅挺。

數據顯示，2021年，除北京以外，大部分城市的中心地段均以150平方米以上的大戶型成交單價最高，這跟中心地區居住屬性土地供應相對充足有關。北京受城市土地規劃、老破小學區等因素影響，90平方米以下的小戶型房價居高。

同時，多數主要城市核心區大、中戶型的改善性住房同比漲幅超越小戶型。最近2年，大戶型漲幅由2.55%上升至11.93%，中戶型漲幅由3.27%上升至3.93%，而小戶型房價的漲幅逐年下滑。

大戶型住宅的價格漲幅居前，主要歸因于高收入群體對改善性住房的配置比例高。購買大、中戶型的主要群體是富裕家庭，資產均值高，購房能力強。

2019年城鎮居民家庭總資產平均數為317.9萬元，幾乎是中位數（163萬元）的兩倍。可見城市居民財富分布不均，總資產前10%的家庭資產均值為1511.5萬元，其中七成用于購房。這些富裕家庭的購買力是推升大戶型住宅價格上漲的主要因素。

2019年，人口凈流入位列前四的城市分別是上海、深圳、北京、廣州。統計數據顯示，人口凈流入與二手房成交均價呈顯著正相關。可見人口流入導致城市購房需求增長，是驅動房價上升的重要因素之一。

由于人口流入和當地房價的正相關性，各地通過控制人口規模的政策，來減輕房價上行的壓力，例如，北上廣深2035年城市發展規劃設定的人口上限分別是2300萬人、2500萬人、2000萬人和1900萬人。但相關銷售數據也顯示了，僅僅靠嚴控人口規模來抑制房價上漲作用有限，因為推高房價的還有當地居民的財富增長因素。