不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)

張彤蘊

（1.湖南地質(zhì)測繪院，湖南 衡陽 421001）

為落實國務(wù)院常務(wù)會議提出的不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的要求，加快政府部門職能轉(zhuǎn)變，各地陸續(xù)開始不動產(chǎn)登記工作[1]。為保證不動產(chǎn)登記工作順利開展，需對分散登記的各類不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和資料進行整合歸并，形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫[2]。

根據(jù)衡陽市不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合建庫的實踐經(jīng)驗，設(shè)計并實現(xiàn)了不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)，并對不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)如何通過整合系統(tǒng)實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)加工全過程進行重點探討。

1 需求設(shè)計

不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)需要將各類數(shù)據(jù)通過宗地代碼和不動產(chǎn)單元號進行關(guān)聯(lián)，通過不動產(chǎn)單元號可以將不動產(chǎn)單元和不動產(chǎn)登記權(quán)利進行相互關(guān)聯(lián)。用不動產(chǎn)單元號實現(xiàn)不動產(chǎn)登記權(quán)利類型和登記歷史的關(guān)聯(lián)，將歷史登記檔案數(shù)據(jù)賦予相對應(yīng)的宗地代碼和不動產(chǎn)單元號。用宗地代碼和不動產(chǎn)單元號實現(xiàn)登記過程和不動產(chǎn)登記檔案的關(guān)聯(lián)，最終形成空間與非空間數(shù)據(jù)連接，歷史和現(xiàn)狀信息互相關(guān)聯(lián)的完整的不動產(chǎn)登記信息。將完整的圖形進行數(shù)據(jù)入庫后，在確保信息規(guī)范性和準(zhǔn)確性的前提下進行不動產(chǎn)登記信息的錄入，完成不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的生產(chǎn)，如圖1 所示。

圖1 數(shù)據(jù)整合需求

2 設(shè)計思路

以不動產(chǎn)單元號為基礎(chǔ)，形成“證落戶、戶落幢、幢落宗”的數(shù)據(jù)組織架構(gòu)，從而構(gòu)建起各類數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)，再對清理后的成果質(zhì)量進行檢查，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息相互關(guān)聯(lián)且邏輯清晰完整的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工具通過比對已處理的土地、房產(chǎn)中間庫記錄，按照坐落、權(quán)利人、證號等關(guān)系組織并關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)， 通過檔案系統(tǒng)中的成果確定房、地的業(yè)務(wù)關(guān)系，完成“證落戶、戶落幢、幢落宗”的整理過程，如圖2所示。

圖2 數(shù)據(jù)清理、整合思路

3 數(shù)據(jù)梳理

如圖3 所示，通過數(shù)據(jù)梳理將原有房產(chǎn)、國土、檔案等各部分電子數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一遷移至不動產(chǎn)登記中間庫，通過比對轉(zhuǎn)好的土地、房產(chǎn)中間庫記錄，按照坐落、權(quán)利人、證號等關(guān)系組織并關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)，統(tǒng)一生成不動產(chǎn)單元編碼，建立地籍號、宗地統(tǒng)一編碼和不動產(chǎn)單元編碼的對照表。

圖3 數(shù)據(jù)整合流程

4 土地數(shù)據(jù)整合

結(jié)合不動產(chǎn)登記相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，形成地籍?dāng)?shù)據(jù)庫和登記類型映射表，制定數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換策略，形成土地登記發(fā)證中間庫，利用數(shù)據(jù)整合工具，最終將土地中間庫數(shù)據(jù)全部遷移轉(zhuǎn)換到不動產(chǎn)中間庫中，形成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)遷移原始抽取庫，為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐和數(shù)據(jù)服務(wù)，如圖4 所示。

圖4 土地中間庫成果

空間數(shù)據(jù)經(jīng)過整理后，需要對其進行圖層合并-刪除冗余數(shù)據(jù)-補錄信息等操作，形成符合《標(biāo)準(zhǔn)》[3]要求的空間數(shù)據(jù)以及相對應(yīng)的屬性數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)按照要求對各類空間數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一編碼。另外，采用數(shù)據(jù)歸并、冗余數(shù)據(jù)刪除、信息補錄等手段，將整理后的非空間數(shù)據(jù)形成符合不動產(chǎn)登記相關(guān)技術(shù)要求以及《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》要求的土地登記信息，如圖5 所示。

圖5 土地登記信息補錄

5 房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合

如圖6 所示，結(jié)合不動產(chǎn)登記相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，形成房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和登記類型映射表，制定數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換策略，形成房產(chǎn)中間庫，利用數(shù)據(jù)整合工具，最終將房產(chǎn)中間庫數(shù)據(jù)全部遷移轉(zhuǎn)換到不動產(chǎn)中間庫中，形成房產(chǎn)數(shù)據(jù)遷移原始抽取庫，為不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐和數(shù)據(jù)服務(wù)。

圖6 房屋中間庫成果

對于房屋數(shù)據(jù)，可將丘圖與樓盤表通過樓幢號構(gòu)建關(guān)聯(lián)，再將樓盤表與登記信息通過幢號、單元號、層號、戶號等具體體現(xiàn)房屋位置的要素信息互相關(guān)聯(lián)。通過空間疊加方法將房屋的丘圖與土地的宗地圖進行對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系的確定，再利用不動產(chǎn)單元編號記錄對應(yīng)關(guān)系，以此實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，形成歷史和現(xiàn)狀信息清晰且完整的不動產(chǎn)登記存量信息。最后將整合的數(shù)據(jù)寫入不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)庫中，并在對應(yīng)的登記簿中加以體現(xiàn)，可實現(xiàn)歷史數(shù)據(jù)按時間進行追溯，如圖7 所示。

圖7 房屋登記信息補錄

6 房地一體化關(guān)聯(lián)

由于我國長期實行兩證制度（土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度），房屋登記和土地登記分屬于2 個不同的職能部門，因此，建立房地一體化關(guān)聯(lián)是實現(xiàn)從土地到房屋的一體化數(shù)據(jù)庫的關(guān)鍵[4]。這主要是通過地理位置等空間信息以及業(yè)務(wù)邏輯、屬性信息等，將房屋對象與宗地要素進行準(zhǔn)確的關(guān)聯(lián)[5]，以實現(xiàn)真正意義上的互聯(lián)互查。

6.1 以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)

如圖8 所示，由于地、樓、房三要素通過空間坐標(biāo)難以匹配關(guān)聯(lián)，采用以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)來構(gòu)建關(guān)聯(lián)則可解決這類問題，即利用相應(yīng)的屬性信息，例如地址、權(quán)利人等達到匹配關(guān)聯(lián)的目的。

由于在房產(chǎn)測繪圖件中存在缺少房角點坐標(biāo)信息的情況，以至于難以將房產(chǎn)對象與其空間位置相對應(yīng)并實現(xiàn)落宗、關(guān)聯(lián)。而以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的關(guān)聯(lián)可通過利用軟件綜合信息匹配、模糊查詢等分析方法對屬性信息逐一識別匹配，最后根據(jù)匹配結(jié)果由作業(yè)人員分析判讀，如圖9 所示。

圖9 以屬性關(guān)系進行房地掛接

6.2 以業(yè)務(wù)邏輯為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)

以業(yè)務(wù)邏輯為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)主要是通過地、樓、房測繪案件信息構(gòu)建三者之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系[6]。在此標(biāo)準(zhǔn)下的要素對象具有4 個方面的特點:①地、樓、房測繪圖件中的編號信息記錄詳細；②現(xiàn)存房地產(chǎn)測繪檔案中的編號信息與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案相一致；③測繪檔案中記錄并儲存了完整的樓、房要素對象；④該產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案文件的編號信息與地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的宗地要素中的編號信息一致。

對于滿足以上條件的數(shù)據(jù)，先通過軟件進行自動識別，同時與人工判讀相結(jié)合，即采用信息匹配、模糊查詢等方式逐一識別匹配；再根據(jù)結(jié)果由作業(yè)人員分析判讀；最后將整理后的土地、房屋數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)，按照規(guī)定的編碼規(guī)則對其進行編號后，直接入庫。

7 入庫檢查

經(jīng)整合后的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)包括基礎(chǔ)地理信息等空間數(shù)據(jù)和登記業(yè)務(wù)等屬性數(shù)據(jù)，將參照《標(biāo)準(zhǔn)》和要求進行數(shù)據(jù)組織，并在屬性值代碼化、表達規(guī)范化后導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，為順利開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)登記工作提供依據(jù)和來源[7]。此外，以準(zhǔn)確性、完整性、一致性、唯一性為數(shù)據(jù)檢測的基礎(chǔ)原則，確保入庫數(shù)據(jù)符合標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量控制要求，需對其進行全方位的復(fù)核，按照既定的要求填寫數(shù)據(jù)庫的元數(shù)據(jù)，如圖10 所示。

圖10 數(shù)據(jù)檢查流程

8 結(jié) 語

為深入開展不動產(chǎn)登記工作，標(biāo)準(zhǔn)化、精確化的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是重要基石[8]，經(jīng)過整合后的數(shù)據(jù)庫成果質(zhì)量將直接影響后續(xù)的不動產(chǎn)規(guī)范化登記[9]。此系統(tǒng)能提供強大差異分析和數(shù)據(jù)補錄功能，整合的數(shù)據(jù)是從原房產(chǎn)和國土發(fā)證數(shù)據(jù)庫中通過抽取、轉(zhuǎn)換而來，操作人員逐一將待整合數(shù)據(jù)在系統(tǒng)采集表單中進行補錄，并依據(jù)檔案資料核實修正系統(tǒng)已有的數(shù)據(jù)字段。在進行初檢復(fù)檢環(huán)節(jié)，系統(tǒng)的差異分析功能可自動提示采集數(shù)據(jù)和原登記數(shù)據(jù)之間差異，以達到提示數(shù)據(jù)質(zhì)檢人員重點核查的目的，從而確保采集數(shù)據(jù)的質(zhì)量，為后續(xù)不動產(chǎn)登記工作奠定基礎(chǔ)。通過該系統(tǒng)的建設(shè)和使用，多人作業(yè)模式下的數(shù)據(jù)整合效率得到實質(zhì)性提高，同時保證數(shù)據(jù)成果達到國家和省廳規(guī)范要求，也確保衡陽市不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)入庫匯交工作順利完成。