長租公寓經營方式選擇及整改建議

摘要：長租公寓在房屋租賃市場中以其獨特的優勢備受租客和房東的青睞，但是2020年下半年開始不斷出現長租公寓爆雷事件，給整個社會帶來了巨大的影響。究其原因是長租公寓以高收低租和“租金貸”模式進行經營造成了資金鏈斷裂，從而造成了惡劣的社會影響。本文主要探究長租公寓采用高收低租和“租金貸”模式經營的深層原因，并且爭對這類模式提出整改建議。

關鍵詞：長租公寓;經營模式;資金鏈

一、長租公寓發展背景

隨著互聯網技術下模式的創新以及房地產行業增量時代到存量時代的變化影響，以長租公寓形式的房地產租賃模式逐步興起。2016年政府提出“租購并舉”的政策，2017年十九大再次強調發展房屋租賃行業。各新興長租公寓經營者紛紛涌入市場，為搶占市場先機。但是2020年8月近40家長租公寓爆雷跑路，從而導致了嚴重的社會后果，不斷引起社會各界的高度關注。2021年7月，政府出臺加快發展保障性租賃住房，全面落實房地產長效機制的相關政策，做出重新整治住房租賃問題的重要舉措，多家在業長租公寓經營公司也發表經營通告，落實對長租公寓的經營改善。

二、經營模式分析

經資料信息顯示，眾多長租公寓在市場戰略中采用的經營模式多為高收低租和“租金貸”模式，其經營模式的失誤是導致公司資金鏈斷裂的具體原因。

（一）高收低租

許多長租公寓采用高收低租的經營模式，即將房源從供應商中以高價格租入，但是卻以低價格租給客戶。高收低租的經營模式在普遍市場經營規則中是十分反常的，這樣的經營方式并沒有利潤的獲取。長租公寓的發展目前處于初始階段，依靠高收低租的經營方式也許是公司搶占市場的戰略之一，但是其背后需要承擔的經營風險不可小覷，并且以此種模式經營需要公司的資金支持非常可觀，否則公司的資金鏈將陷入斷裂危機。

（二）“租金貸”

“租金貸”模式主要是租客向第三方金融機構或者網絡借貸平臺申請信用貸款，租客按月支付租金給貸款機構，而貸款機構一次性將貸款支付給長租公寓運營商。并且據新聞報道，部分租戶并不確切知情其租金是使用貸款進行支付，這為租客和貸款公司的利益和權益埋下不小的隱患。“租金貸”模式下，租客和第三方貸款機構都承擔著隱藏的風險，一旦長租公寓運營商跑路，必將帶來不小的損失。

（三）不合理性

長租公寓運營模式進行中的不合理性導致公司資金運營鏈和資金回籠鏈發生斷裂。承租人按年向包租公司支付租金，而包租公司是按月向出租人支付租金，表明流動資金主要是匯集到包租公司賬戶下，同理“租金貸”模式中第三方金融機構向包租公司代付承租人租金，對于包租公司來說也是現金流流入。但是實際現象卻是包租公司無法向承租人支付租金而爆雷跑路，問題就出在企業的資金沒有得到合理有效的利用，企業擴張的成本太大，且高收低租的方式逐步使得資金是負流入狀態。因此，資金鏈無法承受巨大壓力最終斷裂。

三、原因分析

（一）市場發展與模式創新的需求

根據我國房地產業發展的相關數據顯示，累計到2020年我國房地產施工面積926759.19萬平方米，從2016年至2020年，房地產開發建設增速緩慢，平均增長速度在3.33%左右，可見我國房地產已經從開發模式逐步過渡到經營模式。

房地產業經營模式主要是“購”與“租”兩方面。其中房屋銷售一直以來是主流發展方向，深受傳統文化思想影響的國人更愿意將購房作為第一選擇，而租房并不是最優選擇。但在“租購并舉”的政策中，國家開始重視房屋租賃的發展，以便適應房地產業的發展現狀。

房屋租賃的傳統模式主要是中介式，其存在租房手續復雜，租房相關費用高等問題。要推行房屋租賃業的發展，于是新興了長租公寓的新型租房模式。此種模式優化了傳統中介式的優點，前景備受房地產業的關注和肯定，眾多投資者紛紛涌入，為快速搶占市場份額，衍生出了高收低租的經營模式，但是此種經營模式下的經營風險是非常大的，一旦房屋出租率下降，公司的資金就無法正常運轉，以致惡性事件的發生。

（二）同行業間競爭壓力與資金需求

長租公寓經營者在房屋租賃行業中要面臨來自傳統中介式租賃和其他長租公寓公司帶來的競爭壓力。緩解壓力的方式一方面是優化和改善業務服務內容，另一方面是具有足夠的資金支持來優化經營和快速擴張。長租公寓經營企業通過創新經營模式提高資金周轉率和資金利用率。承租人按年一次性支付租金可以保證租金大量流入，出租人按月收取租金可以使資金流出速度放緩，從而保持企業對資金的高效運用。“租金貸”模式將有效減少應收賬款，實現輕資產化經營，資金周轉率有效提升。

新興產業的發展對于資金投入的需求量很大。企業要快速擴張，最主要是搶占房源，但是經營管理房源需要大量資金，企業為提高資金運轉效率，采用“租金貸”模式能夠在滿足客戶需求的同時快速高效地獲取資金，長租公寓的租戶對象多是初入社會的年輕人，“租金貸”正好為租戶解決了資金籌集的問題，同時有利于企業的快速擴張。

但是長租公寓經營企業通過此種經營模式短期快速匯集到資金是存在經營風險的。一方面是公司內部控制如果沒有有效發揮作用，公司管理不到位，就會導致公司管理層攜款跑路引發惡劣的社會影響。另一方面高收低租模式結合疫情的影響下使公司房源入住率并不可觀，使得資金鏈斷裂，公司經營不善。“租金貸”也為承租人、出租人和第三方金融機構帶來隱性風險。

四、整改建議

（一）嚴格遵守政策規定進行房屋租賃經營活動

根據住房和城鄉建設部在網站上發布的《住房租賃條例（征求意見稿）》的相關規定，租賃企業應當具備與與經營規模相適應的自有資金。長租公寓經營模式資金來源不可完全依靠承租人租金，為盡可能有效規避經營風險，企業應當避免不恰當的輕資產化管理。條例還規定住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。企業不得采用“租金貸”模式將經營風險全部轉嫁給承租人和第三方經營機構，不得欺瞞承租人以貸款形式支付租金。

（二）完善企業內部控制制度

長租公寓爆雷跑路惡性事件的發生是其經營模式中隱藏的風險所導致的必然結果。恰逢新冠疫情的爆發，企業管理人員有了代替經營失效的借口，疫情對各行業經濟情況確有影響，但長租公寓爆雷具體原因還是來自企業內部的經營與管理。完善企業內部控制制度，優化企業內部控制制度，明確企業內部各部門的職責，有效防治財務舞弊的發生。公司應當引進專業的管理人才，制定合法合規的經營戰略，保證公司內部資金的有效運用。

五、結語

在經濟環境和疫情的影響下，長租公寓這種新型的房地產租賃行業能夠良好發展的條件是具有完善和優化性的商業模式、經營模式和內部控制制度。長租公寓需要改變經營方式，承擔起持續經營的必要責任，消除惡劣的社會影響，形成健康持續的發展狀態。

參考文獻：

[1]杜培勝.長租公寓行業發展存在的問題及動向分析[J]. 現代商業，2021，（22）：36-38.

[2]黃輝，廖智娟.長租公寓行業現金流管理的思考——基于蛋殼公寓的分析[J].現代商業，2021，（21）：77-79.

[3]張晨陽.長租公寓爆雷的原因分析及防范——以蛋殼公寓為例[J].北方經貿，2021，（07）：61-63.

[4]卿松，林芷西，林宇航.長租公寓商業模式探析——以蛋殼公寓為例[J].財務管理研究，2021，（06）：20-27.

作者簡介：陳晨（1997-），女，四川成都人，會計專碩在讀研究生，研究方向：財務管理，內部控制與風險管理。