新形勢下房地產行業的稅務工作思路

寧大芮 徐鈺婷

摘要：稅收在房地產企業收益中占有較大比重，合法合理的稅收籌劃是房地產企業面臨的重要課題，在房地產行業“制造業化”的趨勢下，房地產行業以往的稅收籌劃思路面臨更多的挑戰。本文將從房地產企業的發展現狀、稅籌工作的重要性以及策略展開討論。

關鍵詞：房地產行業;稅務工作;思路

一、引言

房地產行業已經由“增量時代”向“存量時代”轉換，從過去高增長、高回報、長周期的狀態轉變為高投入、低回報、快周轉的狀態。隨著“雙限”調控的持續擴大，房地產行業毛利率不斷壓縮，行業特性從“資本化”向“制造業化”轉變。土地招拍掛成為房地產行業主要土地獲取方式，同時由于土地“雙限”調控政策的全面鋪開和加強，依靠土地端成為核心競爭優勢的企業將不復存在，房地產行業比拼的將是如何修煉其身、打磨產品、降本增效，以保證自身盈利能力。精準的稅務測算與籌劃也是其中一個環節。與其他行業相比，房地產業總稅負最高，2017年均值高達44.06%1。因此如果企業可以通過合理稅籌，降低企業的稅收負擔，能夠有效的提升房地產企業的收益。

二、房地產企業稅收籌劃面臨的問題

（1）從業人員專業性不足

企業的稅收籌劃依賴相關從業人員的專業知識和實踐經驗，若企業的財務人員自身專業性有限或對行業熟悉程度不足，其設計的稅收籌劃方案就可能在理論和可行性上有所欠缺，導致企業整體稅收籌劃方案的實施達不到預期效果，進而導致整個方案的失敗。

（2）業務融合度低，稅籌方案滯后

由于房地產行業的特殊性，房地產企業所開發的產品周期較長，若財務人員制定稅收籌劃方案時沒有考慮到房地產開發全周期過程中的稅籌要點，甚至沒有提前進行稅收籌劃的意識，則可能導致企業比進行稅收籌劃的情況下繳納更多的稅金。比如土地增值稅增值率接近20%的臨界點的項目，需要財務人員在規劃方案設計時就對項目整盤的情況有一定的掌握，對產品定價、成本控制進行提前規劃，避免接近土地增值稅清算時才發現增值率跳點，導致多交土地增值稅。

（3）稅籌方案不規范導致更大風險

企業在進行稅收籌劃的過程中，任何一個環節都需要以合法性作為前提，才能夠保證最終的稅收籌劃的方案能夠得到稅務部門的認可，若不能遵循合法性的原則，會使得計劃的稅收籌劃方案無法順利展開，而給企業帶來巨大的風險和損失。企業在生產經營過程中如果有其他違反稅收規定的行為還可能導致企業的納稅等級下調，進而影響后續各類經營業務的辦理。

（4）過度稅籌違背成本效益原則

稅收籌劃一方面可以合理節稅的，另一方面也需要付出一定的成本，包括聘請稅收專家的支出、制定籌劃方案的支出、稅收籌劃與經營目標偏離導致的效率損失等等。稅收籌劃應以企業利益最大化為原則，若一味強調稅收籌劃而忽視了企業整體的經營目標可能反而使得企業無法從稅收籌劃中獲取收益，違背了成本效益原則[1]。

（5）政策改變的風險

稅籌方案成功實施的基礎是順應國家的相關稅收政策，而國家的稅收政策會根據市場變化做出一定的調整[2]，同時由于房地產產品開發周期相對較長，一個產品開發周期內面臨政策跨度的概率較大。例如，過去幾年的營改增，所得稅預繳毛利率可能由當地省級稅務機關作出調整，以及未來幾年很可能面臨土地增值稅立法帶來的政策變動，等等。因此，企業想要進行合適的稅收籌劃，就需要密切關注最新的政策動態，及時調整稅收籌劃方案。

三、房地產行業稅收籌劃主要方法

（1）項目獲取方式

房地產企業除了通過土地招拍掛的方式獲取項目外，還可以通過收并購的方式獲取新項目。收并購的方式有股權轉讓和在建工程轉讓，股權轉讓出讓方涉及到的稅種有所得稅和印花稅，受讓方涉及到的稅種有印花稅，收購成本股權對價的溢價部分無法抵稅;在建工程轉讓的出讓方涉及到的稅種有土增稅、增值稅、所得稅、和印花稅，受讓方收購成本在建工程轉讓款可以抵稅。一般情況下，股權轉讓的形式優于在建工程轉讓。企業在進行收并購的時候，應該提前做好測算和籌劃，選擇效益更高的一種方式。

（2）設置合理的企業架構

設置合理的企業架構也在稅收籌劃中起到重要的作用，房地產企業擁有眾多的房地產項目和對應的項目公司，不同的項目盈利情況不同，所對應的項目公司面對的稅收情況也不同。對于房地產企業而言，具體選擇哪個公司作為新項目的載體或投資母體也影響著企業整體所承擔的稅負。例如，當一家公司處于虧損狀態，有足夠的增值稅進項留抵，且預計新獲取的項目盈利狀況較好時，可以選取該公司作為投資母體，通過投資母體向新項目公司提供資金支持、專業服務的方式收取報酬，降低企業的整體稅負。

（3）選用合理的開發節奏

通常一個房地產項目會根據政府規定和市場需求開發劃分不同的業態，不同業態的銷售條件、盈利情況、稅收上的成本分攤規定會有所差別，開發項目的建造和銷售時間上也往往區分為不同的分期或組團，企業應當考慮不同的開發節奏和產品組合對稅收造成的影響。例如，根據所得稅補虧的相關規定，企業可以提前規劃施工和銷售節奏，將盈利業態和虧損業態同時出售，或先出售虧損業態后出售盈利業態，避免企業出現發生的虧損無法在以后年度彌補使得企業實際所承擔的所得稅高于整盤應當承擔的企業所得稅的情況。另外產品的增值率超過20%會對全部增值額征收30%的增值稅，可以通過對精裝修的設計或選擇與否，來控制出售價格或者增加扣除項目，使得增值率控制在20%以內[3]。

（4）及時申請增值稅留抵退稅

對于房地產的預售項目而言，在項目前期的預售階段，企業幾乎不會產生增值稅的銷項稅額，但是卻會發生大量投資支出以及相應的增值稅進項稅額，進項稅與銷項稅之間的差額形成了進項稅留抵金額，企業可以結合竣工交付的時點，以及留抵金額最大值的時點，合理鋪排退稅節點，申請增值稅留抵退稅減輕企業稅負壓力。

（5）合理利用特殊政策

稅收是調控經濟運行的重要手段，政府通過增稅與減免稅等手段來影響社會成員的經濟利益，引導企業、個人的經濟行為，對資源配置和社會經濟發展產生影響。在一些特殊時段，政府會出臺一些相應的稅收政策，例如在2020年初，因疫情造成大面積停工停產，國家和地方出臺了一系列疫情期間特殊政策，包括延期納稅政策和房產稅減免政策等，企業應當實時關注最新的稅收政策，結合自身情況和政策適用條件，合理利用特殊政策，減輕企業的稅收負擔。

四、建議與意見

（1）加強自身專業性，參與開發全過程

一方面企業需要加強對員工稅法、財務、稅收籌劃相關的理論知識的培訓，密切關注最新的稅收政策和會計準則;另一方面還需要財務人員做到業財融合[4]，參與從獲取、開發、出售到退出的房地產開發的全過程，做到未雨綢繆，提前制定稅務方案。房地產開發流程已經形成了較為固定的模式，其中涉及的稅收籌劃要點和難點可以進行總結，根據最新的稅收政策進行更新和調整，形成動態更新、完整覆蓋房地產開發全過程的稅籌指導體系。

（2）加強與稅務部門溝通，降低稅務風險

市場中的經濟活動較為復雜，稅收法規在實際運用中會產生一定的模糊性，對于政策規定有歧義或模糊的地方，企業應當積極主動與稅務機關進行交流，明確相關條例在實際操作過程中的處理方式，確保與該條例有關的稅收籌劃策略可以順利實施。此外稅務部門可能會根據經濟活動的變化對現有的稅收政策進行更新或補充，加強與稅務部門的溝通，也可以幫助企業及時獲取相關信息，降低因信息不對稱而帶來的稅務風險。保持與稅務部門良好的溝通關系還有助于樹立企業良好的形象，獲得稅務部門對企業的認可和信任，有助于企業稅務相關活動的展開[5]。

（3）與時俱進的稅收政策

新形勢下，政策制定環節上也可根據行業的現狀與發展趨勢，對現有稅收政策進行一定的補充和調整。例如，在目前部分區域“雙限”的土拍政策下，開發商的毛利率往往達不到15%的所得稅預繳毛利率，造成預繳所得稅大于項目利潤實際應繳納的所得稅。同時由于市場與政策的雙重影響，房地產行業普遍存在地下部分比地上部分滯后數年達到銷售條件并實際售出的情況，并且地下部業態分往往售價低于成本，大部分地區房地產企業按照政府的要求采用項目公司制，項目后期產生的虧損無法像其他盈利情況穩定的企業一樣通過以后年度的盈利進行彌補，從而承擔了超出整體盈利水平的稅負。因此建議稅務部門結合行業特點和行業現狀，及時修訂更加適合行業發展的稅收政策規定。

參考文獻：

[1]姚原.企業戰略管理視角下稅收籌劃成本構成分析與決策[J].中國市場，2010，000（009）：6-7.

[2]羅曉暉.基于大數據的中國稅收政策不確定性測度研究[D].浙江工商大學，2019.

[3]李卓昱.房地產開發企業土地增值稅稅負的拐點分析[J].現代經濟信息（20）.

[4]任立媛.企業戰略形式下的業財融合與稅務籌劃[J].中國市場（21）：2.

[5]景怡寧，梅亞蘭，宋振楠，等.如何構建親清稅企關系[J].稅收征納（6）：2.

注釋：

1.《中國企業稅收負擔報告：基于上市公司數據》