中國的房地產究竟值多少錢？

上海大學 姚玥

一、前言

不管是個人居住、還是企業生產經營，亦或是教育政務辦公，都離不開房產的使用。經濟的蓬勃發展，勢必帶來房地產市值的水漲船高。那中國的房地產總市值究竟有多大呢？400萬億？500萬億？眾說紛紜，但能擁有完整思路，形成閉環的測算卻很少。由此，本文將根據官方數據，通過客觀估計，全面測算中國房地產總市值[1]。需要說明的是，本文測算的房地產包括住宅房地產、泛商業房地產（商鋪超市、寫字樓）、泛工業房地產（物流倉儲地產、工業廠房地產）、教育政務房地產。除此以外，還會將房地產總市值與GDP總量、股市市值、債券市場市值等進行比較分析，以便更為直觀深入地了解中國房地產總市值[2]。

二、測算思路

（一）住宅房地產市值

依托現有人均城鎮居住面積、城鎮人口數量的數據，我們可大致估算出城鎮住宅現有的存量面積。用法拍房的均價除以二手房的平均戶型面積，便可得出住宅用房每平米的均價。因此，住宅房地產總市值=城鎮住宅存量面積×每㎡均價

（二）泛商業房地產市值

1.寫字樓總市值

目前中國寫字樓銷售面積、銷售額數據更新至2019年，根據增長率，推測出2020年的數據，二者相除便可得到2020年中國寫字樓每平米的均價。因為寫字樓目前的存量面積未知，但可以通過2019年寫字樓的租賃面積按照一定的比例初步敲定總的建筑面積。

因此，寫字樓總市值=寫字樓總建筑面積×寫字樓每㎡均價

2.商鋪超市總市值

根據2018年上海市的人均商業面積，粗略估計2020年全國人均商業面積，并且均價暫時按12000元/㎡計算。

因此，商鋪超市建筑總市值=商鋪超市總存量面積×每㎡均價

（三）泛工業房地產市值

1.工業廠房地產

首先，依據2019年全國工業用地面積推測出2020年全國工業用地面積。因為一、二、三類工業用地容積率標準不同，因此本文按平均容積率1.5去估算。利用工業用地面積乘以容積率可以得到工業建筑面積，即近似可以等于全國工業廠房目前的總面積。其次，根據法拍房數據，可以得到工業用房的平均價格。若按人均廠房使用面積10㎡，并且平均每家工廠按300人進行計算，再加上其他面積，大致可以得到工業廠房的平均面積。用平均價格除以平均面積，即可得到工業廠房每平米均價。因此，工業廠房地產市值=全國工業廠房總面積×每㎡均價

2.物流倉儲地產

與前文測算思路相似，利用人均倉儲面積乘以總人口推算出中國物流倉儲目前總的存量面積，并且物流倉儲每㎡均價按照工業用房價格進行估測。

因此，物流倉儲地產總市值=物流倉儲總面積×每㎡均價

（四）教育政務房地產市值

1.學校

因為普通中小學及與高校的生均建筑面積的國家標準不同，為了統一，本文按生均20㎡/人進行計算。再根據現有學生及教師總數，得到目前學校的存量面積。

2.政府部門

因為官方僅在2015年披露過一次現有公務員的人數，所以只能按照每年招20萬名公務員進行估測，預計2020年現有約800萬名公務員，再乘以人均面積，即可得到政府部門目前的存量面積。

此處因為教育政務地產幾乎不會進行交易，所以每平米價格按照建筑造價進行計算，因此，教育政府房地產總市值=（學校+政府部門）總存量面積×每㎡建筑造價均價

三、測算過程

（一）住宅房地產市值

2019年城鎮人均住房面積為39.8㎡，按平均每年增長0.76㎡的速度，2020年中國城鎮人均住房面積為40.56㎡(39.8+0.76=40.56)。目前中國城鎮化率超過60%，即全國約有8.4億人居住在城鎮，所以城鎮住宅的存量面積是340億㎡（8.4億×410.56=340億㎡）。根據《2020年房地產數據年鑒》，暫估每套法拍房均價為163萬元，面積為110㎡，則14800元。中國住宅地產總市值=14800元/㎡×340億㎡=503.2萬億元。

（二）泛商業房地產市值

商業用房主要包括兩方面：商鋪超市和寫字樓。商鋪超市地產市值計算：2020年，每套商鋪司拍房均價為228.5萬元，估算面積為200㎡，則每㎡價格約為11425元/㎡（228.5萬元/200㎡=11425元/㎡），為方便計算，最終定價為12000元/㎡。2018年上海人均商業用房面積已達到3.37㎡，保守估計，2020年人均商業用房面積為3㎡。全國商鋪超市房地產市值=50.4萬億元（3㎡×14億×12000元/㎡=50.4萬億）。寫字樓地產市值計算：2019年中國寫字樓銷售面積為3722.8萬㎡，銷售額為6204億元，則2019年寫字樓均價為16664元/㎡（6204億元/3722.8萬㎡=16664元/㎡），最終定價，2020年寫字樓為17000元/㎡。2019年中國寫字樓租賃面積為4.18億㎡，預測2020年，中國寫字樓租賃面積為4.37億㎡。按租售比1：1，保守估計，中國寫字樓存量面積大約為10億㎡。中國寫字樓市值=10億㎡×17000元/㎡=17萬億元。中國商業用房總市值：50.4萬億元+17萬億元=67.4萬億元

（三）泛工業房地產市值

主要包括物流倉儲地產和工業廠房地產。均價計算：根據法拍房數據，可以得出工業用房平均價格為1725萬元。根據一級、二級和三級廠房的人均使用面積，得出人均廠房使用面積為8㎡，平均每間廠房300人，再加上其他公攤面積，大概估計工業用房平均面積為5000㎡，則工業廠房每㎡均價=1725萬/5000㎡=3450元/㎡。物流倉儲地產市值計算：物流行業的房產使用，主要用于倉儲用房，所以我們將倉儲用房市值約等于物流行業用房市值。目前我國人均倉儲面積為0.52平方米，則倉儲存量面積=14億×0.52㎡=7.28億㎡（物流倉儲總面積暫且估算為10億m2），物流倉儲地產市值=10億㎡×3450元/㎡=3.45萬億。工業廠房地產市值計算：2019年工業用地面積114億/㎡,我們預估，2020年工業用地為120億㎡。根據一類、二類、、和三類工業用地容積率標準，我們將平均容積率定為1.5，則工業建筑面積=120億㎡×1.5=180億㎡。得出工業廠房地產總市值=180億×3450元/㎡=62.1萬億。泛工業房地產總市值=3.45萬億+62.1萬億=65.55萬億

（四）教育政務房地產市值

均價：因為教育政務地產幾乎不進行交易，因此每㎡均價按建筑造價3000元/㎡進行估算。教育用地市值計算：根據《2019年全國教育事業發展統計公報》，估測2020年在讀學生和教師數約3億人。根據義務教育、大學以及專門學院建筑面積指標，得出學校人均面積為20㎡，則學校存量面積為60億㎡（3億×20㎡=60億㎡）。政務用地市值計算：相關資料僅披露了2015年公務員人數為716.7萬人，按照每年錄取20萬名公務員計算，我們預測2020年將有約800萬名公務員。根據《（2011）2251號》文件相關要求，人均面積約為10㎡，則政府部門總面積為8000萬㎡（800萬×10㎡=8000萬㎡）。教育政務房地產總市值=（60+0.8）億㎡×3000元/㎡=18.24萬億

（五）測算結果

根據測算，綜上所述，中國房地產市值總值≈503.2+67.4+65.55+18.24≈654.39萬億，中國房地產總市值約為654.39萬億元，其中住宅房地產占比最高，為76.90%，對中國房地產總市值貢獻最大。

四、簡要分析

根據以上測算，中國房地產總市值不容小覷。那中國房地產市值對國民經濟的影響幾何？房地產市值是否存在泡沫化？與其他發達國家相比，中國的房地產市值又處于何等水平？雖然不能將中國房地產總市值與美日進行絕對比較，但我們仍可以從占據中國房地產市值比例最高的住宅房地產入手，選取部分指標和維度進行對比，諸如住宅房地產市值占GDP的比值、住宅房地產占M2存量的比值等。由于2020年GDP尚未公布，暫用2019年GDP[3]。中國住宅房地產市值占GDP的比例為495%，而同期美國與日本均未超過200%。據中國人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，中國居民住房資產占家庭總資產的比例為59.1%，比美國居民家庭高出28.5個百分點。由此可見，中國居民對買房尤為重視，房產供給也會隨之增加，房產市值自然水漲船高。中國房地產對國民經濟的影響程度，則更為深刻。中國住宅房地產市值占M2存量的比例為230.19%，約為美國的1.3倍，日本的2.5倍。在中國，有負債的居民家庭中，75.9%的家庭將負債用于購房，美國這一比例為67.99%。不論美國還是中國，居民多是借款買房，但中國居民償還房貸壓力更大，促使M2提升，房產市值升高。由此帶來的，很大可能是房地產市值的泡沫化，因而更加需要高度關注房地產行業泡沫破裂帶來的系統性風險。與股票市場類似，中國住宅房地產占債券總市值的比例為440.23%，明顯高于美國和日本。進一步說明，中國居民投資比重以房地產為主，金融資產投資比例嚴重不足。一旦房價大幅下行，對中國居民家庭資產的影響相對更大，房產的風險抵御和保值能力則會明顯不足。而證券市場的大幅波動對中國居民家庭資產的影響相對較小，對美國居民影響則相對較大。

五、結論

綜上，本文的關鍵發現總結如下：（1）中國房地產在國民經濟中舉足輕重，其中住宅房地產市值與GDP比值達到了495%。且房產在中國居民家庭資產配置中比重較大，占總資產比例近六成。（2）中國住宅房地產與M2存量比例為230.19%。中國居民買房多依賴于借款，居民償還房貸壓力較大，這是導致我國住宅房地產與M2存量比值顯著高于美日的一大因素。（3）中國房地產市值相對其他資產市值過高，住宅房地產與債券總市值比例超過了400%，與股市總市值比例更是超過了600%。由此體現的是失衡的中國居民資產配置以及發展緩慢的證券市場。

整體而言，中國房地產對國民經濟影響程度較深，相較于其他資產市值過高，一定程度上存在泡沫化的趨勢。相較于美國和日本，我國居民也存在過度配置房產、償債壓力過大的現象。