開發(fā)商名下以物抵債商品房的物權(quán)期待權(quán)效力的認定及加強

上海段和段（鄭州）律師事務(wù)所 馬社論，李金龍

一、問題的提出

甲房地產(chǎn)開發(fā)商公司（以下稱“甲公司”）的債權(quán)人向法院申請強制執(zhí)行其名下的商品房，法院在2019年9月對涉案商品房進行了查封。乙是涉案項目的實際施工人之一，2019年2月，甲公司通過以物抵債協(xié)議的形式將涉案的數(shù)十套商品房抵償給乙。乙在涉案房屋產(chǎn)權(quán)未變更登記至自己名下時又將全部商品房轉(zhuǎn)賣，乙與買受人簽訂的商品房買賣協(xié)議上所寫時間為2019年1月至2020年1月。2020年5月法院發(fā)出強制執(zhí)行公告，乙向法院提交執(zhí)行異議材料。甲公司及其法定代表人因涉及多起刑事、民事案件，甲公司早已無法運轉(zhuǎn)，涉案項目因無預(yù)售證等手續(xù)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。因本執(zhí)行案件涉及近400套商品房，情況紛繁復(fù)雜，至今沒有結(jié)案，乙所提的執(zhí)行異議也還未得到最終的處理。在法律實務(wù)中，本案具有一定的典型性。從已有的判例來看，法院在審理類似案件時，一般是以《最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定>》（以下稱“《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》”）第二十九條為依據(jù)，判斷以物抵債形式下的商品房是否足以排除強制執(zhí)行。第二十九條是對物權(quán)期待權(quán)的保護，上述案例的情形，是否可以適用第二十九條？應(yīng)如何適用？最終能否排除執(zhí)行？本文將以該案為切入點，對第二十九條的適用條件進行討論，并結(jié)合法院對類似案件的裁判現(xiàn)狀，論證以物抵債形式下商品房是否可以排除強制執(zhí)行的問題。

二、執(zhí)行異議中不動產(chǎn)排除強制執(zhí)行的要件審查

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條，明確了產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商名下的買受人的物權(quán)期待權(quán)適用的條件，以排除商品房所涉其他債權(quán)人的強制執(zhí)行。案外人執(zhí)行異議制度的功能是，在強制執(zhí)行程序中案外人的合法權(quán)益可能遭受侵害時，利用執(zhí)行異議程序?qū)τ袪幾h的法律關(guān)系進行甄別，給予案外人實體性救濟。法律實務(wù)中，案外人也可能利用執(zhí)行異議的救濟機會，通過各種形式，達到拖延、對抗執(zhí)行的目的。故而，在審查案外人執(zhí)行異議及審理執(zhí)行異議之訴時，必須嚴(yán)格審查排除強制執(zhí)行的適用條件，達到既保護案外人關(guān)于涉案標(biāo)的合法權(quán)益，又保障強制執(zhí)行申請人可以通過執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)其合法權(quán)益的法律效果，進而確保各方當(dāng)事人的合法利益在法律范圍內(nèi)可以被平等保護。不僅可以體現(xiàn)法院強制執(zhí)行的威嚴(yán)，而且最終能夠?qū)崿F(xiàn)法律的公平正義。筆者認為審查第二十九條的適用條件，應(yīng)注意以下要點：

（1）合同要件是不動產(chǎn)買受人獲得物權(quán)期待權(quán)保護的基礎(chǔ)和前提，執(zhí)行異議的審查之中應(yīng)重點審查。首先，從立法目的來看，適用二十九條排除強制執(zhí)行的基礎(chǔ)應(yīng)該是，案外人與開發(fā)商之間存在有效、真實、合法的買賣關(guān)系。對于此處的買賣關(guān)系，實踐中存在兩種觀點：狹義說，認為應(yīng)僅限于為實現(xiàn)購買不動產(chǎn)的合同目的而成立的合法有效的商品房買賣合同；廣義說，認為除了狹義的理解，還應(yīng)包含其他能夠體現(xiàn)為商品房買賣關(guān)系的形式，比如：以物抵債、商品房買賣形成的債權(quán)擔(dān)保。兩種觀點的主要分歧是，通過以物抵債等形式形成的法律關(guān)系，能否適用第二十九條？廣義觀點認為，如以物抵債，在合法有效的抵債協(xié)議基礎(chǔ)上，債權(quán)被消滅，協(xié)議所載的抵償款也轉(zhuǎn)為交易款項，此時以物抵債也就是一種商品房房款的支付方式，自然可以適用第二十九條。筆者認為，以物抵債協(xié)議的合同目的是消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并非商品房交易，與第二十九條的立法目的并不契合，因而不可照該條。其次，第二十九條第一項要求商品房買賣合同應(yīng)符合書面的形式要件，排除了其他形式合同的適用。但是，因為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案制度的全面推行，若案外人未與開發(fā)商簽訂書面合同，但雙方已經(jīng)辦過網(wǎng)簽備案，此時因國家權(quán)力部門對雙方商品房交易的事實進行了確認，所以認為此時符合書面的形式要件。法律實務(wù)中，要注意買賣雙方串通訂立假合同，逃避執(zhí)行的情況。除了考慮買賣雙方的書面合同以外，還應(yīng)結(jié)合網(wǎng)簽備案、支付價款等合同履行的事實，來綜合判別雙方是否存在真實的合同法律關(guān)系。最后，第二十九條還要求在法院查封之前簽訂合同。筆者認為此處的查封之前，應(yīng)作廣義理解，即并非只是在本案申請人所采取的強制措施之前，還應(yīng)該包括涉案商品房上存在的其他查封措施。案外人在本案之外的查封措施之前另案查封措施之后簽訂合同，顯然其沒有盡到簽訂合同時應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，同時，被執(zhí)行人處置法院已經(jīng)查封的財產(chǎn)涉嫌非法處置查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)罪，雙方簽訂的商品房買賣合同應(yīng)為無效合同。

（2）第二十九條第二項，保護的是公民最基本的生存權(quán)，是本條物權(quán)期待權(quán)的立法核心，應(yīng)仔細甄別以保證案外人最基本的生活條件，最大限度降低因本案引起的社會不穩(wěn)定因素。首先，對于判斷涉案商品房是否屬于“所購商品房系用于居住”，筆者認為應(yīng)作寬泛理解，不論是純粹的居住用房還是商住兩用房，只要其具備居住功能就應(yīng)該符合該條件。不具備居住功能的商品房自然不屬于該條件，比如：單純的商鋪、車位。但是，一些具備居住功能但是并未實際用于居住的商品房就不符合該條件，比如：學(xué)區(qū)房，只是為了所在地區(qū)的優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源，并未實際居住；以物抵債，且未實際居住；案外人一次性購買大量房屋。其次，關(guān)于“買受人名下無其他用于居住的房屋”的判斷，筆者認為不能簡單的一刀切，案外人只要名下有兩套以上商品房就不符合該條件，這樣的斷定并不能真正意義上保護公民的生存權(quán)。一套商品房無法滿足案外人基本生活需要時，另購基本生活需要之內(nèi)規(guī)格的商品房，此時也應(yīng)該認定符合該條件。

（3）支付商品房買賣合同約定價款的審查關(guān)鍵是對付款事實的審查。案外人主張付款已超過50%的，應(yīng)提供其通過銀行付款的憑證。若僅提供開發(fā)商出具的收據(jù)或主張以現(xiàn)金形式支付，且無其他證據(jù)足以證明付款事實，一般不可認定付款的事實。不過，此時也應(yīng)該結(jié)合個案的情況，比如：當(dāng)事人的職業(yè)、財務(wù)能力、付款數(shù)額等，綜合考量付款事實是否確實已經(jīng)發(fā)生。

三、以物抵債商品房排除強制執(zhí)行的裁判現(xiàn)狀

（1）以物抵債協(xié)議很難認定為合法有效的書面商品房買賣合同。《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條，立法目的是保護買受人為實現(xiàn)購買不動產(chǎn)的目的而建立合法有效的商品房買賣合同基礎(chǔ)上關(guān)于合同下商品房交付及所有權(quán)變更的債權(quán)。而案外人與開發(fā)商簽訂的以物抵債協(xié)議實質(zhì)屬于以物抵債，是債的清償，性質(zhì)并非房屋買賣合同，該債權(quán)權(quán)利包括合同價款所對應(yīng)的部分借款債權(quán)，也包括請求開發(fā)商交付案涉房屋的權(quán)利，但仍為債權(quán)而非物權(quán)或者物權(quán)期待權(quán)，并不當(dāng)然地包括能否排除執(zhí)行的民事權(quán)益。（(2018)最高法民終275號，（2020）豫民終1334號）

（2）以物抵債的法律效果。案外人與開發(fā)商簽訂的以物抵債協(xié)議本質(zhì)上屬于債的范疇，只能表明開發(fā)商與案外人達成以商品房抵償債務(wù)的利益安排，該行為產(chǎn)生的直接法律后果是案外人取得要求開發(fā)商轉(zhuǎn)移涉案商品房所有權(quán)的請求權(quán)。此時，創(chuàng)設(shè)物權(quán)仍然需要按照法律規(guī)定的物權(quán)變動規(guī)則進行所有權(quán)的變更，即辦理過戶登記，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。在變更登記之前，涉案商品房的所有權(quán)仍屬于開發(fā)商，案外人所享有的法律權(quán)益并不優(yōu)于強制執(zhí)行申請人。（(2018)最高法民再445號，（2020）豫民終1330號）

（3）債權(quán)人將以物抵債形式下未辦理過戶登記的商品房進行轉(zhuǎn)賣的法律效果。如上所述，在未辦理過戶登記之前，案外人并未取得涉案商品房的所有權(quán)，案外人在尚未取得抵債商品房所有權(quán)的情況下與新的買受人簽訂商品房買賣合同，是以不享有所有權(quán)的房屋進行商品房買賣交易。因涉案商品房所有權(quán)在未變更至案外人名下時已被查封，故新的買受人不想有對涉案商品房的不動產(chǎn)物權(quán)，不能阻卻強制執(zhí)行。（（2018）最高法民終769號）

四、開發(fā)商名下以物抵債商品房排除強制執(zhí)行效力之增強

開發(fā)商名下以物抵債的商品房對抗金錢債權(quán)強制執(zhí)行的重點是物權(quán)期待權(quán)。筆者認為，從現(xiàn)有裁判案例來看，結(jié)合物權(quán)期待權(quán)的基本理論，要增加所討論語境下商品房的物權(quán)期待權(quán)，需要從以下方面增強：

（1）案外人在與開放上簽訂以物抵債協(xié)議時，應(yīng)首先到不動產(chǎn)登記部門確認以物抵債協(xié)議所涉商品房未被查封，這是物權(quán)期待權(quán)的基礎(chǔ)；（2）案外人與開發(fā)商之間除了合法有效的以物抵債協(xié)議，還需要補簽正規(guī)的商品房買賣合同；（3）開發(fā)商按照商品房的正常市場價格給案外人開具足額的收據(jù)，有條件的還應(yīng)該開具合法有效的發(fā)票；（4）通過以物抵債協(xié)議所得的房屋，案外人應(yīng)盡快居住使用，并注意保存日常生活的票據(jù)，比如：繳費水電費、物業(yè)費、網(wǎng)費等日常生活費用的票據(jù)；（5）通過以物抵債形式取得大量商品房的個人或公司，應(yīng)盡快將所涉商品房的產(chǎn)權(quán)變更登記至自己名下，否則，很難適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》的第二十九條對抗已有的強制執(zhí)行措施。總之，本文所討論語境下商品房物權(quán)期待權(quán)的增強，不僅要考慮案外人基本的生存權(quán)，同時也要注意盡量向第二十九條所要求的要件靠攏。