《民法典》居住權實現路徑的困境與突破

福建省松溪縣委黨校 林曉娟

《民法典》中納入的居住權，為家庭成員的住宅需求提供了保障，并且解決了一部分養老問題，讓部分老人不再為以房養老而擔憂。通過相應的法律法規，為弱勢群體提供了法律方面的幫助。但是，《民法典》中納入的居住權仍然存在一定的實現障礙，難以完全將對弱勢群體的保護進行落實。

一、《民法典》居住權實現路徑的障礙

（一）居住權實現路徑的法律障礙

1.居住權設立條件缺失

在現行《民法典》中，對于居住權的設立進行了規定。但是，其僅簡單確立了兩種設立方式，并未明確居住權的設立條件，而是參照相關規定，對居住權的設立形式進行了規定[1]。也就是說，當下的居住權設立條件更為尊重雙方當事人自己的意思，但是在這一過程中，并未考慮到對居住困難弱勢群體提供的特殊權利保護，這樣的立法形式顯然無法實現居住權的最初目的，難以真正意義上為弱勢群體提供幫助與保護，缺少對特定人群的明確保護條文以及對弱勢群體的切實有利的條款。在這種情況下，便會存在一定的法律風險，導致另一方當事人仍然有可能會侵害弱勢群體的權益。

2.居住權設立原則缺失

將居住權納入到《民法典》之中，為相關的司法案件判決提供了幫助以及相應的法律依據[2]。但是，當下《民法典》中的居住權仍然未對居住權的設立原則進行明確規定，也就是說，居住權以及其他權利的優先效力仍然需要通過司法實務來解決，缺少法律條文方面的支持以及相關依據。

（二）居住權實現路徑的事實障礙

1.居住權設立的事實障礙

在《民法典》中，居住權的設立可以通過雙方當事人簽訂合同或者由一方當事人立下遺囑來實現[3]。遺囑作為一種單方民事法律行為，應當避免其他相關利害關系人的介入，完全由本人親自決定，否則該遺囑將不具備相應的法律效力，因此，必須要完全保護遺囑人在設立遺囑時，對自己房屋居住權設立的權利。但是，如若通過雙方當事人簽訂相關合同，來設立相應的居住權，難免會出現一些矛盾與糾紛。在合同內容方面，雙方當事人很難真正意義上達成完全統一的意見，這就導致了最終居住權無法有效設立，成了當下居住權在事實上的設立問題。這一類問題最容易發生在各類離婚案件上，雙方當事人在簽訂離婚協議時，往往會附帶房屋居住權的問題，雙方當事人就有可能對離婚協議中房屋居住權的設立產生矛盾與糾紛。在這樣一種情況下，如若雙方當事人無法通過調節以及法院判決等方式讓雙方接受合同內容，那么便會長期僵持，雙方當事人的權利也會受到損害，法院一方并未作出判決，也難以強制執行，房屋的居住權便遲遲無法有定論。

2.《民法典》居住權消滅的事實障礙

在《民法典》中，對居住權的消滅進行了規定，但是其規定內容僅在規定居住期限到期以及居住權人死亡兩個方面[4]。雖然這兩個方面基本涵蓋了居住權的大多內容，但是在細節方面仍然有待考究，比如，在部分居住權人長期居住房屋所有權人的住宅后，不愿意搬離住宅，此時居住權人與房屋所有權人便會產生一定的矛盾糾紛。或者居住權人在居住期限內突然死亡，導致該房由于人們的主觀偏見，無法順利出售或者出租貶值等問題。雖然明確規定了居住權的消滅，但并未真正意義上考慮到如若居住權人并未嚴格按照相關法律規定行使自己的義務，或者居住權人在居住期間對房屋所有權人合法權益造成損害時相應的處理辦法，這對于房屋所有權人來說，顯然是有失公允的，也難以真正意義上讓房屋所有權人能夠接受《民法典》居住權的設立以及實施，即便強制要求雙方當事人設立居住權，居住權人也很有可能在居住期限內受到房屋所有權人的不滿，產生一系列的矛盾，進而引發各類糾紛，導致居住權人以及房屋所有權人的權益無法得到相應的保障。

二、《民法典》居住權實現路徑的完善

在我國新頒布的《民法典》中，為了進一步保障人民的生活質量，減少養老方面的問題，解決家庭成員的住宅需求等，納入了居住權[5]。該項權益在《民法典》中的加入，為我國的司法發展提供了一定的法律依據，并且填補了部分空白，將對弱勢家庭成員的保護擴大至對社會弱勢群體的保護，其覆蓋面積更大、保護范圍更廣。盡管當下已經將居住權納入到了《民法典》當中，但是居住權的實現路徑仍然有待完善，還需進一步優化，以保障其有效落實。

（一）居住權設立原則和條件明確

想要保障居住權的有效落實，并且切實成為部分弱勢群體可以倚仗的法律條例，就必須先明確居住權的設立原則以及設立條件，明確什么樣的人擁有居住權、什么樣的人不具備獲得居住權的條件。《民法典》中納入的居住權，其實際呈現為意定居住權，簡單來說就是當事人通過合同或者遺囑等多種具備法律效力的形式，將雙方當事人或者一方當事人的意愿表達出來，根據其意愿所行使的相關權利。但是，需要考慮的是，合同自身存在一定的自治性，也就是說，如若雙方當事人或者合同的甲乙雙方在簽訂具有法律效力的條款或者合同時不能達成統一目標或者一致意見，那么就有可能導致其合同無法有效簽訂。

在這一過程中，弱勢一方顯然長期處于一個不利地位，難以真正意義上通過具備法律效應的方式取得屬于自己的合法權益，居住權也便難以有效落實。

如若在合同簽訂的過程中，通過適當介入公權力的方式，保護雙方當事人的權益，那么該種居住權便轉換成了“裁判居住權”，該種形式并非是法官違反相關法律而設定的，而是根據相關的法律要求，對特定群體予以保護所設立的。通過法院強制為弱勢群體設立并賦予其居住權，保障其基本住房的權利，以實現對弱勢群體的保護。

在這個過程中，最為重要的部分便是設立原則的確立，在設立居住權時，應當考慮到房屋所有權人的所有權，在此基礎上，以一定居住權為原則、法定居住權為補充的原則，賦予當事人居住權。如若在雙方當事人難以通過自行協商讓弱勢群體行使自身的居住權，則需要由弱勢群體一方當事人向法院申請，由法院判定其是否存在居住困難的問題，通過強制的方式，在對方當事人的房屋上設立屬于弱勢群體的居住權，以保障弱勢群體擁有基本住宅的權利。

（二）居住權消滅條件的操作化

在居住權實踐的過程中，難免會出現部分不法分子濫用居住權，霸占他人房屋，導致房屋所有權人的正常生活受到影響的情況。

比如，部分居住權人其居住權已經到期，并且并未再次申請居住權，或者居住權人于房屋內死亡，導致房屋自身難以二次流通等情況。

對于這些情況，居住權人以及房屋的所有權人便會產生矛盾沖突，對房屋的居住權產生糾紛。在發生這一系列問題時，法律應當首先保護房屋所有權人的合法權益，但是還要考慮到居住權人是否已經擁有了能夠獨立居住或者擁有了購買、租賃住房的能力，給予居住權人以及房屋所有權人相應的權利救濟。

比如，在居住權人居住權期限范圍內，其行為對房屋所有權人的個人合法權益造成的損失，導致所有權人的經濟利益受損，面對這一問題，可以特別規制相關要求以及法律法規，制造“負面清單”，通過該種方式進一步保護房屋所有權人的合法權益，并且進一步促進居住權人居住權的正常消滅，以保障居住權人居住權的正常實施以及運行。

因此，在《民法典》中應當更進一步明確居住權的具體操作以及具體規則，以保障居住權在實施過程中的公平公正，保護弱勢群體的同時，也要考慮到房屋所有權人的合法權益。發現居住權人濫用居住權的問題時，要給予房屋所有權人一定的救濟權利，要求居住權人停止對自身合法權益的侵害。

如若必要，還可直接由房屋所有權人向居住權人索要相應的損失賠償，追究其違約責任。通過該種形式，進一步保障居住權的正常消滅，也能避免房屋所有權人的合法權益受到損害，以便更好地實現社會扶助的職能，為弱勢群體提供幫助與保護。

三、結束語

想要保障居住權的有效實現以及落實，就必須要在消滅以及設立兩個方面共同考慮，既要保障居住權人能夠順利享受到相應的合法權益，也要保障房屋所有權人的個人合法權益，只有保障了雙方權益，才能讓居住權有效落實。