共享經濟模式對澳大利亞住房市場的影響
——以Airbnb為例

廣州市城市規劃勘測設計研究院 謝琳

協同消費（CC）一詞最早由Felson和Spaeth于1978年首次創造[1]并作為以其他常規活動為基礎的常規活動，現被稱為共享經濟，受到廣泛關注。

CC的興起得益于信息和通信技術(ICT)的發展[2]。值得注意的是，共享經濟作為一種新事物正在極大地改變我們的傳統生活方式，它被視為為國家和地方經濟提供新形式的機會。正因如此，在資本市場的帶動下，全球各地的創業公司也如雨后春筍般涌現。旅游住宿行業的Airbnb是共享經濟的典型代表之一[3]。

本文第1部分介紹了Airbnb在全球的發展及其批判性思維。第2部分揭示了Airbnb的商業模式及其共享模式轉型對住房市場的影響。第3部分討論了Airbnb在澳大利亞主要城市的發展和分布及其主要影響。第4部分是對Airbnb影響力的當前研究的總結，并探索更多潛在的研究方向。建議澳大利亞政策制定者采取必要的監管措施。

一、Airbnb的發展

Airbnb成立于2008年8月，是一個以服務為導向的網站，將游客與想要出租空房的房主聯系起來。通過這個“在線社區市場”，向用戶提供從合租房屋到整棟房屋的短期住宿的租賃信息和服務[4]。2008年全球經濟危機后，“Airbnb”在線平臺的出現正是為了迎合新經濟環境下以消費為導向的消費心態，既幫助房主獲得收入，也幫助旅行者省錢。

基于經濟不景氣和資源短缺的理念，Airbnb迎合了經濟背景趨勢，因此得到了快速發展。受影響最大的是低端酒店和不迎合商務旅客的酒店[4]。

在推出不到十年的時間里，Airbnb已成為一種全球擴張現象[5]。作為新匹配媒介的例子，它被新的數字技術加持，被稱為“平臺革命”，為當地提供新的機會形式和國民經濟。然而，Airbnb在愛爾蘭大都柏林地區(GDA)的短期住房中的存在被一些學者認為是“當前住房危機的一個生動元素”[6]。對于監管機構和覓房者來說，這帶來了挑戰。在悉尼的Airbnb研究中，在線住宿共享平臺“模糊了住宅區和旅游區之間的傳統界限”，引發了對規劃和監管的持續擔憂[7]。雖然發現了Airbnb現象的正面和負面影響，包括部分升級和再利用現有建筑或重新激活當地經濟，但是，事實上這也是住宅隔離、高端化和旅游化的過程。

二、Airbnb的性質及其對住房市場的影響

Airbnb的房間類型可以分為三類：完整的房屋/公寓、私人或共享房間。Airbnb的全球擴張現象導致了從私人托管房間模式到當前包括空置房屋和公寓的模式的重大轉變，從而降低了托管體驗[5]。它甚至導致了住房投資。在當前背景下，商品化住房從“有形和非流動性資產”轉變為“可銷售和流動性實體”[8]。此外，投資者更愿意將住房視為投資而不是消費。如果全年都有短期出租，愿意長期出租房屋的業主就會減少[9]。

Airbnb 自我宣傳為幫助中產階級居民在高價住房市場中穩定自己。對于全球城市而言，這種話語尤為突出，其中不斷增長的旅游需求和脆弱的住房負擔能力不可避免地交集[10]。

在旅游業聲稱的好處中，有人擔心家庭共享將潛在的住房供應從私營部門轉移到短期租賃部門，從而加劇住房短缺[6]。在旅游發達城市，投資者在購買房產后，因收益較高而進入Airbnb市場，紛紛退出長租市場，導致長租市場供不應求，租金上漲。事實上，人們的負擔能力受到威脅。

長期租賃市場的疲軟導致了一系列蝴蝶效應，長期租戶被驅逐以轉換物業以獲得更高的利潤迎合這個市場。共享住房模式發生了根本性變化[10]，一些 Airbnb房源“確實符合共享經濟的敘述”，而另一些則“屬于傳統短期出租經濟的一部分”。

批評者認為，許多 Airbnb 房源的性質是永久性的短期出租。這種Airbnb，本質上是一種短期租金形式，實際上可能只是去掉了長期租或買的財產“傳統主題的變形”，而不是在住房資產和房主的財務安全方面提供新的思路。

Airbnb 模式的這種轉變造成了障礙和隔閡，這種轉變將人們隔離以在全球范圍內獲得租賃權[5]。事實上，Airbnb的“共享”模式似乎一直在灰色地帶運作。Airbnb沒有理由不作為從中獲利的平臺而受到監管。受Airbnb帶來的租金上漲、長期租賃模式被取代、鄰里關系破裂等影響，全球許多城市針對這一現象出臺了獨特的管理政策，禁止或制定嚴格的規定措施以減少其影響。

三、Airbnb在澳大利亞

Airbnb自2012年開始在澳大利亞運營。五年之內，這種共享房屋模式迅速蔓延至所有主要城市，令人驚訝的是超過18萬處房產上架。部分原因可能是2017年7月1日在維多利亞州實施的新房印花稅政策，確實對新房產生了一定的影響。短時間內的房市。維多利亞州的房地產投資市場經歷了暫時的平靜，許多從事房地產的公司和個人開始將投資方向轉向新的房管市場，以Airbnb為代表的在線共享租賃平臺蓬勃發展。短期住宿作為上述短期出租的傳統經濟，是設施齊全的住宿，通常租期少于三個月。

澳大利亞住房和城市研究所(AHURI)2018年的報告稱，短期租賃平臺應受到更嚴格的監管。AHURI繪制了Airbnb在澳大利亞主要城市的分布清單，采訪了Airbnb的房東，并將澳大利亞的租賃規則與國際規則進行了比較。報告發現，在墨爾本和悉尼最受歡迎的市中心和沿海郊區，近七分之一的出租房屋在Airbnb上掛牌進行短期出租，帶動了兩市住房負擔能力的提升。盡管Airbnb并沒有顯著降低租金的可負擔性，但它確實導致悉尼和墨爾本的長租租賃數量急劇減少，尤其是那些短期租賃需求強勁的熱門旅游區。研究顯示，主要集中在郊區需求旺盛的現象，降低了公共交通、就業中心、基本服務和社區設施附近的長期租賃市場的租金。至于Airbnb平臺短租的原因，“結交新朋友”和“補貼家庭收入”是最常見的原因。同時，也有一些短租業主表示，在Airbnb上上市就像經營自己的生意。

據報道，在悉尼，達令港和郊區海灘的商業Airbnb房源非常集中，占所有可用出租物業的11%至15%。2014年11月，悉尼約有5000家在Airbnbs掛牌，2017年12月這一數字迅速上升至近2.8萬家，并在2019年4月達到3.67萬家（62.5%為整房）。此外，悉尼 Airbnb 房源的變化特征似乎是由于季節性和節日慶祝活動造成的，因為 Airbnb 房源數量在12月和1月往往會激增。在墨爾本，市中心、Dockland、Southbank、Fitzroy和St Kilda的商業Airbnb房源占租金的9%至15%。墨爾本Airbnb的數量從2015年8月的5000家增加到2018年2月的1.8萬家，2019年4月的2.3萬家（其中62.8%是2019年的整房）。

飆升的數字表明，房東越來越愿意將Airbnb視為投資房產的選擇，而不是普通的長期租賃房產[5]。在那些“高需求”的郊區，季節性需求明顯，Airbnb在淡季的空置率非常高。Airbnb及其空置效應可能影響房產和租金價格已引起媒體和政府的廣泛關注。許多學者認為，Airbnb及其負面影響將影響長期租金。

四、結論

AHURI 2018年報告的結論表明，短期租賃有助于加強澳大利亞大城市日益不平等的住房格局。在線短期租賃平臺正在重塑澳大利亞房地產市場。從積極的方面來看，短期逗留現在是澳大利亞旅游和房地產投資的一個非常重要的因素，其蓬勃發展也帶動了其他相關行業，如餐飲、購物、觀光等當地消費。同時，也增加了就業機會。對于私人業主來說，短租是增加租金回報的捷徑，而對于租戶來說，他們往往可以通過短租更深入地了解城市，加強對城市的了解，而不是住在傳統的酒店。相反，Airbnb 的負面影響包括可用出租物業的減少（轉向 Airbnb 市場）、剩余出租物業的價格上漲、將剩余出租物業推離市中心更遠（Airbnb市場更喜歡市中心位置）和人口結構市中心的變化[5]。

短租市場現在作為一個灰色地帶，需要有相應的規則來保護消費者、業主、當地傳統旅游者和長期租戶，這將增加租賃市場的道德和規范。但問題是，應該由誰來回應？政府應該在多大程度上控制這個問題？目前還不清楚聯邦和州政府是否擔心悉尼和墨爾本的空缺。嚴格來說，Airbnb和空置的問題影響的是某些領域，而不是整體。因此，聯邦或州政府對外國投資者征收財產稅似乎是不合適的。例如，由于房地產市場疲軟和較低的財產稅，西澳大利亞州的住房稅連續三年下降。西澳大利亞州政府和珀斯市可能非常歡迎外國投資和 Airbnb 來維持他們的稅收和房價。市政府的監管可能是控制 Airbnb 和空置的更好選擇。政府面臨的挑戰不是改革監管，而是為“數字顛覆”讓路。政府不應該太快假設他們永遠是比私營部門更好的監管者，考慮到澳大利亞的國情和每個州的不同情況，澳大利亞政府也在尋找更合適的方式。