城市土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響分析

京山市土地儲備中心 楊李莉

城市土地儲備制度在不斷的完善下，目前已經(jīng)形成了一套較為穩(wěn)定的作用機制，能對房地產(chǎn)市場的土地開發(fā)實施可靠的管理，讓土地資源的價值得到了最大化，同時也有利于優(yōu)化城市的布局結構。杜絕在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的一些違法交易，全面提升了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，對實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展具有積極的意義。

一、城市土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響分析

（一）有利于政府對土地市場實施宏觀調(diào)控

土地儲備制度為政府部門壟斷土地一級市場提供了有利的條件。在土地儲備機構的設立下，相關人員可實現(xiàn)對土地使用權的管理，并按照相應的供應計劃，將土地從儲備結構中劃撥出去，這有利于土地市場的規(guī)范化運作，保障了經(jīng)營性用地能夠通過正規(guī)渠道轉(zhuǎn)讓，減少了過去一級土地市場中人為因素下的不規(guī)范情況，讓土地交易更加公正與公平[1]。另外，城市土地儲備制度在確保了政府對土地市場壟斷地位的基礎上，還完成了對一部分土地資源的留存，以實現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場進一步的宏觀調(diào)控。這顯現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的主導作用，讓政府能夠第一時間控制房地產(chǎn)市場中存在的不穩(wěn)定因素，提升了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

（二）有利于優(yōu)化城市的布局結構

雖然在土地儲備制度建立之前，我國已對城市規(guī)劃保持了一定的關注。但在實際實施時，仍常出現(xiàn)土地利用分散、實際效果混亂的問題，而房地產(chǎn)行業(yè)又是一個周期性很長的行業(yè)，如若未結合實際情況做好對房地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃工作，很有可能導致在后續(xù)的經(jīng)營中存在一定的風險。但在土地儲備制度的應用下，儲備中心可以完成對土地收購、儲備與供給的全過程，也能及時依據(jù)城市規(guī)劃要求開展建設工作，這顯然有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。另外，借助土地凈地出讓，政府能夠統(tǒng)一開展公建配套建設，這就能夠?qū)Τ鞘械墓δ懿季謱崿F(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃，對不同的房地產(chǎn)項目實施合理的整合，進而優(yōu)化城市的布局結構，實現(xiàn)各功能的互補。

（三）有利于杜絕違法交易

土地屬于非再生資源。在城市化建設不斷推進的背景下，土地資源增值迅速，在土地儲備制度得到應用之前，對土地市場的運營保障制度不足，同時土地市場的利潤也巨大，開發(fā)商的質(zhì)量良莠不齊，炒地、圈地等土地投機現(xiàn)象并不罕見，而開發(fā)商往往只需與原土地使用方協(xié)商一致，便可去相關部門辦理手續(xù)，獲取土地，而土地開發(fā)所獲得的全部收益，也全為開發(fā)商所有[2]。而在土地儲備制度的應用下，政府對土地的招標與轉(zhuǎn)讓實施統(tǒng)一管理，開發(fā)商通過土地招標、拍賣等方式獲取土地，這能進一步提升土地交易的公開性，簡化土地經(jīng)營渠道，消除土地交易過程中人為因素帶來的影響，確保市場的公平競爭，杜絕違法交易的發(fā)生，其展現(xiàn)了土地資產(chǎn)的實際價值，保證了土地利用的合理性，同時也有助于提升土地資產(chǎn)的效益。

（四）有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展

從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量龐大，但資質(zhì)高的較少，整體質(zhì)量良莠不齊，不少房地產(chǎn)企業(yè)的實力與綜合素質(zhì)并不高，在市場中的競爭力很弱。土地儲備制度規(guī)定了對土地的經(jīng)營權，必須通過招標、拍賣等渠道獲得，這能夠推動房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進一步整合，有助于實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，淘汰市場中資質(zhì)較差、競爭力弱的企業(yè)，這對優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結構而言十分有利[3]。與此同時，在土地儲備制度的應用下，行政部門的職責得到了進一步的強化，能時刻督促房地產(chǎn)企業(yè)合法合理使用土地。另外，在準確土地信息的提供下，更多地房地產(chǎn)投資企業(yè)會加入到對土地開發(fā)的隊伍中，這有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。

二、城市土地儲備制度建設中存在的問題

（一）用地結構問題

就目前的城市土地儲備制度而言，城市建設用地可分為工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地和公建設施用地四個方面。然而從實際情況分析，工業(yè)用地的價格波動較小，同時價格也不高，基本與土地收儲成本持平，地方政府在投放工業(yè)用地時，得到的土地收益也較少，住宅用地、商業(yè)用地的價格往往隨著地方實際的經(jīng)濟發(fā)展情況而不斷上升，導致很多地區(qū)出現(xiàn)了住宅用地、商業(yè)用地供不應求的情況，政府在投放住宅用地、商業(yè)用地時也能得到較高地土地收益。在此情況下，城市的用地結構呈現(xiàn)了一定的不合理，即住宅、商業(yè)用地規(guī)模過大，而用于醫(yī)療、教育、公園這類公建配套設施項目的土地則較少，與居民的需求不符[4]。

（二）市場壟斷問題

有部分城市目前雖然已經(jīng)建立了較為完善的土地儲備制度，但這一制度在實踐中依然存在著完全壟斷、市場不足等問題，發(fā)展模式不夠有效。在城市化建設日益推進的今天，城市公共設施、基礎設施的建設量明顯上漲，更需要充足的資金投入，以做好建造、改建的工作。但在實際情況中，一方面，資金常由土地換取，即在提供了部分土地后，相關部門自行籌集資金展開建設，土地出讓完成后回收資金；另一方面，政府通過委托的方式回收、整理土地，并制定了一定的供應計劃。但這一供應計劃在實際實施中常容易受到影響，例如一級市場中較為常見的多頭供應現(xiàn)象，這在很大程度上阻礙了土地儲備制度功能的發(fā)揮。

三、完善土地儲備制度實施的措施

（一）完善相應的法律法規(guī)

土地儲備制度，是政府對土地市場實施宏觀調(diào)控的重要方式。目前，還需要從完善法律法規(guī)的層面入手，為進一步提升土地儲備制度的實施質(zhì)量。首先，應制定出土地儲備制度專屬的法律制度，進一步做好對收購對象、范圍的規(guī)定工作，并做好對利益主體與分配方式的區(qū)分工作；其次，要確保法律法規(guī)能夠在實踐中得到深入的落實，提升監(jiān)管部門的執(zhí)法力度，以避免貪污腐敗問題的出現(xiàn)，保證土地儲備制度的約束力，政府也應當從法規(guī)的整體框架出發(fā)，保證法律法規(guī)的全面性；最后，保證法律法規(guī)能夠?qū)ο嚓P的主體行為做出進一步規(guī)范，例如能夠規(guī)范開發(fā)商、金融機構在房地產(chǎn)開發(fā)中的行為，為城市土地市場的進一步發(fā)展提供支持。

（二）強化政府的壟斷功能

為進一步保證土地儲備制度能夠得到有效的落實，政府還應不斷強化自身的壟斷功能，提升對市場的規(guī)范力，進而保證房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。政府要做好干預工作，充分發(fā)揮各項職能，為土地市場的順利發(fā)展夯實基礎[5]。具體而言，政府開展有效干預工作的主要目的是保證土地效益最大化，并保證居民、政府等主體的綜合效益。因此，在現(xiàn)階段的情況下，政府應進一步展現(xiàn)其在城市規(guī)劃上的優(yōu)勢，做好開發(fā)行為干涉工作，保障居民、社會的合法利益。在征收、儲備工作完成后，借助招標、拍賣等方式，完成對土地的供應。而相應的單位也不應隨意更改土地的用途，在需要轉(zhuǎn)變土地的用途時，應當在統(tǒng)一收購的情況下，通過不同的方式確定土地的新使用者，進而解決多渠道、多源頭供應土地的問題。

（三）延伸融資渠道

資金與土地是土地收購與儲備之中的基本要素。土地收購儲備的過程，實際上是對土地的流轉(zhuǎn)過程，也是一個資金不斷流動、不斷循環(huán)的過程，對資金的需求量很大。因此不能完全依賴國家的撥款以及銀行的貸款，可從多元化的角度入手，建立與土地儲備資金最契合的資金籌備措施，保證土地收購儲備過程中資金的充足，例如可借助民間資金的方式進行融資。另外，也可以建立一定的土地資金，做好對社會資金的吸收，找到最合適的資金籌集渠道，進而保證土地儲備融資工作的順利開展。

（四）對數(shù)量與范圍實施控制

在應用土地儲備制度的過程中，應嚴禁出現(xiàn)政府對土地市場壟斷過度，影響土地市場發(fā)展的情況。因此，需從土地儲備數(shù)量的基礎上，進一步明確房地產(chǎn)對土地的需求，在合理控制儲備范圍的基礎上，完成對數(shù)量的控制。此外，對于部分土地價格不穩(wěn)定的城市，應從完善土地市場的交易出發(fā)，提供完善的交易平臺。在避免資源浪費的同時，保證土地供應量的合理性。總之，在實際的土地收購與儲備中，應立足于實際情況，做好對土地儲備數(shù)量的控制，制定出具有針對性的措施，避免土地儲備量過多，造成資源浪費的問題。政府應當及時了解房地產(chǎn)對土地資源的需求，進而保證土地儲備數(shù)量控制的合理性。

四、結語

綜上所述，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，需從進一步發(fā)揮土地儲備制度的優(yōu)勢出發(fā)，應針對城市發(fā)展的實際情況，做好對各類問題的分析，政府應積極提升自己的宏觀調(diào)控能力，運用行之有效的調(diào)控手段，不斷解決房地產(chǎn)市場中發(fā)展存在的問題，從而確保房地產(chǎn)市場能夠得到更長遠的發(fā)展。