不動產(chǎn)共有份額變化后的不動產(chǎn)登記處理

● 朱 迪

（作者是經(jīng)濟師）

案情簡介：

2018 年4 月，某冷藏物流公司（以下簡稱物流公司）與某糧油進出口公司（以下簡稱進出口公司）共同出資1 200 萬元，在某市的物流園區(qū)通過招拍掛方式公開獲得了一塊面積為1 萬平方米的倉儲、商務金融用地的使用權。辦理土地使用權證時，雙方約定土地使用權份額分別按照物流公司占51%、進出口公司占49%的比例進行登記。物流公司于2019 年1 月提出在地上建設辦公綜合樓的建議，但進出口公司因資金周轉困難無法出資建設，因此物流公司單獨出資建設了一棟24 層的綜合樓。而后雙方對建成后房屋所有權的分配產(chǎn)生了分歧。物流公司拿著土地使用權證、建設手續(xù)等材料向該市不動產(chǎn)登記中心申請房屋所有權初始登記，要求將新建的綜合樓的房屋所有權登記到其名下。該市不動產(chǎn)登記中心受理后，按程序進行了公示，公示期間進出口公司對登記事項提出了異議，要求該市不動產(chǎn)登記中心不予受理這項登記申請。

本案焦點：

在擁有共同使用權的土地上建設房屋后，若合作雙方未能就物權份額達成一致，應如何進行不動產(chǎn)登記？

觀點分歧：

物流公司認為，綜合樓的倉儲用房、辦公用房等都是按其業(yè)務需求進行設計的，由其出資建設，所以應將4.5 萬平方米建筑面積的綜合樓登記為其所有，并由其與進出口公司另行協(xié)商，以通過分配部分綜合樓房屋的所有權來換取土地份額。

進出口公司認為，因為自身資金運營困難，所以當時沒有與物流公司共同出資建設綜合樓，但物流公司自行在雙方共有的土地上建設綜合樓時未留有空余土地，現(xiàn)在已經(jīng)無法通過建設房屋來實現(xiàn)自己所享有的土地使用權。該市不動產(chǎn)登記中心應按對應的土地份額進行登記，將綜合樓49% 的建筑物面積即至少2.2 萬平方米的綜合樓的所有權登記于自己名下。

該市不動產(chǎn)登記中心認為，在按份共有的土地上進行房屋建設后，房屋的所有權應通過雙方協(xié)商進行分配，避免在申請登記階段出現(xiàn)矛盾。進出口公司對物流公司提出的登記申請?zhí)岢霎愖h，經(jīng)審查后已暫停了此項登記。但若按進出口公司要求，按原土地使用權份額分配，就會導致房地權利不一致；若按物流公司的申請將綜合樓單獨登記于其名下，基于“房地一致”原則，這將導致進出口公司享有的土地使用權份額轉移到物流公司名下。

分 析：

在擁有共同使用權的土地上建設房屋,各方一般需要按照物權的不同狀態(tài)對利益分配做出具體約定，約定不清的難免會出現(xiàn)產(chǎn)權歸屬糾紛。要避免此類糾紛導致的登記錯誤，需要從以下3 個方面進行分析。

（一）土地為空地狀態(tài)時，權利人可約定按份共有

土地處于空地狀態(tài)，物權體現(xiàn)為單一的建設用地使用權，按照當時實施的《中華人民共和國物權法》第九十三條“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”以及第九十四條“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有權”的相關規(guī)定，當不動產(chǎn)歸屬于兩個以上的權利人所有，且無法劃分各權利人之間的使用權界線時，各方協(xié)商約定的共有份額即形成了不動產(chǎn)權的按份共有。兩個及兩個以上的土地使用者依法享有使用同一宗土地的權利的，不動產(chǎn)登記機構可按其約定共有份額進行登記。本案中，進出口公司與物流公司共同出資獲得了倉儲、商務金融用地的建設用地使用權，并約定了各自享有的份額，這構成了主體的多主性，地塊不能按份額來劃分界線構成了客體的整體性。于是，該市不動產(chǎn)登記中心將該地塊的使用權登記為雙方按份共有。

（二）建設可能改變物權份額

合作建房的共有人一般會在合作協(xié)議中對出資比例、利益分配等做出具體約定。為保障各方利益，共有人享有的土地份額通常按出資比例分配。土地開發(fā)建設后，按建設用地使用權與房屋物權一致的原則，一部分建設用地使用權比照建筑物區(qū)分所有權中的共有部分調整為共同所有，一部分建設用地使用權則按建筑物所有權對應的份額歸為建筑物業(yè)主所有，對不動產(chǎn)專有和共有部分進行區(qū)分帶來的變化有可能完全改變了原來約定劃分的建設用地使用權的份額。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十三條中“……依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記”及第三十六條“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有……”的相關規(guī)定，合作建房的各方應對房屋所有權明確約定后才能完成首次登記。本案中，在對宗地進行開發(fā)建設后，物流公司未與進出口公司約定物權的分配事項，導致建設用地使用權與房屋物權關系發(fā)生變化。按“房地一致”原則，在區(qū)分建筑物所有權時，土地使用權份額已無法對應建設前雙方約定的比例，此時不動產(chǎn)登記機構無論是按原土地使用權份額標注房屋所有權份額，還是單獨登記于物流公司名下，都難以明確雙方的權利。雙方需保證建筑物所有權以及建設用地使用權的完整性，重新約定物權的歸屬才能解決權屬糾紛。

（三）合作建房的一方申請房屋所有權登記時，應以不損害其他共有人的利益為前提

合作建房的各方都是宗地的權利人，依法擁有共有土地的使用權，但各方在行使土地使用權時，必須以不損害其他共有人的使用權為前提。在按份共有的情形下雖然可通過約定來明確各方享有的物權份額，但通常難以界定物權份額對應的權力范圍，這時候要避免可能會出現(xiàn)損害其他共有人利益的情況出現(xiàn)。各方應在改變土地權利狀況前充分協(xié)商，提前約定變化后物權分配方式，確保在申請不動產(chǎn)登記時依據(jù)充分且無權屬糾紛。本案中，無論是對建設房屋的出資比例，還是對新增物權的分配方式，雙方均未能提前協(xié)商一致，導致了后期的權屬糾紛。

綜 述：

合作建房與自建房不同的是，自建房在建設周期中的房屋所有權與建設用地使用權一般歸于一人。合作建房的各方則是共同出資獲得土地使用權建房而后分配房屋所有權，各方要在建設過程中約定出資額及享有的物權份額，以便能夠應對因物權變動而引發(fā)利益重新分配的情況。過去不動產(chǎn)登記機構將登記房屋所有權與登記土地所有權分開，導致土地使用權與房屋所有權變動不同步，不能通過產(chǎn)權登記來體現(xiàn)物權份額的變化。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度整合了過去分散的房屋登記、土地登記等各類登記，從制度上強化了“一體登記”及“房地一致”的原則。這要求不動產(chǎn)登記機構工作人員以及其他相關人員必須理解建設用地的使用權與房屋之間物權關系的實質并在實踐中合理運用，才能避免房地權利不一致的情形。本案中，雙方不僅對如何登記不動產(chǎn)僵持不下，還對土地開發(fā)后的利益分配不滿。為解決糾紛，雙方申請了司法調解，最終達成了和解，明確了綜合樓的產(chǎn)權分配：進出口公司按綜合樓16 層到24 層的建設成本價向物流公司出資，這部分辦公用房的所有權歸進出口公司，其余樓層用房所有權均歸物流公司，雙方按產(chǎn)權分配協(xié)議申請了不動產(chǎn)登記。