國有土地使用權證登記錯誤且土地使用權已被查封，可否注銷登記事項

案情簡介：

1998年9月福建省某市原土地管理局①1998年，福建省的市級土地管理機構命名為土地管理局，因機構改革，2009年更名為國土資源局，2018年更名為自然資源局。（甲方）與某村村委會（乙方）、陳某（丙方）簽訂征用出讓合同，合同內容約定陳某擁有某村一地塊的使用權，用途為住宅用地。2007年，陳某在該地建設了一幢6層高的框架住宅樓。2009年底，該市國土資源局與甲公司簽訂成交確認書，甲公司競得某地塊。2010年，該市原國土資源局與甲公司簽訂國有建設用地使用權出讓合同。2010年4月，甲公司就競得的某地塊申請辦理土地權屬的初始登記，并于2010年5月取得該地塊的國有土地使用權證。

2018年10月，陳某向該市自然資源局申請不動產權證書②根據《不動產登記暫行條例》規定，自2015年3月1日起，停辦集體土地使用證、國有土地證，統一發放不動產權證書。，該市自然資源局以陳某申請頒發證書的住宅用地與相鄰甲公司的項目用地存在重疊為由，拒絕為陳某頒發不動產權證書。2018年底，陳某通過信訪渠道，向該市人民政府反映了該問題。2019年1月該市自然資源局就此做出了處理意見，認定陳某申請頒發證書的地塊在甲公司已申請辦理國有土地使用權證的土地的范圍內。2020年8月17日，經過協商后，甲公司出具書面聲明，表明對部分重疊的土地使用權不持有異議，與陳某協商一致。2020年8月19日，陳某持該書面聲明，再次向該市自然資源局申請辦理不動產權屬證書，但依然被拒。陳某遂向法院起訴該市自然資源局，請求法院判令注銷涉案的甲公司持有的國有土地使用權證。另經法院查明，甲公司擁有的國有土地使用權的地塊自2015年起被該市法院查封。

本案焦點：

國有土地使用權證登記錯誤，且土地使用權已被法院查封，登記事項可否被注銷？

觀點分歧：

陳某認為，自己于1998年已取得涉案土地的合法使用權，而甲公司在11年后才通過拍賣競得相鄰宗地的使用權。該市自然資源局在為甲公司頒發涉案國有土地使用權證的過程中，未通知陳某到現場指界以及簽字確認，違反相關規定，侵犯其財產權，故請求法院判令注銷涉案甲公司的國有土地使用權證。

該市自然資源局認為，其與甲公司簽訂的國有建設用地使用權出讓合同事實清楚、依據充分、程序恰當。且陳某在與原市土地管理局簽訂征用出讓合同后，未及時申請國有土地使用權登記。因此，陳某對涉案土地僅享有合同約定的債權權利。涉案土地已經被依法登記于甲公司名下，陳某無權請求注銷涉案的甲公司的國有土地使用權證。而且涉案土地已被該市法院查封，陳某無權對涉案的國有土地使用權進行變更登記或者注銷登記，法院應駁回陳某的訴訟請求。

分 析：

甲公司持有的涉案國有土地使用權證是否合法，以及涉案的土地使用權已被法院查封的情況下，可否依法注銷登記事項？文章將從以下2個方面進行分析。

一、甲公司持有的涉案國有土地使用權證的頒發程序不合法

2017年12月29日，原國土資源部決定廢止《土地登記辦法》，同時《土地登記辦法》的主要內容已被《不動產登記暫行條例實施細則》的制度規范所替代。本案中，甲公司是在2010年5月取得國有土地使用權證的，根據《中華人民共和國立法法》第九十三條：“法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章不溯及既往，但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作的特別規定除外”的規定，當時的土地登記事項受《土地登記辦法》所管理。因此，判斷涉案甲公司的國有土地使用權證的頒布程序合法與否，應根據當時施行的《土地登記辦法》的有關規定進行。

根據《土地登記辦法》第九條第一款：“申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：……（三）土地權屬來源證明；（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；（五）地上附著物權屬證明……”和《土地登記辦法》第十三條：“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。”以及《福建省土地登記條例》第二十五條：“土地登記申請經初步審查符合登記條件的，由登記部門組織地籍調查，經調查認定土地權屬合法、界址清楚、面積準確的，予以公告……”的規定，本案中該市自然資源局在接受甲公司的土地初始登記申請后，應當進行現場地籍調查以及審核涉案土地的地上附著物權屬關系。但該市自然資源局并未開展相關工作，就向甲公司頒發了國有土地使用權證。因此，甲公司持有的涉案國有土地使用權證的頒發程序違法，該市自然資源局做出的行政許可依據不足，事實不清。

二、土地使用權雖已被法院查封，但登記事項依然可依法注銷

本案中，陳某、甲公司、該市自然資源局對涉案的國有土地使用權證載明的土地適用范圍與陳某擁有使用權的土地存在交叉重疊的情況，均沒有異議。但本案的特殊之處在于涉案的土地使用權已被法院查封，在這樣的情形下，該登記事項能否被依法注銷？

《土地登記辦法》第六十九條規定：“對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記”；《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十二條規定：“國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續?！币虼?，判斷注銷登記是否屬于土地權屬狀況變更的情形，成為本案的關鍵。

《中華人民共和國最高人民法院行政裁定書》（〔2018〕最高法行申406號）指出：“對人民法院在土地使用權采取查封及預查封期間所禁止的3種情形（土地權利的變更登記、土地抵押權登記、地役權登記），是為限制土地使用權的轉移。而注銷登記行為非限制情形。”土地使用權轉移受到法院查封的限制，但注銷登記行為并不會導致土地使用權轉移。在法院判令注銷涉案的甲公司的國有土地使用權證后，該市自然資源局需要重新對該地塊的土地使用權進行登記，應刨去甲公司擁有使用權的某地塊中與陳某擁有使用權的地塊的交叉重疊的部分。

此外，根據《中華人民共和國最高人民法院行政裁定書》（〔2018〕最高法行申406號）的判決意見，中華人民共和國最高人民法院指出，按照依法行政的要求，在充分保障相對人及利害關系人合法權益的前提下，應當允許行政機關自行主動糾錯，這樣不僅體現了行政機關依法行政，而且有利于切實解決行政爭議，維護社會的和諧穩定。因此，本案中，該市自然資源局實則也可主動糾錯，對涉案地塊進行注銷登記、重新登記，從而起到依法行政、定紛止爭的作用，節約司法資源。

綜 述：

國有土地使用權證存在登記錯誤且土地使用權已被查封，登記事項可以被法院判令依法注銷。第一，注銷登記錯誤的國有土地使用權證，并不屬于法院在對土地使用權采取查封及預查封期間所禁止的情形；第二，法院可以判令對登記錯誤的土地使用權證進行注銷，這有益于從源頭上糾正錯誤，符合經濟學原理和行政訴權保障原則；第三，對于被查封但尚未被拍賣出去的土地使用權，若自然資源主管部門頒發土地權屬證書時存在錯誤，法院支持自然資源主管部門主動糾錯、依法行政。