產(chǎn)權(quán)交易鑒證不能替代不動產(chǎn)登記

● 朱 迪

（作者是經(jīng)濟師）

案情簡介：

2020 年6 月，李某在某市看到某房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作人員在銷售農(nóng)村集體第三產(chǎn)業(yè)用房（以下簡稱“三產(chǎn)房”）安置房，單價為每平方4 000 元，李某打算購置但又擔(dān)心辦不了不動產(chǎn)權(quán)證。該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員反復(fù)向李某強調(diào)，他們辦理的產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書與不動產(chǎn)權(quán)證書一樣具有法律效力，可以用于抵押、轉(zhuǎn)讓。之后，李某將多年的積蓄拿出來交了定金。李某的女婿吳某知道后查看了合同、交款憑證等材料，發(fā)現(xiàn)李某拿到的是合作建房合同和某縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心出具的產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書。吳某到該市相關(guān)部門查證后發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)項目未辦理建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證件，只有項目用地的不動產(chǎn)權(quán)證書，證書記載的權(quán)利人為某城區(qū)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)某村第二生產(chǎn)隊，土地性質(zhì)是集體建設(shè)用地。

李某發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)無法達(dá)成自己先前的預(yù)期，于是要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司解除合同并退還定金14 萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司以各種理由推諉。于是吳某與李某向該市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局等相關(guān)部門反映相關(guān)情況。之后，相關(guān)部門對該房地產(chǎn)開發(fā)公司的違規(guī)建設(shè)等行為進行查處并要求其糾正。但該市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局無權(quán)撤銷合作建房合同。于是李某將某縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、該房地產(chǎn)開發(fā)公司起訴到法院，要求撤銷合作建房合同及產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書，并賠償損失。

本案焦點：

產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書能否替代不動產(chǎn)權(quán)證，李某的訴求能否得到法院的支持？

觀點分歧：

李某認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書既不能用于辦理不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，也不能用于辦理抵押貸款，這與該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售宣傳中的承諾不符，屬于虛假宣傳。他用畢生積蓄購買了“三產(chǎn)房”，但卻簽訂了無效合同，遭受了重大的財產(chǎn)損失，某縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心和該房地產(chǎn)開發(fā)公司要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，退還定金并賠償其他損失。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，其與李某簽訂的合作建房合同約定了李某可享有建成房屋20 年的使用權(quán)。該合同由某縣的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行了鑒證，該房屋的使用權(quán)可以用于辦理轉(zhuǎn)移或抵押，其并沒有故意欺騙李某，因此不能退還定金。

某縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心認(rèn)為，其提供的是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易方面的服務(wù)，作為第三方見證了李某與該房地產(chǎn)開發(fā)公司的交易行為，而交易產(chǎn)生的風(fēng)險應(yīng)由交易方自行承擔(dān)，李某在參與農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易時應(yīng)了解相關(guān)政策法規(guī)，注意交易風(fēng)險。

該市不動產(chǎn)登記中心認(rèn)為，雖然某縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心為李某出具了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司與李某交易的不是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，而是建設(shè)用地使用權(quán)。目前該市并沒有此類建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)的政策，而且某縣不在該市的管轄范圍內(nèi)。從李某提供的材料看，此項目不符合辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件。

該市自然資源局認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)用地的用途（以下簡稱“三產(chǎn)用地”）是保障被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的集體經(jīng)濟發(fā)展及被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。此項目的土地為某村第二生產(chǎn)隊的產(chǎn)業(yè)用地，是集體性質(zhì)的商服用地，按該市的產(chǎn)業(yè)用地政策的相關(guān)規(guī)定，屬于禁止用于商品房開發(fā)的用地，其已將此項目違規(guī)建設(shè)的線索移交該市綜合執(zhí)法局。

分 析：

（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書不能產(chǎn)生物權(quán)效力

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，為交易雙方出具的證明農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易行為的憑證，不屬于《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)所規(guī)定的不動產(chǎn)權(quán)屬的憑證，其核發(fā)部門不是不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不具備不動產(chǎn)權(quán)歸屬的證明力和物權(quán)效力。即便是依法可以流轉(zhuǎn)的農(nóng)村不動產(chǎn)，也需要通過辦理不動產(chǎn)登記，才能取得不動產(chǎn)權(quán)。本案中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司利用李某對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的政策、法律法規(guī)、管理辦法的不了解，混淆了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書與不動產(chǎn)權(quán)證書的概念，使李某誤認(rèn)為取得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書就能取得所購房屋的所有權(quán)。

（二）“三產(chǎn)房”產(chǎn)權(quán)形成不能繞開合法建設(shè)

“三產(chǎn)房”是農(nóng)村集體第三產(chǎn)業(yè)用房的俗稱。用于建設(shè)“三產(chǎn)房”的“三產(chǎn)用地”，作為解決被征地農(nóng)民的就業(yè)及生活問題而留給農(nóng)村集體組織發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體用地，批準(zhǔn)的土地規(guī)劃用途為其他商服。與其他建設(shè)工程一樣，“三產(chǎn)用地”建設(shè)項目應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進行開發(fā)，在施工前應(yīng)取得不動產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等審批證件。但是部分開發(fā)商在未取得上述證件的情況下，違規(guī)建設(shè)商品住宅，或是以商業(yè)綜合樓名義辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)后，實際卻按住宅用途進行項目建設(shè)。這種不符合城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃的“三產(chǎn)房”屬于違章建筑，不能進行不動產(chǎn)登記，也不能為其辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

本案中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等審批材料的情況下，在集體性質(zhì)的商服用地建設(shè)商品住宅，既違反了規(guī)劃用途管制的規(guī)定，也違背了先審批后建設(shè)的要求。該市綜合執(zhí)法局在接到線索后，進行查處，并處以拆除違章建筑的行政處罰，此時的“三產(chǎn)房”不能形成產(chǎn)權(quán)，更不能用于買賣轉(zhuǎn)讓。

（三）“三產(chǎn)房”交易應(yīng)符合政策要求

部分地市對第三產(chǎn)業(yè)用地的用途以及產(chǎn)業(yè)類型大多有明確的限制，不允許用于建設(shè)商品住宅房。合法建設(shè)了“三產(chǎn)房”之后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織即便取得了集體不動產(chǎn)權(quán)證，也不能進入市場交易，只能通過出租或開發(fā)的方式獲得收益。本案中，該市屬尚未實行集體土地流轉(zhuǎn)政策的城市，相關(guān)政策也明確禁止“三產(chǎn)房”交易，該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售“三產(chǎn)房”，涉嫌違規(guī)經(jīng)營。

綜 述：

因缺乏開發(fā)建設(shè)資金，統(tǒng)籌項目能力等方面的不足，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通常不具備自行開發(fā)農(nóng)村集體用地的條件，進而通過引入投資方來建設(shè)開發(fā)農(nóng)村集體用地。在主體缺失以及利益驅(qū)動等因素的作用下，違法建設(shè)、違法銷售等現(xiàn)象時有發(fā)生，有的開發(fā)主體將不具備銷售條件的“三產(chǎn)房”投入市場流通，并以較低價格吸引購房人購買；以“合作建設(shè)”形式銷售“三產(chǎn)房”，并通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證的手段掩蓋違法事實，背離了“三產(chǎn)用地”用于保障被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的集體經(jīng)濟發(fā)展及被征地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計的征地安置政策的初衷。

在各種監(jiān)管手段的重壓之下，部分開發(fā)商為追求高額利潤，還以“入股”“聯(lián)營”“合作建房”等方式非法銷售“三產(chǎn)房”，并通過產(chǎn)權(quán)交易鑒證的手段掩蓋其違規(guī)行為。本案中，李某在相關(guān)部門了解到購買的“三產(chǎn)房”不能用于辦理不動產(chǎn)權(quán)證，無法作為辦理落戶及入學(xué)的合法住所后，向法院起訴。法院在審查該市綜合執(zhí)法局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等相關(guān)部門對該房地產(chǎn)開發(fā)公司的處罰意見后，判決該公司撤銷李某的合作建房合同及產(chǎn)權(quán)交易鑒證證書，并退還李某定金。