對新形勢下存量房交易資金監管的一些思考

博斯坦古麗·阿不拉

摘要：近年來，隨著房地產市場的快速發展，我國存量房交易呈現持續上升態勢，甚至一些一線城市的存量房交易活躍度已超過了新房交易。但存量房交易資金伴隨而來的的安全隱患也日益增多，如不良房產中介挪用交易資金、買賣雙方在交易過程中因資金問題發生糾紛等。為規范房地產交易秩序，保障存量資金交易安全，維護交易當事人合法權益，我國不少城市出臺了存量房資金監管相應的政策措施。但目前，我國存量房交易資金監管仍不具備健全的法律法規體系，主要是由相關政策構成。本文闡述了新形勢下存量房交易資金監管的現狀及存在的問題，并提出了相應的改進建議。

關鍵詞：新形勢;存量房交易;資金監管

引言

為規范房地產交易行為，保障存量房資金交易安全，維護買賣雙方合法權益，我國不少城市陸續出臺了存量房資金監管相應的政策措施，從而促進房地產行業更加健康穩定發展。存量房交易資金是指，根據買賣合同約定，用于購買已依法取得房屋所有權證的存量房交易的房價款。通過存量房交易資金監管，可保證房屋出售人能夠及時拿到買方應支付的全部房款，也有利于房屋能順利過戶到購房者名下，有效保障存量房買賣雙方的合法權益。因此，根據當前房地產經濟發展趨勢，有必要提供全面、系統的資金監管模型，從而促進房地產市場健康有序發展。

1.存量房交易資金監管的必要性

近年來，我國存量房交易呈現持續上升態勢，甚至一些一線城市的存量房交易活躍度已超過了新房交易。但因存量房交易本身比商品房交易復雜，程序和操作相對繁瑣，中介過程存在風險。存量房交易從買賣雙方達成一致、簽訂網簽合同、轉讓所有權、登記審核和接收證書需要較長的時間，即買賣雙方在達成一致房屋交易意向之后，很難做到房產過戶手續與購房款的即時交割。一般情況下，購房者在支付完首付款后，等一段時間才能辦理房屋過戶手續，同時，房屋登記部門受理資料后并不能夠立刻完成過戶登記，需要經過相關的審核程序。在這期間，若交易資金沒有被監管，就會存在房款被挪用隱患。如果買方使用貸款進行購買，他們還必須與貸款銀行簽訂合同。雖然安全性有所提高，但法律權利差距的長短、買賣雙方的心理問題等根本性問題并未得到有效解決。大多數人無法承受在房地產交易中的損失。因此，引入存量房資金監管，確保資金交換過程的完整性，有效地避免買賣雙方在房產交易過程中產生糾紛及矛盾，防范存量房交易風險，從根本上解決存量房交易資金安全問題。

2.新形勢下存量房交易資金監管模式分析

（1）存量房交易資金監管相關原則。存量房交易資金監管必須遵循兩個基本原則。一是以人為本的基本原則。我們必須堅持以人為本的基本原則，而不是靠監督機構來謀取利益。監管本身也應該側重于服務，而不是管理和約束房屋交易雙方。既要運用相關法律法規的權威，又要明確公共利益。二是在資金交易監管中堅持科學合理的監管行為，保護交易當事人各方的合法權益，依法依規依法嚴格限制和規范，從嚴懲處損害交易各方合法權益的個人或組織，保障房地產市場健康有序發展。

（2）商品房交易資金監管模式探索舉措。國內外存量房交易資金監管模式多種多樣，不少城市都在尋找自我監管的方式。實施存量房交易資金監管模式的主體包括房地產主管部門、專業經紀人和銀行。監督形式包括獨立監督和強制監督，對資本交易的監督包括對資本的部分監督和對資本的全面監督。美國的房地產產權交易歷史悠久，監管水平較高。美股基金監管具有多模式監管特點，強調政府對境內交易的監管，明確境內交易的行為標準，采用嚴格的方法、獨立核算和不規范的監管審計。由于日本基金對房地產交易的監管是建立在相對完善的法律保護體系之上的，因此資本交易和股權交易之間沒有滯后性，買賣雙方應同時走流程。由于香港土地資源稀缺，香港政府將直接干預和金融監管相結合，對房地產交易進行整體管理。天津市采用自主選擇的支付受理和監管模式，買賣雙方自愿選擇是否需要存量房資金監管，更注重人們的感受。為確保金融交易安全，上海正在推行多部門聯動監管模式，通過創建交易資金監管平臺，將貸款、預付款、余額支付和經紀服務費納入監管平臺。

（3）存量房交易資金監管存在的問題。目前，我國在存量房資金監管中取得了一定的成效，但在發展過程中也暴露出一些問題。一是政府作為資金監管主體的模式下，存在過度關注資金安全性、即過度監管，導致監管效率比較低。此外，如果政府制定的相關政策出現疏漏或者資金監管過程不嚴謹而造成監管資金被挪用情況，不僅損害買賣雙方的合法利益，也會損害政府形象和公信力。二是群眾對存量房資金監管意識不強，滲透率不高。存量房交易資金監管主要在大城市進行，公社資金監管范圍較弱。三是經紀監管機構服務質量參差不齊，房屋交易量偏高、而經紀公司數不勝數。部分黑中介陷入困境，影響房地產交易資金監管。三是監管法律法規不完善，我國存量房交易資金監管仍不具備健全的法律法規體系，主要是由相關政策構成。

3.新形勢下存量房交易資金監管模式提升途徑

（1）完善存量房交易資金監管方式。一是為保障房地產交易的正常開展，應進一步完善存量房資金監管相關法律法規，為監管提供有力支撐。二是要不斷拓寬存量房資金監管的覆蓋面，以保障城鄉房地產交易為重點，覆蓋存量房交易市場。這不僅有利于減少房地產投機，也有利于積累房地產交易資金監管經驗，繼續刺激房地產發展。同時，要繼續堅持有效的存量房交易資金監管體系，推進規范化、制度化監管流程。通過科學、合理的監管程序，盡可能縮短服務流程，提高資金監管系統的簡單性和可靠性。此外，雖然強調存量房交易資金監管的必要性和重要性，但應遵循自愿和契約原則，凡不愿意被監管或者不愿意接受監管制度安排的，不被納入監管體系。這樣一方面可確保買賣雙方的自由決策權，另一方面可發揮監管制度公益性和規模性的效能。]。

（2）引導中介機構做好存量房交易資金監管。我國人口基數大，人們對住房的需求旺盛，住房交易量大。單靠政府監管和銀行監管都無法滿足交易量的需求，中介干預成為必然選擇。過去，買賣雙方直接交割資金存在不誠信風險。將資金存入經紀人是一種保護資金的措施。但中介機構本身也存在挪用資金的風險，因此有必要加大對中介機構的監管力度。一是明確中介機構參與房地產交易的條件。調解員及相關從業人員的資格需要取得專業知識證書。參與房地產交易的經紀人的資金監管需要對從業人員和交易進行記錄，從而逐步形成經紀人的信用等級。該系統可以讓人們對房地產中介機構的能力和水平有一個清晰的認識，也可以加強中介機構的組織能力，提高其專業能力。二是為限制中介機構對房屋交易資金的監管，特別是在資金托管和產權保全方面，應要求中介機構向當地政府監管部門反饋，并與政府監管部門協調監管，以確保對存量房交易資金的監管安全。

（3）健全存量房交易資金監管法律法規。在這一點上，我國有關存量房交易資金監管的法律法規比較薄弱，大部分是由地方房地產部門制定的。一些法律法規支持度低，覆蓋面不夠，法律含義不強。因此，有必要深化對存量房交易資金監管的法律法規。一方面，地方政府部門要結合以往經驗和實際情況，不斷完善房地產交易管理規定，及時發布各項監管指標，制定適合當地的資金監管辦法和實施細則，為監管提供明確指導，確保平穩運行。另一方面，政府部門要積極引導各方參與法律法規建設。房地產主管部門、經紀銀行、個人和社會力量要參與制定存量房交易資金監管法律法規，通過代表協商討論，制定切實可行、可執行、可靠的法律法規。在實施資金監管模式的過程中，還需要聽取各方意見，吸取經驗教訓，逐步建立科學合理的存量房交易資金監管法律體系[5]。

4.結語

總之，新形勢下存量房交易資金仍存在潛在風險，必須監管，確保交易資金安全。監管模式應結合當地房地產的具體情況，結合實際，完善相關法規、法律法規，擴大人才和信息建設，從多方面提高新形勢下存量房交易資金的監管質量。

參考文獻

[1] 李鳳喜，唐義德. 對新形勢下存量房交易資金監管的一些思考[J]. 中國房地產（上旬刊），2020（3）：57-60.

[2] 張媛媛. 新形勢下存量房交易資金監管的一些思考[J]. 現代企業文化，2021（24）：189-190.

[3] 蒙景艷. 探究存量房交易資金監管的工作模式[J]. 百科論壇電子雜志，2020（10）：1712.

[4] 陳曉春. 基于存量房交易資金監管及房屋登記關聯業務的分析與研究[J]. 房地產導刊，2020（8）：236-237. DOI：10.3969/j.issn.1009-4563.2020.08.220.

[5] 王瑩瑩. 存量房交易資金監管與房屋登記關聯業務研究[J]. 科技經濟導刊，2018（4）：208.