【房產篇】房價存在調整壓力

甄愛軍

2022年，在“房住不炒”總體框架下，樓市調控仍舊維持原有力度，不會明顯放松。購房者置業情緒在短期內難以恢復，樓市仍將持續承壓，但這樣的變化，也有可能給剛需購房者提供了不錯的入場機會。

2021年，中國樓市經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變。9月底以來，中央及各部委連續釋放維穩信號，信貸環境邊際改善，房企融資環境逐步轉好，但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍有個過程，樓市調整還將持續。

預計在2022年，考慮到宏觀經濟基本面不會出現明顯改善，樓市仍將全面承壓，受預期調整影響，購房者置業情緒很難在短時間內恢復。但從過去超過20年的樓市發展歷程來看，樓市調整時期恰恰為剛需購房者提供了入場機會。

樓市調控力度平穩

2021年，是房地產調控最嚴厲的一年，尤其是房貸收緊以及限價等措施，讓全國樓市陷入低迷，部分知名開發商遭遇資金鏈危機。

在政策調控方面，2021年前11個月，全國各省市發布房地產調控政策超過450次。前三季度，房地產市場調控政策不斷完善升級，政策效果亦較為明顯。尤其是在房貸方面，貸款額度的收緊，使得購買力受到了不小的影響。

就目前來看，上海、廣州、南京、武漢等地銀行表示，房貸額度依舊緊張，放款周期和之前大體相似，仍需等待4至6個月。

展望2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調不變，實現房價穩、政策穩和市場穩目標。不過，在房地產市場持續調整的態勢下，央行表態，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。但由于銀行在房地產貸款方面受“兩道紅線”的約束，信貸大幅放松的可能性并不大。

此外，房地產稅試點或將落地，試點城市名單、征收細則等均有望發布，短期或進一步影響購房者預期，加大市場觀望情緒。

另一方面，已經被證明極為有效的樓市“雙向”調節模式，仍將貫穿2022年全年。從具體操作層面來看，部分房價韌性較強的城市，若在某個時間段樓市出現明顯升溫，調控政策亦將迅速跟進，包括建立二手房成交參考價格發布機制、收緊信貸等能夠迅速見效的調控手段;而部分房地產市場調整壓力較大的城市，則有可能適度調整政策以穩定市場預期，比如出臺“限跌令”、購房補貼措施等。

房價存下行壓力

在2022年，房價不再可能會出現大幅上漲現象。

2021年下半年，樓市開始調整。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年1～11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個百分點。但在2021年上半年，新房市場總體保持上漲態勢，百城新建住宅價格累計上漲1.70%，較去年同期擴大0.43個百分點。

目前，房價出現調整的城市數量越來越多。就新房市場來說，2021年11月新建住宅價格環比下跌的城市個數為53個，較上月增加22個。截至2021年11月，已有14個城市新建住宅價格同比下跌。其中，張家口和廊坊同比分別下跌3.29%和3.28%。

另外，二手房市場下跌城市數量增多。統計結果顯示，2021年11月份共有29個城市環比上漲，68個城市環比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市較上月增加9個。此外，共有北海、唐山等33個城市二手住宅價格同比下跌，北海和唐山跌幅在5.0%以上。

綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內高位。但在2021年下半年，受調控政策和信貸環境收緊影響，新房和二手房市場降溫;部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯。考慮到市場下行預期短期內仍難以改變，預計2021年底至2022年初，疊加房企的銷售壓力和資金壓力仍難以緩解，促銷回款力度或將加大等因素，市場整體仍將維持低位運行，價格面臨下行壓力。

一手新盤仍是首選

考慮到房地產稅試點即將展開，2022年國家還是會堅持“房住不炒”的政策，房價存在下行壓力。這樣的市場環境，給了剛需購房者從容入場的機會。

中指研究院預測，在需求端，房地產調控政策將保持穩定，但存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產稅試點對市場預期會帶來一定沖擊，預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%～8.3%;銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模占比提升等因素影響下仍將保持平穩運行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

業內人士表示，當前房價處于下行區間，對剛需購房者來說偏利好。從過去20余年的發展歷程來看，歷次房價回調期間，均給購房者提供了不錯的入場機會。因此，購房者可以密切關注性價比較高的項目，等待合適的機會入市。

剛需購房者仍可以根據自己的資金實力，購買合適的樓盤。在選擇上，一手房仍是首選，主要原因是一手房價格受控制，部分地區甚至低于同地段二手房。在貸款方面，一手房的房貸放款速度明顯快于二手房。一手房貸款置換的是開發商的貸款，會有效降低銀行的風險，而二手房貸款沒有這樣的作用。因此，在房貸規模受限的情況下，一手房更容易獲得貸款支持。另外，一手房交易的費用也更低。

在貸款的期限上，建議首套房貸款期限要在20年以上，可以充分享受個稅抵扣。根據《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，可按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。

當然，如果想要“撿漏”，也要把目光投向一手房市場。就目前而言，如果房價下跌，二手房業主更加愿意以時間換空間，等待房價重新上漲之后再出手。但對于開發商來說，卻無法等待，只能降價出售，并因此給了購房者“撿漏”的機會。

貸款買房要量力而行

對于多數剛需購房者來說，全款買房并不現實，貸款買房是必然的選擇。在經濟下行周期，借房貸也要量力而行，一定要控制好房貸規模，切忌過度負債。否則，一旦家庭遭遇失業、疾病等風險，投資者就可能面臨資金鏈斷裂的問題。

月供資金最好不要超過月收入的50%，同時需要準備6個月以上的月供和生活費當應急準備金，保證資金在半年內不會出現問題。