GIS和BIM互融的“房地產估價”課教學框架研究

朱林 蔣杰

摘 ? ?要：“房地產估價”教學存在教學死板和學生興趣不足的問題，難以滿足房地產估價行業信息化深入發展的需要，對其進行改革勢在必行。基于此，文章提出GIS和BIM互融的“房地產估價”教學框架。首先對“房地產估價”課程中重要知識點聯系GIS和BIM進行逐一分析和探討;其次結合實例對該框架在成本法中的應用進行展示。該框架有助于提升GIS和BIM在“房地產估價”課程中的應用，加強學生對房地產估價理論和方法的理解，滿足社會需要。

關鍵詞：“房地產估價”課程;GIS;BIM;教學框架

中圖分類號：G642 ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ?文章編號：1002-4107（2021）12-0064-03

地理信息系統（GIS）是一種特定的空間信息系統，為用戶提供地理信息相關增值服務。建筑信息模型（BIM）被譽為下一代的智能CAD，為建筑業的精細化和全生命周期的管理提供了管理理念和工具[1]。隨著智慧城市的興起，GIS軟件得到了行業的認可[2]。從當前的研究發現，在“房地產估價”課程中融入BIM和GIS的研究還非常少。

因此可將BIM和GIS融入“房地產估價”課程中，從而實現提高教學效率、激發學生興趣的目的。

一、問題分析

“房地產估價”課程指的是“房地產估價理論與方法”課程，其目的是協助學生掌握房地產估價的系統方法體系，了解房地產價格形成的機理，理解房地分估的基本思想，熟悉房地產估價的原則與程序，掌握房地產估價的主要方法，為今后從事房地產開發、投資、經營和估價等工作奠定基礎。在教學過程中，“房地產估價”教學存在理論教學較多、形式死板、學生不愿聽等不足。如何在保持“房地產估價”課程科學和理論性的同時，保障“房地產估價”課程的趣味性、多樣性、交互性和前沿性成為“房地產估價”課程改革面臨的重要發展問題。

對此，一些研究者進行了探討。陳林杰、曾健如和周正輝等認為現在房地產專業人才需求量與日俱增，而“房地產估價”教學存在實踐能力不足的問題，因此提出加強政府、行業、企業、學校四者聯動的教育模式[3]。熊偉、孟慶昇認為“房地產估價”存在工作量大、效率低、受估價師主觀影響大等缺點，因此提出基于BIM方法來構建實時估價操作流程[4]。通過上述研究者對于“房地產估價”改革發展前沿進行探索，可以發現GIS和BIM協同輔助“房地產估價”教學和實踐在行業中已逐步發展起來，因此在“房地產估價”教學探索中融入GIS和BIM非常有必要。但GIS和BIM有其自身的特點，其中GIS主要關注的是房地產周邊的環境，如區位因素，而BIM主要關注的是房地產微觀部分問題，如實物因素。“房地產估價”主要涉及兩大部分因素，即房地產自身因素和房地產外部因素。其中自身因素可再分為房地產實物因素、房地產權益因素和房地產區位因素;房地產外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。以GIS和BIM輔助“房地產估價”時，需要關注上述因素。從方法內容分析，BIM主要應用于成本法評價過程，成本法主要面向的是非盈利、特殊設計和獨特用途的房地產;GIS主要關注的是環境，比較適合在比較法中進行運用。另外，BIM在估價中運用存在成本過高的局限。現有房地產的圖紙大多為CAD二維圖紙，使用“BIM+成本法估價”，意味著前期需要進行大量的翻模和精細化處理，該部分工作一般需數周時間，而一項傳統房估業務的時間為3～7天。目前，房地產估價采用差額定率累進計費，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。對于住宅，評估費為評估價的千分之二，非住宅為千分之五，在總額不變的情況下，增加翻模費用意味著其他費用就要減少，增加成本同時降低利潤，從市場角度難以接受。因此，“BIM+房地產估價”在實踐上存在一定難度，但以BIM為基礎，構建房地產模型，可以交互展示房地產的結構、質量、層高、容積等諸多概念，在教學中，可引導學生建模和估價，深度理解估價方法和過程。市場比較法主要由收集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎、交易情況修正、市場情況修正、房地產狀況調整、計算比較價值組成。市場比較法的關鍵是尋找合適的比較對象。GIS方法能夠幫助教師收集交易實例，選擇可比實例，并對房地產狀況中的區位因素進行調整。與單純實勘相比，通過GIS選擇、實勘、經驗三者的結合，可以使房地產估價過程更加有效。同時GIS和BIM的結合，可以較完整地對房地產實物、區位、權益三大特性進行詮釋。但是在實際工作中，基于GIS的房地產估價分析也存在一定的不足，主要是GIS模型的高級使用，如街道、人流等特征，需要估價人員有較好的信息處理技能。同時GIS模型中，難以體現對融資、付款權益等細節問題的詮釋。雖然BIM和GIS在“房地產估價”中應用存在一些不足，或需要公司投入較大的資金進行房估信息系統開發，使其在實踐中推廣難度較大。但GIS和BIM的理念和方法可有效幫助學生更好地感知房地產估價的內部過程和方法，提高學習興趣。基于此，文章對“房地產估價”課程從以下兩點進行改進：第一，將GIS和BIM與“房地產估價”課程體系進行對接;第二，明晰GIS和BIM在“房地產估價”課程中的優點和局限。

二、問題的解決思路

通過GIS和BIM在“房地產估價”課程中的運用，有助于學生增加對房地產估價基礎概念和估價方法的學習和理解，其框架體系見圖1。

第一，基礎概念部分的理解。房地產是房、地的結合，房反映的是實物特征，地反映的是區塊特征，房、地結合進一步展現權益特征。通過GIS和BIM的結合，可以將建筑物與地塊（BIM場景工具）分離，在教學中，讓學生形成房地分估和合估的理念。房地產是實物、區塊和權益三者的結合，通過BIM模型的運用，可以逼真地顯示房地產估價過程中實體、功能、質量、折舊、建筑面積、層高、容積、綠化等概念。將建筑物與GIS地圖結合，可說明建筑物及其所處的區塊特性、集聚、交通，以及與其他建筑物、自然環境、人文環境等之間的關系。具體而言，上課時，教師先給出一幅含評估區塊的空白地圖，給出估價對象，請學生對其進行初始估價。然后，利用GIS圖層的操作功能，逐步添加路網、河泊、公共設施、商業中心、教育機構等，每添加一個讓學生對其進行粗略估價，并要求指出估價的原因。接著對評估區塊幾何形狀、屬性等進行變形和坡度等處理，請學生修改該區塊房地產的估價。之后，隱藏GIS地圖，顯示要評估的建筑物，利用BIM軟件對建筑物進行修改和渲染，如建筑物層高、形狀、綠化、戶型、朝向等，探索哪些因素對該建筑物的估價比較敏感;此外，利用BIM的平立剖和漫游功能，對建筑物特征進行詳細分析，進一步思考哪些因素影響該建筑物實體的估價。最后將GIS地圖和BIM建筑物兩者進行整合，讓學生重新進行房屋估價。通過GIS和BIM的結合和可視化，引導學生一步步探索房地合估的影響因素和估價過程，從而內化房地產估價概念和方法為思維模式。通過該過程，建立房估的概念，并深刻理解影響房地產價格和價值的因素。

第二，房地產估價方法的學習和理解。房地產估價主要由三大基本方法組成：比較法、收益法、成本法。比較法是根據與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。比較法的理論基礎源于替代性。比較法估價分為7個步驟：（1）收集交易實例;（2）選取可比實例;（3）建立比較基礎;（4）進行交易情況修正;（5）進行市場狀況調整;（6）進行房地產狀況調整;（7）計算比較價值。收集交易實例的過程，需了解其交易基本狀況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等條件。GIS技術可以增加篩選坐落、土地形狀和周圍環境相似的可選比例，減少房估過程的搜索成本，而且提供了一種可視化的友好方式進行展示，有助于對該過程進行深刻掌握。BIM技術主要提供了估價實物的特征，也可以進一步提供篩選相近特征的數據。不過在比較法中，交易型房地產的價格是由市場中可替代的房地產決定的，與自身的建造價值之間存在較大的差異，因此GIS比BIM應用更頻繁。

收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法，其本質是以房地產的預期未來收益為導向（簡稱“收益導向”）來求取房地產的價值或價格。該部分的學習可以以GIS軟件為基礎，展示熟悉的房地產，讓學生分析客戶需求心理。在心理分析的基礎上，進一步為該對象剖析未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度，整個過程以探索的方法開展，從而幫助學生理解如何得到各個計算要素。

成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，其本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值或價格。該方法主要適用于因很少發生交易而限制了比較法運用，又因沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產。理解成本法估價需要學生理解房地產價格構成七大項目：土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，以及各項如何計算的問題。對此，可采用房地分估的思路進行計算。土地成本利用GIS平臺進行獲取和計算。建設成本是計算相對復雜且關鍵的部分，通過BIM技術可較好地對建筑物重新構建成本的各個環節進行計算并估價，從土建到安裝，每部分都計算清晰，并自動匯總得到結果。過程直觀，有助于學生理解該建設成本計算的過程。對于管理費用等成本項目，可以參照行業慣例進行。因此，在成本法中，BIM比GIS運用更加頻繁。

三、案例分析

在教學過程中，以“GIS+BIM+成本法”為例對某棟教學樓進行分析。該樓建筑面積為45 676.81m2，性質為教學實驗樓，總占地面積為7306.32m2，建筑高度為58.95m，結構形式為框架—剪力墻結構，基礎形式為樁基礎。土地成本的獲得，按照2017年成都市中心城區基準地價中教育科研用地標準。基于GIS地圖，確定估價區域遵從V級地區用地標準，每平方米3075元，評估建筑物占地面積7306.32m2，可得到土地成本約為2246.69萬元。

對于建筑成本，可按照建筑物重新構建成本進行分析。第一，采用BIM建模方法，從土建、結構、設備圖三方面分別進行建模。第二，鏈接三部分模型，考慮分部分項工程、人工費調整、措施項目、其他項目、材料費調整、規費調整等項目，從而得到工程量清單結果。第三，對前期費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費，以及其他工程費進行考慮，從而得到最終的工程建設費為8310.33萬。第四，以土地費和建設費為基礎，按照管理費用（4%）、銷售費用（3%）、投資利息（中國人民銀行公布的估價時點當年貸款利率，年利率4.75%，考慮管理費和銷售費用）、銷售稅費（5.5%）和開發利潤（25%）為標準進行計算，最終匯總得到總成本約為14 750.76萬元。建模過程中涉及的軟件有Revit、宏業清單計價、魯班鋼

筋、廣聯達GTC、晨曦BIM算量、Excel等工具。

折舊信息的計算。在Revit中，可通過構件自定義屬性來反映其折舊狀態。考慮到構件的使用年限和殘值率，可采用直線法對其進行折舊，具體公式為：SV=∑Vi=∑Gi（1-Ri）ti /Ni，其中SV為建筑物總的折舊，Vi和Gi為第i個構件的折舊和建設成本，Ri為第i個構件的凈殘值率和分別為第i個構件的有效年齡和使用年限。為了實現對構件的準確跟蹤，所有的構件均需進行準確記錄，而且一旦有構件發生修繕，需對相應的構件的折舊信息進行實時更新，從而保證模型的完整和準確性。經測量，其折舊額度為物質折舊、功能折舊和外部折舊三者的綜合，約為3097.66萬元。因此房屋的最終估價為11 653.10萬元。

該估價案例以成本法為核心，采用了GIS和BIM技術，對土地費、成本費等關鍵成本進行了核算，然后以此為基礎，對其他各項費用進行了分析，并考慮到折舊的價值，過程比較科學，有利于學生對成本法估價過程進行理解，提升課程的生動性。

“房地產估價”是科學性、實踐性和藝術性三者的統一，對學生而言，學習過程比較抽象和乏味。同時，我國產業智能化水平的深入發展，也對“房地產估價”課程教學和實踐提出新的挑戰和機遇。對此，文章提出基于GIS和BIM互融的“房地產估價”課程教學框架，指出兩者與“房地產估價”課程的結合點和應用的不足。接著以“房地產估價”教學為場景，對GIS、BIM、“房地產估價”中的具體知識點逐一進行分析和探討。最后，采用情景分析法，將GIS、BIM應用于成本法中，對目標建筑物進行實例估價。文章的探索有助于GIS和BIM等信息化手段在“房地產估價”課程中的應用，有助于幫助學生更好地理解房地產估價活動的原理和方法，進一步強化“房地產估價”課程的實踐性。

參考文獻：

[1]蔣杰.工程管理專業BIM技能教學課程體系的構建研究[J].黑龍江教育（理論與實踐），2017，71（3）：49.

[2]SALAJEGHEH J，HAKIMPOUR F，ESMAEILY A.Prese-nting a Spatial Model for Real Estate Appraisal based on Data-driven Multi-criteria Decision-making Methods[J].Journal of Geomatics Science and Technology，2016，6（1）：200.

[3]陳林杰，曾健如，周正輝，等.房地產經營與估價人才專科教育現狀與發展對策[J].建筑經濟，2014（8）：28.

[4]熊偉，孟慶昇.基于GIS和BIM的房地產成本法估價研究[J].建筑經濟，2016，37（10）：72.

編輯∕陳晶

作者簡介：朱林（1987—），男，湖南長沙人，西南石油大學土木工程與測繪學院講師，博士，研究方向：工程管理與大數據挖掘的結合。

基金項目：四川省科技廳軟科學研究項目“區域創新網絡的時空結構及其網絡圖譜的深度挖掘研究”（2017ZR0155）;2019年度中國工程科技發展戰略四川研究院工程科技戰略咨詢研究項目“四川省能源發展戰略研究”（2019JDR0153）;西南石油大學教改項目“基于互聯網+云技術的BIM系列課程教學研究與實踐”（X2018JGYB050）;西南石油大學教改項目“工程經濟學研究生全英文課程建設項目”（2020QY19）