中小房地產企業內部控制存在的問題及對策研究

王牛群

[摘 ?要]近年來隨著國民對房產保值升值的理念逐步深化，國家對房地產行業宏觀調控收緊，中小房地產企業必須做出實時調整，強化內部控制，根據市場需求提升內部控制管理的質量。本文分別從組織架構、內控體系、預算管理等方面闡述了中小房地產企業內部控制存在的問題，逐一分析了問題存在的原因，并相應提出了對策，對中小房地產企業走出困境，實現健康穩定發展具有重要指導意義。

[關鍵詞]中小房地產企業;內部控制;問題;對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.32

隨著國民對住房品質的要求越來越高，一些中小房地產企業需要加強內部控制已經迫在眉睫，在去化周期不確定、品牌優勢不明顯、政策風險不明朗等諸因素影響下如何與大房地產企業在市場中競爭，必須通過內部控制加強管理，以規范為準繩、向管理要效益。本文從目前中小房地產企業內部控制存在的必要性、現狀以及存在的問題、原因分析進行了探討，并提出了一些解決的對策。希望能給中小房地產企業帶來一些幫助。

1 ?中小房地產企業內部控制的必要性

1.1 ?有助于提高企業效益，實現長短期運營目標

內部控制能有助于企業自身規范化發展，俗話說，打鐵還需自身硬，在內部控制上多做功夫，逐步贏得市場認可。才能更好地促進單個項目創效益、實現短期目標，進而為企業的長遠目標打下堅實基礎。

1.2 ?有助于提升市場核心競爭力，實現企業長久發展

目前國家宏觀調控政策收緊，城鎮居民對住房品質也要求越來越高，通過嚴格的內部控制打造品質過硬的產品，立足于市場，有助于企業自身良性發展，同時帶動企業實現更好更快的長遠發展。

2 ?中小房地產企業內部控制的現狀及存在的問題

2.1 ?中小房地產企業內部組織架構不健全，內部控制體系不完善

中小房地產企業內部組織架構缺乏合理性，有的公司延續了一般公司的組織設計模板，沒有自己的特色。有的公司部門之間權責不明確，分工不合理，一人多崗。中小房地產企業沒有自己的內部控制制度，有的也沒有自己的內部審計部門，很多都是干一樣是一樣，沒有制度參照，也沒有制度約束，都是按照自己的套路去執行，部門內的工作也得不到細化，出現了問題，相互推諉，這樣造成的工作效率低下，沒有獎懲措施，員工們工作積極性不高。

2.2 ?中小房地產企業預算管理執行力不高

房地產企業性質特殊，項目拿地開發周期較長。一些中小房地產企業根本沒有意識到全面預算管理的重要性，前期只是建立了一些表格，羅列了一些數據，后期也不去動態關注和測算，導致預算和實際執行結果偏差較大，但是再去調整數字已經無法達到預期效果。

2.3 ?中小房地產企業前期風險投資重視度不高

中小房地產企業股東為了進入當地市場，前期調研很少，盲目拿地，對于風險投資測算的數據也只是草草過目。有的公司也不設投資部，不引進專業投資人才，只是讓財務部測算一套類似利潤的表格。當然，財務數據固然有用，但是很難把控整體項目的風險，比如銷售緩慢、工期延長等非主觀因素很難預判。

2.4 ?中小房地產企業資金管理水平不高，全面財務管理不到位

中小房地產企業沒有自己的專業融資人才，因為自身信譽度有限，很難受到銀行等一些信貸機構的青睞，融資困難，從一些小貸機構融入的資金成本過高。

在后期現金流回正時，銷售旺季，市場行情走好，資金達到頂峰時，不知道該如何運用資金，使資金達到最大的使用價值。企業的全面財務管理需要財務人員融入業務中去，房地產行業本身涉稅稅負較重，像企業所得稅、和土地增值稅兩個大稅種，這些數據也動態變化，可能和銷售收入和建安成本有直接關聯，而土地增值稅最終稅負多少會影響項目的整體收益。但是財務管理往往數據只能滯后取得，前期的預算、測算數據不是一成不變。財務管理作用甚微。

2.5 ?中小房地產企業成本管控不足、運營管理水平低下

一些中小房地產企業沒有自己獨立的成本合約部，有的工程和成本合一起，不精通成本的干工程、或者不精通工程的干成本，成本核算也只是處于事后階段，有的即便前期做了預算，但是因為管控不到位，決算數字還是偏頗太大。

3 ?中小房地產內部控制存在問題的原因分析

3.1 ?企業規模小，整體的內控設計失效

房地產行業發展迅速，對于中小房地產企業沒有大公司的行業深厚背景，發展初期規模都較小，很難做到按照房地產行業的特色來設置部門、崗位;另外有的公司股東也是為了追求自身利益最大化，盡可能縮減人員開支。

中小房地產企業本來就規模不大，很多人才也不是很專業，出臺一套屬于自己的管理辦法也很難，大多數都是有了業績才倒推制度，制度嚴重滯后，同時公司也沒有好的獎懲制度，所以在職人員都是能湊一套是一套，把任務完成就行，沒有想到把工作做精細，最終就是制度可有可無，有了制度也不去執行，執行力不高。

3.2 ?全面預算管理偏差較大

全面預算管理需要全員參與其中，各部門之間通力合作，部門目標與公司目標很難保持一致，各部門都各自為政、沒有大局意識，甚至有的公司只有財務部負責具體預算的編制、分解和分析。預算出現偏差了也不能及時找原因調整。預算的考評體系不完善，項目一般開發周期2、3年不等，導致一開始的全面預算很難做到精準，在實施過程中又不斷調整修改，后續預算執行的結果差異數字太大。

3.3 ?前期風險投資經驗不足

中小房地產企業投資部人才素質參差不齊，項目拿地測算數據不準，前期跟投項目調研對市場行情把控不準，難以測算項目的風險投資回報率。一些中小房地產企業投資部門員工為了實現自己的業績，過于自信風投項目的投資收益，積極推進項目的落地事宜，但是真正實行時發現前期風控做的太少了。

3.4 ?統籌資金能力有限、財務管理水平低

中小房地產企業資金使用成本過高，同時用資金創造的價值不大。眾所周知，資金是房地產行業的血液，是取得項目成功的制勝法寶。但是因為前期沒有很好的規劃，很多時候中小房地產企業出現資金緊張，導致工期延長，在市場宏觀調控收緊的情況下，很有可能出現瀕臨破產的境地。

受房地產行業特殊性質限制，財務在做好核算的同時，一些關于調控的稅收政策變化太快、稅負方面的數據可能會實時變化，另外項目開發周期長短也會影響到財務管理目標的可行性。

3.5 ?成本運營效率齊低

前期項目落地以后，中小房地產企業合作的總包單位、甲供材供應商也沒有認真遴選，書面合同協議也不規范、預決算過程中出現分歧較多，因為這些主客觀因素，導致項目運營效率低下，項目整體效益不太樂觀，達不到預期的收益期望值。

4 ?改善中小房地產企業內部控制的對策

4.1 ?設計合理的內部組織架構，建立健全內部控制體系

房地產行業組織架構需要通盤考慮運作，根據行業性質設置，比如重點關注資金、成本、和運營。就需要單設這些部門，結合一般公司內控規范和行業性質，讓組織能夠健康運作，組織的發展壯大也能夠留住核心人才，同時對公司的管理也能起到促進作用。中小房地產企業必須建立完善自己的內部控制體系，才能在現今的房市大環境下砥礪前行，發展壯大。以大型房地產企業為參照物，多加強業務交流，多實地考察，借鑒同行經驗也能少走彎路，始終堅持以制度管人、向管理要效益等原則。

4.2 ?完善企業預算管理制度，合理執行

中小房地產企業要以部門為目標、把公司目標作為主要目標。各業務負責人需要及時溝通，加強交流。預算環節出了問題需要及時調整，預算節點也實時跟進、預算偏差要及時糾正，只有這樣才能及時推進各項工作的順利完成，保持預算指標能夠順利實現。

4.3 ?降低對新跟拍土地項目的投資風險

引進專業投資人才，對新拍土地前期做市場行情調研，咨詢外部專家，對整體盤面數據做抽樣分析。還應考慮一些不可控因素，同時應積極尋求與大房企合作、建立品牌優勢，這樣大大降低對新項目的投資風險。

4.4 ?全面統籌企業資金，多角度提升財務管理水平

通過多渠道增加資金來源，可以引入戰略股東，也可以尋求與大房企合作開發，從根本上解決資金匱乏的問題，同時建立資金整個的計劃收支表。全面統籌資金。保證資金安全。使資金能夠達到收支平衡。對于房地產行業的監管資金、保證金，需要及時加強同業務部門的溝通，比如取得監管部門的同意動用監管資金支付建安款、積極協調銀行釋放保證金。營銷部門制定合理的營銷策略和方案，快速回籠資金。取得銀行等金融機構的授信額度，降低資金占用成本。

中小房地產企業財務人員需要融入到業務中去，與各部門配合協調。實時掌握收入、成本變化情況、預算進度情況;及時盤點資金收支平衡表、項目整盤利潤情況;熟悉了解行業稅收政策;不定時對關鍵稅種的稅負進行測算，為公司的效益達成提供基礎。

4.5 ?全面提升成本管控和運營水平

中小房地產企業老板需要高度重視提升項目開發成本和運營的水平，讓成本更加合約化、規范化，把成本作為核心環節來推動各部門開展工作，同時項目運營負責人需要提升自身素質、提升運營效率、強化整盤操作理念，借鑒行業標桿經驗，及時查缺補漏。使項目各項工作井然有序地高效推進，最終實現項目目標。

5 ?結論

在最近幾年中小房地產企業發展也越來越快，中小房地產企業需要從多方面構建完善的內部控制體系，提高其綜合運營能力。本文淺析了中小房地產企業內部控制的必要性，并探討了目前內部控制中存在的一些主要問題，簡要分析了引起問題的原因、進而提出了一些可行的對策，希望一些中小房地產企業可以從中獲取一些信息，提高加強內部控制管理的意識，多方面強化內部控制管理質量、樹立品牌優勢，真正把企業做大做強，做到可持續發展。

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